¿Está pensando en acudir a una agencia inmobiliaria para comprar o vender un inmueble? Conozca de antemano cuáles son los problemas que surgen con más frecuencia y evítelos. El mejor consejo es la información.
Te acompañé a visitar el piso. Pagas la comisión.
Es muy frecuente en la práctica de las agencias inmobiliarias, sobre todo de las más pequeñas, unipersonales y poco profesionalizadas, no documentar en modo alguno la relación que entablan con el comprador potencial y limitarse a ponerle a la firma lo que suelen denominar “Parte de Visita”, documento que el comprador potencial suele firmar de pie y con prisas mientras es acompañado por al agente o un empleado a conocer el inmueble ofertado, y del que no recibe copia.Luego ese comprador potencial, si finalmente adquiere el inmueble aunque sea por medio de otra agencia inmobiliaria o tratando directamente con el vendedor, se lleva la sorpresa de que dicho “Parte de Visita” incluye con una letra minúscula la obligación de pagar una comisión por ello.
¿Cuál es el problema?
Que el comprador potencial que se ha interesado por un anuncio de la inmobiliaria no ha preguntado clara y abiertamente nada más entrar por la puerta cuáles son las obligaciones que puede contraer por el mero hecho de visitar el inmueble de su mano, para que no haya dudas.
Y tampoco se ha tomado la molestia de leer con detenimiento el “Parte de Visita”.
Y tampoco ha pedido una copia de dicho documento a pesar de haberlo firmado.
Y eso es precisamente lo que tenía que haber hecho.
Antes de visitar un inmueble de la mano de una inmobiliaria:
- Pida que le informen por escrito sobre las posibles obligaciones que Vd. pudiera contraer por este simple hecho.
- Pida copia por adelantado de cualquier documento que pretendan que Vd. firme.No tenga vergüenza a la hora de exigir esta información.
Las agencias inmobiliarias son empresas y Vd. un consumidor. Por lo tanto tiene derecho a ser absolutamente informado sobre las condiciones del servicio que le va a prestar la empresa antes de contraer ninguna obligación.
Una comisión media de una compraventa media supera los 6.000 euros. ¿No cree que hay que prestarle un poco de atención al asunto?
Me firmaste la exclusiva de venta. Pagas la comisión.
Lo mismo sucede cuando recurrimos a la agencia inmobiliaria para vender un inmueble, no para comprarlo. Vd. tiene derecho a ser absolutamente informado sobre las condiciones del servicio que le va a prestar la empresa antes de contraer ninguna obligación.
Las agencias inmobiliarias serias y profesionales suelen disponer de un contrato de agencia o de intermediación, con o sin mandato o representación realizado por un abogado.
Desconfíe de aquellas que lo quieran hacer todo “de palabra” o mediante la firma de documentos muy escuetos denominados “Partes de venta” o similar, en los que de nuevo nos encontramos con letra pequeña abusiva.
El problema más frecuente en este caso, aparte de la falta de información, es la exclusividad no deseada.
La exclusividad es la obligación de vender el inmueble con la intermediación de la agencia durante un plazo minimo. Esto nos impide venderla por medio de otras inmobiliarias. Y en casos extremos, incluso directamente. Por ello es importante asegurarse bien de las condiciones del encargo que hacemos. No es obligatorio conceder la exclusividad a la agencia.
Aunque lo he vendido por la mitad del precio solicitado, pagas la comisión.
Otro problema frecuente al vender por medio de agencia es el relativo al precio de venta. Normalmente si se oferta un inmueble por debajo del valor de mercado se vende rápidamente. Cualquiera puede encontrar un comprador en esas condiciones. Para ello no hace falta recurrir a una agencia. Pero algunas agencias pretenden cobrar en todo caso su comisión, sea cual sea el precio de venta, y ello supone un claro desequilibrio.
Es muy aconsejable establecer el precio de venta que exigimos fijando claramente el margen de variación admisible. Si la agencia no recoge este aspecto en su contrato, o directamente no formaliza contrato, busque otra agencia más seria.
Firma este galimatías para reservar.
Otro conjunto heterogéneo de problemas causados por las agencias inmobiliarias viene dado por su empeño en redactar contratos de naturaleza inmobiliaria sin tener conocimientos jurídicos. Se recurre con mucha frecuencia a formularios mal adaptados al caso concreto o a documentos que no tienen pies ni cabeza y que lo único que hacen es complicar las cosas porque se recibe dinero a cuenta y no se sabe muy bien para qué o en qué condiciones. Esto es más frecuente de lo que uno pudiera pensar, incluso en el caso de franquicias supuestamente bien organizadas.
No sólo no evitan problemas sino que los crean. El mejor consejo al respecto, créame, es consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario antes de firmar documento alguno relacionado con la compra como se hace en el resto de Europa donde es inconcebible celebrar un contrato sin asesoría jurídica.
Yo no respondo.
Una operación de compraventa de una vivienda puede presentar innumerables problemas jurídicos. Registrales, catastrales, hipotecarios, administrativos, urbanísticos o tributarios, problemas judiciales como embargos o tercerías, problemas de vicios ocultos o defectos constructivos…La mayoría de agencias inmobiliarias únicamente se preocupan de poner en contacto a comprador y vendedor, y tras cobrar su comisión, si te he visto no me acuerdo.
No me vengas con problemas que yo ni respondo ni devuelvo la comisión. La compra de un inmueble es una de las mayores si no la mayor inversión que realizamos en nuestra vida y lo más prudente es estar bien asesorado durante todo el proceso y no confiar en una persona que no sea experta en derecho ya que lo que estabos celebrando es un contrato. La agencia le puede ayudar a encontrar la vivienda que mejor se adapta a sus gustos pero lo más prudente es confiar los aspectos legales a un abogado especialista que además no sólo le asesorará en su relación con la propia agencia inmobiliaria sino en todos los demás aspectos que comprende del proceso de compra, para prevenir los problemas y en caso de que surjan imprevistos afrontarlos con éxito.
Formularios útiles disponibles para su descarga inmediata:
GastalverAbogados
