Artículos sobre la Vivienda en Propiedad

El pasado 21 de enero de 2017 fue publicado en el BOE el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Este Decreto habilita un cauce extrajudicial sencillo y ordenado, voluntario, para que el titular de un préstamo hipotecario con cláusula suelo pueda acordar con su entidad de crédito la nulidad de dicha estipulación y la devolución de los intereses cobrados indebidamente. Veamos en qué consiste.

Mediante sentencia de 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea viene a enmendar la plana a nuestro Tribunal Supremo y a establecer que en caso de que se declare la nulidad de una cláusula suelo la entidad prestamista está obligada a devolver todos los intereses cobrados en aplicación de la misma desde la firma del contrato y no desde el 9 de mayo de 2013 como había establecido nuestro más alto Tribunal -haciendole un gran favor a las entidades bancarias- en su sentencia de 21 de marzo de 2015.

Esta sentencia vuelve a reforzar los derechos de los consumidores y usuarios y viene a representar una muestra más de que los mayores avances en esta dirección siempre se han conseguido merced a la intervención de las instituciones supranacionales europeas, pues tanto nuestro poder legislativo como nuestro poder judicial tienen una pertinaz tendencia a proteger más los intereses de las entidades bancarias que los de los consumidores.

Vivienda hecha de dinero

En nuestro artículo “Responsabilidad de bancos por falta de afianzamiento de anticipos a cuenta de vivienda” allá por 2014, ya advertíamos que surgía una oportunidad para los compradores sobre plano que se quedaron sin dinero y sin vivienda por culpa de la crisis

Dábamos cuenta de que en los juzgados de primera instancia y en algunas Audiencias Provinciales como las de Burgos o Castellón se estaba abriendo paso una línea de interpretación del art.1 de la Ley 57/78 sobre percepción de anticipos a cuenta del precio de la compraventa que suponía una oportunidad de recuperar su dinero para aquellas personas que pusieron su ilusión y su dinero en adquirir una vivienda sobre plano y que con la llegada de la crisis vieron como la promotora paralizaba la obra, no les entregaba la vivienda y no les devolvía el dinero, y que en ese momento descubrieron que no tenían el aval o seguro exigido por ley en garantía de las cantidades entregadas, y que en definitiva se quedaron sin vivienda y sin dinero. Los juzgados y tribunales empezaban entonces a interpretar el art.1 de la Ley 57/68 en el sentido de condenar a los bancos a devolver a los compradores los anticipos ingresados en las cuentas bancarias del promotor por no asegurarse de que había constituido el aval o seguro obligatorio en garantía de su devolución.

Pues bien, los casos han ido llegado al Tribunal Supremo, que ha tenido así oportunidad de pronunciarse.

Mazo de juez golpeando

El pleno del Tribunal Supremo en su sentencia de 25 de febrero de 2015 ha venido a zanjar la polémica judicial respecto a los efectos retroactivos de la declaración de nulidad de una cláusula suelo aclarando que desde el 9 de mayo de 2013 fecha de su anterior sentencia ningún Banco -ni consumidor- puede alegar desconocimiento de lo que significa una cláusula suelo y ni de las exigencias de transparencia que han de cumplirse -o haberse cumplido- en el proceso de contratación del préstamo que la incluya, para ser válida, por lo tanto, que a partir del 9 de mayo de 2013 desaparece la buena fe que justificó la declaración de irretroactividad contenida en dicha sentencia, y que por lo tanto, en definitiva, en las sentencias que se dicten a partir de ahora, en las que se declare la nulidad de una cláusula suelo, el banco sólo vendrá obligado a devolver los intereses de más pagados a partir del 9 de mayo de 2013. Transcribimos a continuación la sentencia de 25 de febrero de 2015, la cual contiene además un voto particular:

Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Nuevamente viene el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a elevar el listón de protección de los consumidores y usuarios más allá de lo dispuesto por nuestra legislación nacional. En este caso, respecto a los intereses moratorios abusivos incluidos en préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

La sentencia, dictada por la sala primera del TJUE el pasado día 21 de enero de 2015, viene a dar respuesta a varias cuestiones prejudiciales acumuladas planteadas por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Marchena, en Sevilla en el curso de varios procedimientos de ejecución hipotecaria seguidos por Unicaja y La Caixa en los que hay previstos unos intereses moratorios superiores al 18% y al 20% que considera abusivos. La cuestión que el juez somete al TJUE es, dicho sea en términos coloquiales, qué debe hacer frente a dichos intereses moratorios que él considera abusivos, ya que lo dispuesto por la legislación española es que debe moderarlos  recalculándolos al triple del tipo del interés legal, y en cambio lo dispuesto por la legislación comunitaria es que debe eliminarlos.

Billetes de 500 euros sobre estructura de edificio sin terminar

Es sabido que una de las primeras consecuencias de la crisis financiera de 2007-2008 fue la paralización de un gran número de las promociones que el boom inmobiliario había propiciado lo que dejó a muchos compradores sobre plano sin vivienda y sin el dinero anticipado a cuenta del precio. Y es que a la paralización de las obras por insolvencia de los promotores se sumó la falta de afianzamiento de los anticipos, es decir, el incumplimiento por el promotor de la obligación de garantizar la devolución de lo anticipado por el comprador por medio de una póliza de seguro o un aval, como ordena la Ley 57/68.

¿Es posible a pesar de todo que estos compradores recuperen dichas cantidades de miles de euros por familia? Sí.

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