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¿Qué es el valor catastral urbano?

El valor catastral es un valor administrativo que sirve de base, o se toma como referencia, en relación con determinadas actuaciones de las Administraciones Públicas, tanto de carácter fiscal (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entre otros) como de carácter no fiscal (expropiación, valoraciones urbanísticas, determinadas ayudas, becas y subvenciones públicas, etc.).

Características más significativas

Se obtiene a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario; se fija tomando como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste.  Esta referencia se realiza de forma homogénea, mediante la aplicación de un coeficiente que reduce a la mitad el valor resultante de la Ponencia de valores; se calcula a través de un procedimiento reglado y concreto, que constituye el sistema de valoración catastral; está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones y corregido en función de las características particulares del inmueble.

Reducción

La base liquidable del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el resultado de practicar en el valor catastral una reducción que se aplica desde la entrada en vigor de una revisión catastral. La cuantía de la reducción decrece anualmente hasta que, al cabo de diez años, la base liquidable coincide con el valor catastral.

Qué son los estudios de mercado

Tienen por objeto la investigación y recopilación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano a los efectos de establecer, en la Ponencia de valores, los distintos valores de suelo y de la construcción para la posterior valoración de cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro.

Qué es la Ponencia de valores

Es el documento administrativo que recoge los valores del suelo y de las construcciones, los criterios de valoración y coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refiere, así como la delimitación de suelo de naturaleza urbana y los elementos precisos para llevar a cabo la fijación de los valores catastrales.

Las Ponencias de valores se exponen oficialmente al público para que puedan ser consultadas con ocasión de una revisión catastral.

Valor del suelo.

Se considera suelo de naturaleza urbana:

  • El suelo clasificado como urbano y el urbanizable incluido en sectores por el planeamiento urbanístico
  • Los terrenos que dispongan de acceso rodado y de servicios urbanísticos
  • Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana
  • Los fraccionados en contra de lo dispuesto en la legislación agraria.

Valoración

El suelo se valora teniendo en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten respecto a su clasificación y calificación. Al valor de suelo así establecido, se aplica al aprovechamiento permitido por el planeamiento urbanístico municipal.

Valor de la construcción

Se consideran construcciones de naturaleza urbana:

  • Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, incluso cuando por la forma de su construcción sean transportables.
  • Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio.
  • Las obras de urbanización y de mejora, como las explanaciones y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos
  • Las presas, saltos de agua y embalses incluido el lecho de los mismos.
  • Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica.

Valoración

La construcción se valora calculando su coste actual, teniendo en cuenta su tipología, uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda en función de la antigüedad, uso y estado de conservación. También se tienen en cuenta, si es el caso, el carácter singular y las obras de reforma que se hayan realizado.

Valor del inmueble

Para la valoración del inmueble, considerado como suma del valor del suelo y el de la construcción que soporte, se tienen en cuenta la existencia de determinadas circunstancias que puedan concurrir en el mismo: inadecuación por el uso o diseño, o su consideración de interior; grado de protección por estar catalogado o forme parte de un conjunto histórico-artístico; afección por inconcrección urbanística: futuro vial, expropiación, reparcelación, fuera de ordenación, etc.; apreciación o depreciación económica.

Cómo y por qué varía el valor catastral. Causas que hacen variar el valor.

El valor catastral puede variar a lo largo del tiempo por alguno de los siguientes motivos:

  • La evolución de los valores de mercado
  • La depreciación monetaria
  • Las modificaciones del planeamiento urbanístico municipal, como el aumento o disminución de la superficie edificable de un solar, cambio en la clasificación o calificación del suelo, etc
  • El cambio de uso de la edificación
  • Las alteraciones físicas que experimenten los inmuebles por nueva construcción, rehabilitación, demolición, agregación o segregación, etc.

Procedimientos

La variación del valor se lleva a efecto a través de uno de los siguientes mecanismos, en función de las circunstancias que concurran:

  • actualización. Procedimiento automático a través de la aplicación de los coeficientes que las distintas Leyes de Presupuestos Generales del Estado establecen y que, normalmente, coinciden con la evolución previsible del I.P.C. Para cada año.
    Esta actualización no se aplica en los municipios cuya última revisión catastral se ha realizado a partir de 1.997.
  • Revisión. Procedimiento en el que se asigna un nuevo valor catastral a todos los bienes inmuebles del municipio. Según dispone la Ley, debe realizarse cada 10 años.
  • Modificación. Procedimiento en el que se fija un nuevo valor catastral, normalmente referido a parte de los inmuebles de un municipio.
    Valoración de inmuebles, resultado de los cambios de uso o modificaciones en sus características físicas.

Conozca sus derechos

Usted tiene derecho:

  • a que en el Catastro figuren debidamente descritas en sus características físicas, jurídicas y económicas todos los inmuebles de los que sea titular;
  • a que sus propiedades se encuentren correctamente valoradas;
  • al conocimiento de los elementos y criterios tenidos en cuenta en la valoración.
  • a ser notificado de las variaciones de valor, resultantes de las alteraciones declaradas o de procedimientos realizados por el Catastro.

 

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