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Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE).

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

Plazos de Garantía ante los Defectos Constructivos.

Los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación son tres, uno para cada tipo de defecto constructivo:

    * Un año para los defectos de terminación y acabado, por ejemplo, solería o azulejos mal colocados.
    * Tres años para los defectos de habitabilidad, por ejemplo las humedades.
    * Diez años para los defectos estructurales, por ejemplo grietas debidas a mala cimentación.

Muy importante: Los plazos no comienzan a correr desde la fecha de nuestro contrato de compraventa. Esta es una creencia errónea muy extendida. Los plazos comienzan a contar desde el Acta de Recepción de la Obra por el promotor. A falta de este dato, lo más prudente es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra, dato que podemos consultar en el Libro del Edificio que nos debe entregar el promotor, o en su defecto, en el Expediente de Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento de nuestra localidad.

Además del promotor responderán los agentes intervinientes en la edificación a los que se pueda atribuir culpa en la aparición del defecto constructivo siempre y cuando este se manifieste dentro del periodo de garantía. Es decir, lo importante es que el defecto constructivo aparezca dentro del periodo de garantía, y que nosotros podamos acreditar que el defecto se manifiesta dentro del periodo de garantía. No quiere decir que tengamos que reclamar dentro del periodo de garantía. No. Insisto. Quiere decir que tenemos que asegurarnos de constituir pruebas de que el defecto constructivo se manifiesta dentro del periodo de garantía. ¿Cómo? Pues por ejemplo levantando un acta notarial fotográfica. Si además encargamos un Dictamen a un perito y el mismo visita nuestra casa, tendremos un testigo más. Si además comunicamos al promotor por un medio fehaciente, por ejemplo Burofax certificado y con acuse de recibo, la aparición de los defectos constructivos, habremos preconstituido otro principio de prueba. Es decir, que en los plazos de garantía  lo que interesa es preconstituir la prueba de la aparición de los defectos constructivos.

Plazo para reclamar

Digo esto porque una vez que aparecen los defectos - y preconstituimos la prueba de ello- el plazo para reclamar al promotor o a los demás intervinientes en la obra que reparen a su costa el defecto constructivo es de dos años desde la aparición del defecto. Este plazo es totalmente distinto a los anteriores y se refiere al plazo para reclamar, extrajudicial o judicialmente. Es decir, al plazo para exigirles que nos solucionen el problema.

Del juego conjunto de ambos plazos puede resultar un plazo para ir al juzgado mayor o menor. Mucho cuidado pues se puede perder la posibilidad de reclamar al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Ejemplos

Con unos ejemplos lo comprenderán mejor.

Partamos de la base de que el certificado de finalización de obra de una edificación es de 1 de enero de 2000 y que el día 16 de agosto de 2000, el Sr. A adquiere la propiedad de la vivienda al promotor mediante un contrato de compraventa en escritura pública seguido de la entrega de llaves.

Supuesto A. Los plazos parecen alargarse: El Sr. A, cuando entró en la vivienda por primera vez, la reviso de arriba a abajo y no encontró ningún defecto. No obstante, el 24 de noviembre de 2000, descubre con disgusto que comienzan a desprenderse azulejos de un paño de pared del baño. Así pues, el defecto constructivo, que es de terminación o acabado, se manifiesta el día 24 de noviembre de 2000, es decir, dentro del periodo de garantía de un año. Por lo tanto, puede reclamar tanto al promotor como al constructor. El Sr. A debe levantar acta notorial fotográfica del defecto, o preconstituir cualquier otro tipo de prueba de que los azulejos empezaron a desprenderse el día 24 de Noviembre de 2000. Desde esa fecha, dispone de dos años para reclamar a promotor a constructor. Así pues, si se ha molestado en preconstituir la prueba, podrá reclamar hasta el día 24 de noviembre del año 2002.

Supuesto B. Los plazos parecen acortarse: Imaginemos que el mismo Sr. A descubre el 30 de diciembre de 2000 que hay grietas en la pared del dormitorio. Como un perito informa al Sr. A que se trata de un defecto de estructura,  el Sr. A piensa, tengo diez años de plazo de garantía, es decir, desde el 1 de enero de 2000 hasta el 1 de enero de 2010, tengo tiempo de sobra para reclamar. ¡¡Pues No!! Error. El defecto se ha manifestado el día 30 de diciembre de 2000, desde luego dentro del perido de garantía de diez años, pero desde ese momento empieza a correr el plazo de reclamación de dos años, el cual por lo tanto se agota el día 30 de diciembre de 2002. ¡¡¡Ocho años antes!!!

Como vemos, para "estar dentro de plazo para reclamar" hay que conjugar dos plazos, el de garantía y el de reclamación. Hay que tener muy presente la fecha en la que bien nosotros bien el promotor puede acreditar que se manifestaron por primera vez los defectos, pues a partir de esa fecha empieza a correr el plazo de dos años para reclamar.

A quién dirigir la reclamación

La reclamación en sí, es decir, la exigencia de que se repare o, alternativamente, se pague el dinero suficiente para que repare otro, hay que dirigirla contra el promotor y contra todos y cada uno de los agentes que intervinieron en el proceso de edificación y que hayan podido tener culpa en la producción de los defectos. Puede utilizar para ello el formulario que encontrará más abajo. Aconsejo la lectura del artículo Cómo hacer una reclamación ante la aparición de defectos constructivos, donde explico con más detalle el proceso completo de la reclamación en sí.


Cada caso puede presentar particularidades, por lo que, para finalizar, el mejor consejo que puedo darles, sinceramente es que acudan cuanto antes a un abogado especialista en vivienda, que les asesorará sobre los mejores pasos a dar.

Legislación

A modo de anexo, dejo transcritos los artículos 17 y 18 de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en los cuales se establece la importante diferencia entre plazos de garantía y plazos de reclamación.

Artículo 17.   Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

    1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

    a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.

    El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

 

Artículo 18.   Plazos de prescripción de las acciones

    1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

    2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

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