Mano entrega llaves a otra mano

Vale, nos divorciamos, pero la casa me la quiero quedar yo.

Ante el divorcio, uno de los cónyuges decide quedarse la vivienda familiar en propiedad, por lo que debe compensar al otro cónyuge. Hablamos de una pareja casada, sin hijos, en régimen de Sociedad de Gananciales y cuyo principal bien es la vivienda donde tienen establecido el domicilio familiar, la cual fue adquirida por ambos vigente el matrimonio. Es indistinto si la vivienda es VPO (Vivienda de Protección Oficial) o no. Han decidido divorciarse y lo van a hacer de mutuo acuerdo. Uno de los cónyuges desea quedarse la vivienda para sí. ¿Qué hay que hacer?

 

Aclaración de dudas frecuentes.

Vayan por delante varias aclaraciones, para despejar de antemano dudas muy frecuentes.

En primer lugar hablamos de la titularidad de la vivienda y no de su uso. Como explicamos en nuestro artículo 'Divorcio y atribución del uso de la vivienda familiar', titularidad y derecho de uso no tienen por qué coincidir en la misma persona, pues el derecho de uso lo decidirá el juez en su sentencia de divorcio en función de si hay hijos menores o un cónyuge merecedor de más protección. En este artículo trataremos el supuesto de un cónyuge que desea quedarse la vivienda familiar en propiedad, al margen de quién tenga atribuido el uso.

En segundo lugar, es indiferente a nombre de quién de los cónyuges esté inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad siempre y cuando haya sido adquirida vigente el matrimonio y con el dinero de ambos. Si es así, la vivienda tiene la naturaleza de bien ganancial y pertenece a ambos por mitad. Lo decimos por ser una pregunta habitual en estos casos.

En tercer lugar no se puede obligar al otro cónyuge a que nos venda su mitad de la vivienda. Es una decisión voluntaria. Si nuestra pareja no quiere vendernos su parte es imposible forzarlo. La casa permanecerá en proindiviso y la única solución será seguir un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales, en el curso del cual o se llega a un acuerdo o la casa saldrá a subasta y la comprará o un tercero o aquel de los cónyuges que haga la puja más alta.

¿Cómo se formaliza la adjudicación de la plena propiedad a uno de los cónyuges?

Entrando ya en el caso propiamente dicho, que es aquel en el que hay posibilidad de llegar a un acuerdo, el camino a seguir pasa ineludiblemente por la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, cosa que se puede hacer tanto antes del divorcio -sustituyendo mediante Capitulaciones Matrimoniales el régimen económico matrimonial de Sociedad de Gananciales por el de Separación de Bienes- como con ocasión del procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador, como veremos.

La disolución y liquidación de la Sociedad de Gananciales es un procedimiento consistente en hacer un inventario de los bienes derechos y obligaciones que la integran, valorarlos y repartirlos a partes iguales entre los cónyuges. Todo ello se formaliza en un documento en el cual se pueden recoger también todos los pactos y acuerdos que la pareja estime oportunos.

Pues bien, la adquisición de la totalidad de la vivienda por uno de los cónyuges se formaliza al disolver y liquidar la sociedad de gananciales y adjudicársela en su totalidad a dicho cónyuge. Esto lógicamente produce un desequilibrio, denominado exceso de adjudicación, que requiere la compensación mediante pago en metálico al cónyuge perjudicado.

Un ejemplo práctico

Veamos un ejemplo concreto, en el que el cónyuge A se queda con vivienda.

Inventario y valoración (avaluo)

Hacemos por separado dos listas. Una con los bienes y derechos, los cuales integran el Activo, y otra con las obligaciones, las cuales integran el Pasivo de la Sociedad de Gananciales.

ACTIVO
Casa familiar (200.000 €)
Mobiliario y enseres (3.000 €)
Coche (6.000 €)
PASIVO
Préstamo hipotecario pendiente de pago (120.000 €)

Liquidación

A continuación restamos el Pasivo al Activo, y de esta forma obtenemos el Neto de la Sociedad de Gananciales.

NETO (ACTIVO – PASIVO) = 89.000 €.
Para calcular la cuota que legalmente le corresponde a cada cónyuge, basta con dividir por la mitad el Neto de la Sociedad de Gananciales.

CUOTA (NETO/2) = 44.500 €.
Para realizar la liquidación habría que repartir tanto los elementos del activo como del pasivo de manera que a cada cual le correspondiera una cuota neta de 44.500 €.

Adjudicación

Al adjudicar a uno solo de los cónyuges la totalidad de la vivienda, lógicamente se produce un desequilibrio pues recibe un neto superior al que le corresponde. Es lo que hemos definido como exceso de adjudicación.

Al Cónyuge A:

ACTIVO
Casa familiar (200.000 €)
50 % del mobiliario y enseres (1.500 €)
PASIVO
Préstamo hipotecario pendiente de pago (-120.000 €)
NETO A= 200.000 + 1.500 – 120.000 = 81.500 €
Al Cónyuge B:

ACTIVO
50% del mobiliario y enseres (1.500 €)
Coche (6.000 €)
PASIVO
No se le adjudica nada.
NETO B= 7.500 €.

En este caso, el Cónyuge A recibe un exceso de adjudicación de 37.000 €, pues tenía que haber recibido una cuota neta de 44.500 € y en cambio ha recibido 81.500 €. Y por su parte al Cónyuge B le faltan 37.000 €, pues se le han adjudicado bienes por valor neto de 7.500 € cuando debía recibir 44.500 €.

Así pues, si el cónyuge A quiere quedarse la totalidad de la casa tiene que equilibrar las cosas y dar una compensación al cónyuge B pagándole de su bolsillo 37.000 €.

De esta forma, en el acuerdo de disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, el reparto sería:

Para el cónyuge A:

La casa con la hipoteca y la mitad del mobiliario y enseres.
Para el cónyuge B:

La otra mitad del mobiliario y enseres
El coche
37.000 euros en metálico que le paga el cónyuge A de su bolsillo.

Cuándo hacerlo.

Como hemos dicho, la disolución y liquidación de la Sociedad de Gananciales se puede hacer:

  1. Antes del divorcio, sustituyendo mediante Capitulaciones Matrimoniales el régimen económico matrimonial de Sociedad de Gananciales por el de Separación de Bienes.
  2. Con ocasión del procedimiento judicial de divorcio, incluyendo la propuesta de disolución y liquidación de la Sociedad de Gananciales en el Convenio Regulador.

Pero si la pareja ha decidido divorciarse, ¿para qué va a establecer la Separación de Bienes sólo por unos meses? ¿No es mejor disolver la sociedad de gananciales en el Convenio Regulador del Divorcio?

La razón por la que muchas parejas optan por las Capitulaciones Matrimoniales a pesar de tener un divorcio en ciernes es que las Capitulaciones se otorgan ante notario en la fecha y hora que las partes acuerden, lo que propicia y facilita que en el mismo acto el cónyuge al que se atribuye la vivienda, si lo necesita, pueda realizar simultáneamente una modificación del préstamo hipotecario para asumirlo en exclusiva y sobre todo para ampliarlo en el importe necesario para abonar a otro cónyuge en el mismo acto la compensación del exceso de adjudicación.

En cambio, si la adjudicación se realiza por medio del Convenio Regulador, produciría efecto a partir de la aprobación del mismo en la sentencia judicial de divorcio y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Ello impide que en el mismo acto de la adjudicación se realice el pago de la compensación, cosa que lamentablemente exigen muchos cónyuges que no están dispuestos a dar plazo de pago a sus exparejas, ya que ningún Banco grava una vivienda con una hipoteca mientras no se le acredite la titularidad de la misma.

Una de las mayores ventajas que tiene esta forma de adquisición de una vivienda es, desde el punto de vista fiscal, que no está sujeta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el concepto de transmisión onerosa, el cual supone como mínimo un 7% de cuota, por lo que es más económico que comprar una vivienda usada.

Si desea conocer con detalle todos los aspectos fiscales de la adjudicación de una vivienda en capitulaciones matrimoniales o por Convenio Regulador, no deje de leer nuestro artículo ‘Fiscalidad extinción condominio vivienda familiar’.

Miguel Gastalver Abogado Vivienda

Sobre el autor: Miguel Gastalver Trujillo es abogado especialista en vivienda, Colegiado nº 6946 del Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla, con más de 20 años ininterrumpidos de ejercicio profesional a sus espaldas.

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