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Casa hecha de billetes

En todo proceso de divorcio de una pareja sometida al régimen económico matrimonial de la Sociedad de Gananciales hay que disolver la sociedad y liquidarla, o lo que es lo mismo, repartir entre los ex-cónyuges por mitad los bienes gananciales atribuyendo su titularidad a uno u otro.  Ello obliga a realizar un inventario de todos los bienes y derechos, así como una valoración de los mismos  denominada avalúo.

Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado? La cuestión es de suma importancia pues de ello depende que la liquidación de la sociedad de gananciales sea equitativa y permita una atribución de lotes iguales a ambos ex cónyuges.

 Antes de responder a la pregunta aclaremos que nos estamos refiriendo a la adjudicación de la titularidad de la propiedad, cuestión distinta a la atribución del uso. Si el matrimonio que se divorcia ha tenido hijos y en esta fecha son aún menores de edad, salvo que los padres se pongan de acuerdo sobre el uso de la vivienda familiar por medio de un Convenio Regulador (Separación/Divorcio) suscrito de Mutuo Acuerdo, es seguro que el Juzgado se pronunciará sobre la atribución del uso de la vivienda familiar, pues está obligado por ley a hacerlo. Atribuirá el uso al cónyuge con quien permanezcan los hijos, o en su defecto, al más necesitado de protección. Ello con independencia de quién sea o resulte propietario de la VPO. 

En relación con la valoración que haya de dársele a la VPO con ocasión de la Liquidación de la Sociedad de Gananciales ha sido determinante la solución que los jueces han dado previamente a una cuestión relacionada. ¿Es válido un contrato de compraventa de Vivienda de Protección Oficial, celebrado entre particulares, y en el que se señala un precio superior al establecido administrativamente? La Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que sí, aunque deja bien claro que ello no impide la aplicación de las sanciones administrativas que procedan. El Tribunal considera que es la única manera de poner freno al abuso de ciertos compradores que firmaban contratos de compraventa a precio de mercado y luego exigían judicialmente que se aplicara el precio administrativo.

Lo cierto es que si son perfectamente válidos y eficaces los contratos de compraventa de Vivienda de Protección Oficial celebrados entre particulares en los que se señale un precio superior al establecido administrativamente, ello quiere decir que aquel de los cónyuges que resultara adjudicatario de la VPO con ocasión de la liquidación de la sociedad de gananciales podría en cualquier momento vendersela a un tercero a precio de mercado.

Ya estamos entonces en condiciones de responder a la pregunta que nos hacíamos. Si entre los bienes integrantes de la Sociedad de Gananciales y recogidos en el Inventario nos encontramos con una VPO, ¿cuál es el valor que hay que dar a dicha Vivienda de Protección Oficial? ¿El valor máximo de venta que tenga fijado administrativamente? ¿El valor de mercado?

La respuesta es que hay que darle el valor de mercado. Por las razones expuestas. De lo contrario, si se aplicara el precio administrativo y se adjudicase a uno solo de los cónyuges, se podría producir un desequilibrio por la diferencia entre el valor administrativo y el potencial valor de mercado.

Transcribimos a continuación un extracto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2002 donde se recoge esta doctrina, por su interés:

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"SEGUNDO.- Todo el tema a dilucidar en este recurso de casación radica en determinar el valor que ha de asignarse a dos viviendas de protección oficial que forman parte de la sociedad de gananciales, pues según el valor que se les asigne se estimará la demanda y rechazará la reconvención o viceversa. Los órganos de instancia -Juzgado y Audiencia Provincial- han mantenido el criterio de seguir el valor asignado como viviendas de protección oficial, dejando de lado el valor real, cuyo avalúo se ha realizado en la prueba pericial de segunda instancia.

Ciertamente la solución adoptada en la instancia, especialmente en la sentencia de apelación se apoyó en la sentencia de este Tribunal, con cita de otras, sentencia nº 69 de 9 de febrero de 1995- en que se sostiene que "la doctrina de esta Sala en orden a la observancia de los precios establecidas por la normativa vigente en materia de Viviendas de Protección Oficial es constante y reiterada..." Pero tal resolución recoge en su mismo fundamento de Derecho quinto apartado e) "que existen sentencias favorables a la validez del contrato en que se pactan intereses superiores (sentencias de 3 de septiembre y 14 de octubre de 1992), las mismas vienen referidas, cual se ha indicado en el fundamento tercero, a los supuestos de contratos de compraventa de dichos pisos y con base en una serie de consideraciones aquí no aplicables".

Sin embargo, la sentencia del mismo año, pero posterior, en concreto la 710, de 11 de julio de 1995, referida precisamente a un tema sobre bienes de sociedad de gananciales y, por tanto, harto semejante al planteado en este recurso, dice en su fundamento jurídico cuarto: "la parte no está conforme con la valoración dada al piso en cuestión que está calificado como vivienda de ''protección oficial'', sin reparos que, en ocasiones, el valor real de un bien, no coincide con su precio autorizado, en este caso por limitaciones de orden administrativo. La posibilidad, sin embargo, de la descalificación, con las consecuencias legales inherentes a la misma, no puede razonablemente desconocerse y con ello, tampoco puede ignorarse que el precio entonces en el mercado sería notablemente mayor al autorizado. No se incurre, por tanto, en ningún acto o norma imperativa que conduzca a una nulidad de pleno derecho, en tanto que sólo se previenen las consecuencias de una posible descalificación y su repercusión sobre el valor real, y entonces libre del inmueble. La nueva jurisprudencia, además, ha venido a matizar los criterios anteriores respecto de las consecuencias de la venta de una vivienda de protección oficial por encima de la cuantía de los precios máximos de venta que, aunque se traduzcan en la imposición de sanciones administrativas, no afecta a la validez de los contratos celebrados (sentencia del T.S. de 4 de junio de 1993)".

En igual sentido, la sentencia 1073 de 16 de diciembre de 1995, también referida a un supuesto de sociedad de gananciales en su fundamento jurídico quinto señala en el apartado 1º: "1º) Que siendo la única discrepancia la relativa a la adjudicación y valoración del inmueble actualmente disfrutado por resolución judicial como vivienda familiar por la esposa, es claro, que la pretensión de ésta según su "petitum" y por las razones que aduce de su actual derecho de uso de la vivienda, de que se le adjudique la propiedad de la misma -apartado E, de su petitum-, habiendo de compensar al marido a tenor de la valoración de dicha vivienda en el importe de 1.323.509 ptas., como valor máximo según el Régimen de Viviendas de Protección Oficial, en el 50% de esta suma, es una petición a todas luces que vulnera el específico módulo de igualdad del citado art. 1061, ya que es evidente se elude crasamente ese mandato con pretendida adjudicación, pues sería hasta superfluo resaltar que, por razones de mercado, el precio y, sobre todo el valor real de la vivienda es muy superior al que postula la actora". {mosgoogle}

Asimismo, se añade en el apartado siguiente: "2º) Con independencia de cual sea el tratamiento de las viviendas sometidas al Régimen Especial y el carácter más o menos vinculantes de sus previsiones, no se ignora -como se especifica en la impugnación del recurso-, que tales sanciones se refieren, entre otras, a tenor de lo dispuesto en los arts. 28 y 29 del R.D. 2960/76, a prohibir expresamente el percibo de cualquier sobreprecio sobre el precio máximo fijado (sin que sea menester ahora reflexionar sobre el grado de eficacia sustantiva de esta prohibición, dentro de las relaciones intersubjetivas, al no ser tema "decidendi"), y que, en el caso de autos, no se está, pues, en el supuesto de hecho de que se trate de vender dicha vivienda, sino, estrictamente en el cómputo de su valor a efectos de que las adjudicaciones al esposo y a la esposa reflejen ese criterio legal de igualdad".

El parecido con el caso traído ahora a la censura casacional es tan evidente, en que existió reconvención y una doble valoración.

Finalmente, la sentencia 977/1996, de 21 de noviembre, que tenía su origen en una demanda que postulaba el derecho del actor a pedir la cesación del proindiviso de la vivienda objeto del litigio, disolviendo dicha comunidad de bienes y acordando su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños y en el reparto de la cantidad obtenida, se recoge en su único fundamento jurídico, impropiamente motejado de primero, con referencia a las viviendas de protección oficial, que "están sometidas a unos precios máximos de adquisición, conforme a lo dispuesto en el Texto refundido aprobado por Real Decreto 2960/1976, de 12 de noviembre de 1976 (art. 28), Reglamento de 24 de julio de 1968 (arts. 112 y 127 -está modificado por Decreto 477/1972, de fecha 4 de marzo-) Real Decreto 31/1978, de 32 de octubre y Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre (art. 11). Si bien el precio de adquisición permanece constante durante un año, a partir de la calificación se autoriza su actualización para las sucesivas transmisiones..." Y más adelante: "La legislación de las Viviendas de Protección Oficial no prohibe sus transmisiones sucesivas y de producirse, aún rebasando los precios máximos, -lo que conviene decir que no conforma precisamente el objeto del debate y así lo entendió pero equivocadamente el Tribunal de instancia-. Estas ventas ulteriores no serían radicalmente nulas, y conforme ha declarado esta Sala de casación civil en sentencias 15/2 y 24/6/1991, que decretan improcedente la nulidad total del negocio y sí la parcial de la obligación relativa de precio pactado con excesividad. conforme a nueva doctrina (sentencias de 3/9 y 14/10/1992, 4/6/1993, 21/2/1994 y 11/7/1995) que resucitan la que ya contenían las de 10/2/1966, 28/4/1971, 20/3/1972 y 26/5/1974) no afecta a la validez de las compraventas las celebradas con precios superiores a los oficiales, lo que sólo ocasiona infracción administrativa, con sanciones económicas y pérdidas de beneficios".

A toda esta normativa, aún habría que añadir el Decreto de 10 de noviembre de 1978, el Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre, el Real Decreto 726/1993, de 14 de mayo, así como las disposiciones dictadas por las respectivas Comunidades Autónomas.

En resumen, que la doctrina jurisprudencial va por camino diferente hoy que la instancia en ambas sentencias. La referencia del art. 1410 del Código civil a lo no previsto en el capítulo obliga a observar las reglas para la partición y liquidación de herencia, permite rescindir una liquidación que cause lesión en más de la cuarta parte. En este sentido, la sentencia de esta Sala de 26 de enero de 1993 ha mantenido que ni tiene fundamento alguno la exclusión de la rescisión por lesión en la liquidación de la sociedad de gananciales, dada la genérica y omnicomprensiva rescisión que efectúa el art. 1410 del Código civil.

Se ha de procurar en la liquidación guardar en lo posible la igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie, según el art. 1061 referido a la partición de herencia, pero aplicable a la liquidación de la sociedad de gananciales. En tal supuesto, se hace preciso evitar que una calificación jurídica diferente, viviendas de protección oficial y otras viviendas puede determinar distorsiones en esta igualdad que se pretende y el motivo debe ser acogido, con los efectos que se determinarán en el último fundamento jurídico de esta resolución.

TERCERO.- El acogimiento del motivo único determina la revocación de la sentencia recurrida en el sólo y exclusivo sentido de valorarse las viviendas y otros inmuebles de protección Oficial con el precio de mercado, pero referido al año 1989, año en que recayó sentencia firme que acordó la separación conyugal y disuelta la sociedad de gananciales, haciendo la división y formación de los lotes de acuerdo con estas bases: a) Valoración en el precio del año 1989 y b) Tasación de los Inmuebles de Protección Oficial por el precio de mercado con tales características y referida al citado año 1989 c). Se tomará en cuenta asimismo la pericia practicada en el trámite de apelación y d) Se determinará sobre estas bases en periodo de ejecución de sentencia.
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