Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE).

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

La cláusula de tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios a interés variable

En la actual situación financiera en la que nos encontramos, nos estamos empezando a familiarizar con términos que antes nos sonaban vagamente o que ni siquiera sabíamos que existían. Uno de ellos es el del suelo hipotecario. Se trata de una cláusula incluida en algunos préstamos hipotecarios con tipos de interés variable según la cual el tipo de interés a pagar por el prestatario nunca podrá ser inferior al porcentaje que la entidad establece como suelo.

La mayoría de las personas desconocen si su préstamo hipotecario tiene suelo. A veces las entidades al conceder el préstamo han “olvidado” mencionarlo, lo han indicado pero no han explicado las posibles consecuencias de su aplicación en una fase bajista de los tipos de interés, o bien, a pesar de haber sido informado, el prestatario ha decidido aceptar las condiciones pensando que una bajada tan pronunciada del tipo de interés no sería posible. Pues lo ha sido. De hecho, en los últimos siete meses el Euribor ha descendido más de 3.5 puntos. Y hoy que el Euribor ha cerrado la media de abril en el 1.77% y los suelos se suelen establecer en el 3%, muchas personas se han encontrado con la desagradable sorpresa de que su cuota hipotecaria no se ha visto disminuida en la cuantía esperada.

Si está Vd. teniendo dificultades para pagar su préstamo hipotecario a interés variable no deje de comprobar si le están aplicando una cláusula suelo al revisar el tipo de interés, y si es así, sepa si dicha cláusula suelo es abusiva y puede reclamar frente a su entidad de crédito que se la elimine, que le apliquen la bajada del euribor directamente y que le reembolsen todo lo que le han cobrado de más.

Con el Euribor por debajo del 1% esto puede suponer una disminución importante de la cuota mensual del préstamo hipotecario y el reembolso de miles de euros, algo que seguro aliviará sus dificultades económicas.

Cauces de Reclamación en caso de conflicto con nuestra entidad bancaria a causa de la Hipoteca

No se conforme con las explicaciones que le pueda dar el Director de su Sucursal Bancaria. Si no está conforme con alguna actuación de su banco siga los consejos que le explicamos en este artículo.

Hoy en día es ineludible la contratación de alguno de los muchos productos o servicios que nos ofrecen las entidades bancarias. Generalmente todos empezamos abriendo una cartilla o una cuenta corriente para confiarle al Banco nuestros ahorros y terminamos, a la inversa, solicitando que nos preste dinero para financiar la compra de nuestra vivienda, un dinero que pasaremos luego el resto de nuestra vida devolviendo. Es el préstamo hipotecario.

Pues bien, precisamente debido a la contratación del préstamo hipotecario, su modificación o subrogación están aumentando hoy en día considerablemente los conflictos entre clientes y entidades bancarias a causa de acciones u omisiones perjudiciales o engañosas, un mal funcionamiento del servicio, tardanzas, desatenciones o incluso flagrantes infracciones de la normativa, los usos y las buenas prácticas bancarias. Nos encontramos con la aplicación incorrecta de los tipos de referencia pactados, con disconformidad con las nuevas cuotas aplicadas después de la revisión del tipo de interés del préstamo hipotecario, con la aplicación de cláusulas de redondeo al alza de tipos de interés, con cláusulas limitativas del tipo de interés, cláusulas suelo, cobro de comisiones o gastos improcedentes por posiciones deudoras vencidas o por cancelación anticipada en préstamos a interés variable, gastos de tasación, gestoría, imposición de subrogaciones hipotecarias…

¿Qué podemos hacer además de sentirnos como David frente a Goliath? En muchas ocasiones contratar un abogado resultaría ineconómico porque sería más caro el collar que el perro. ¿Tenemos que conformarnos? No.

Modelo de escrito o carta de reclamación para comunicar a los agentes intervinientes en el proceso de edificación de nuestra vivienda (Promotor, Constructor, Arquitectos, Aparejadores, etcétera), que han aparecido defectos constructivos dentro de los plazos de garantía previstos por la Ley de Ordenación de la Edificación y deben repararlos, tal y como comentamos en nuestro artículo 'Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos'. Sirve para cualquier desperfecto de la construcción o del acabado como grietas, fisuras, humedades, solería, pintura etc... Es imprescindible enviarlo por medio de una Comunicación fehaciente para que quede constancia de la denuncia de los defectos dentro del plazo de garantía, requisito sin el cual no podría prosperar una posterior reclamación judicial.

El promotor está obligado a entregar un seguro o aval que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa de vivienda sobre plano si no llega a terminar la edificación dentro del plazo pactado. Mediante este requerimiento exigimos la constitución de dicha garantía al promotor, para evitar correr riesgos innecesarios. 

Vd. tiene derecho a que en el contrato de compraventa se determine de manera clara y expresa la fecha de entrega de su vivienda. Si en su contrato no se indica la fecha, o no se indica de manera comprensible o de modo que Vd. pueda señalarla en un calendario, entonces queda Vd. en manos del promotor. Mediante este requerimiento se exije al promotor que cumpla con su obligación de concretar la fecha de entrega, la cual es esencial para poder controlar si hay retraso o no, y en consecuencia poder plantearse resolver el contrato o pedir daños y perjuicios.

¿El promotor ha incumplido el plazo de entrega previsto en el documento privado de compraventa? Le aconsejamos el envío de este Requerimiento, en virtud del cual deja claro que para Vd. el plazo es esencial y que el retraso le está causando perjuicios (ello al efecto de posibilitar una eventual resolución, o la reclamación de una indemnización), además exige una explicación sobre las causas del retraso, para valorar si son imputables al Promotor o no, exige la determinación de una nueva fecha de entrega y requiere el cumplimiento de sus obligaciones por el Promotor.

Si el promotor ha incumplido el plazo de entrega previsto en el contrato y ha entregado la vivienda más tarde, Vd. puede reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que le ha causado el retraso en la  entrega de la vivienda, por ejemplo, las rentas de alquiler, gastos de mudanza, de guardamuebles, pérdida de beneficios fiscales, agravamiento del tipo de IVA, y en general cualquier daño o perjuicio causado por el retraso en la entrega de la vivienda, siempre y cuando en el propio contrato no se haya establecido ya de antemano cuál es la indemnización que debe abonar el promotor en caso de retraso. Compruebe su contrato, y si no establece nada, use este formulario para reclamar al promotor la indemnización. Deberá remitirlo por conducto fehaciente. Lo más aconsejable es por medio de Burofax certificado y con acuse de recibo.

Minuta notarial para Capitulaciones Matrimoniales en las que se liquida la Sociedad de Gananciales. Este acuerdo es útil si esta Vd. casado bajo el régimen de Sociedad de Gananciales y comparte con su pareja la titularidad de la vivienda. En caso de divorcio normalmente se disuelve la sociedad de gananciales pero no se liquida, es decir, no se termina de adjudicar la vivienda en su totalidad a uno de los dos. Mediante este acuerdo, se reparten definitivamente todos los bienes, incluida la vivienda, realizando la compensación que sea menester si uno recibe bienes por más valor que el otro.

Minuta notarial para Capitulaciones Matrimoniales en las que se pasa del régimen de Sociedad de Gananciales al régimen de Separación de Bienes. Este acuerdo es útil si esta Vd. casado en gananciales y comparte con su pareja la titularidad de bienes y derechos, por ejemplo inmuebles, y desea repartirlos. No implica el divorcio, sino el cambio de régimen económico matrimonial como paso previo para separar los patrimonios. Mediante este acuerdo se pone fin a la sociedad de gananciales. Se genera un proindiviso que habrá que repartir aparte mediante el acuerdo de liquidación de sociedad de gananciales. 

Modelo de Convenio Regulador del Divorcio, para suscribirlo de mutuo acuerdo ambos cónyuges. Útil si está Vd. casado, sin hijos, en régimen de sociedad de gananciales y el único bien compartido en proindiviso con su cónyuge es la vivienda familiar. Mediante este acuerdo se disuelve y liquida la sociedad de gananciales y se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges. Se somete a aprobación judicial por medio de una demanda de divorcio de mutuo acuerdo. 

Trataremos de responder a la pregunta ¿Qué debe saber antes de comprar una vivienda?

La adquisición de una vivienda es generalmente una de las decisiones más importantes que puede tomar una familia en el plano económico. En estas breves notas le ponemos sobre aviso sobre aquellos aspectos que no debe dejar de considerar para evitar futuros problemas.

Modelo sencillo de contrato de compraventa de vivienda. Útil si es Vd. un particular y desea formalizar la compraventa de su vivienda con un contrato sencillo que garantiza hacer las cosas correctamente. Con instrucciones sobre los pasos que debe dar para completar la transmisión de su propiedad. 

Modelo de documento mediante el cual se entrega una señal a cuenta del precio de una compraventa de vivienda con la facultad expresamente prevista de que tanto el comprador como el vendedor pueden arrependirse antes de la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa perdiendo el dinero entregado, si es el comprador, o teniendo que devolver el doble, si es el vendedor. A la cantidad de dinero que se entrega se la denomina técnicamente 'arras'. Se dice que son 'penintenciales' porque así las define el Código Civil en su art.1.454. Su nota característica es que ambas partes pueden separarse del contrato a cambio de una cantidad a modo de compensación a la otra parte por la pérdida de tiempo y expectativas. Tenga siempre mucho cuidado cuando entregue o reciba una cantidad a cuenta del precio. Debe siempre aclarar si son arras penitenciales o confirmatorias. 

En el contrato de compraventa de vivienda que he firmado me obligan a subrogarme en una hipoteca con unas condiciones peores a otra que yo había buscado. ¿Tengo que conformarme?

¿Dónde debo pedir la nota simple que aconsejan?

Próximamente mi pareja y yo vamos a adquirir en propiedad una vivienda de obra nueva. Al ir a preguntar sobre las hipotecas nos han dicho que reunimos los requisitos necesarios para pagar el 5% de IVA en lugar del 7% que nos estan cobrando. He consultado en las páginas de Hacienda y no encuentro ninguna referencia a esta rebaja del IVA. Me gustaria saber si tengo derecho a pedirle al promotor que me reembolse la parte de IVA que pago de más, si es cierto que existe esta rebaja.

Si tienes en propiedad una VPO, ¿puedes adquirir otra vivienda?

Hola, cuando una persona resulta agraciada con una VPO, y aparece solo ella en la escritura, pero en realidad la está pagando con su pareja, quería saber la validez y obligaciones que impone un contrato privado entre la pareja por el cual, en caso de ruptura, se comprometa el propietario del piso a pagar a su pareja el dinero que puso. Quería saber también si en este contrato se pueden incluir además del dinero que se aportó para la compra del piso, el dinero que se aportó para los muebles u obras en la casa. Y por último si la persona no propietaria posee una cuenta vivienda ya declarada a Hacienda, si hay alguna manera de que quede reflejado que está pagando un piso y no tenga que devolver el dinero a Hacienda. Muchas gracias.