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Rompecabezas

¿Quién firma el contrato de compraventa y la hipoteca? 

Si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense con calma antes de firmar nada quién va a ser titular del contrato de compraventa y del contrato de préstamo hipotecario pues es una decisión con numerosas consecuencias prácticas, como veremos a continuación.

Muchas personas no se dan cuenta de ello hasta que se tienen que enfrentar con dichas consecuencias. Recibimos entonces numerosas consultas sobre la manera más económica de realizar un cambio de titularidad de una vivienda y siempre tenemos que dar la misma respuesta. No existe una manera económica de realizar un cambio en la titularidad de la vivienda pues en general cabe decir que el cambio exige formalizar una donación o una compraventa en escritura pública, operaciones ambas gravadas con impuestos y que deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, si tiene Vd. pareja y tiene pensado comprar una vivienda, piense bien cuáles son sus intereses antes de decidir sobre la titularidad.

La titularidad es una cuestión formal. Esto quiere decir que será propietario el que formalmente aparezca como comprador en el contrato de compraventa privado, posteriormente en la escritura pública de compraventa y finalmente en el Registro de la Propiedad. Y lo mismo cabe decir del préstamo hipotecario: A todos los efectos estará pagando el préstamo el que aparezca en la escritura de la hipoteca.

Es posible que fueran ambos miembros de la pareja los que buscaran, eligieran y acudieran a la oficina de la promotora a comprar el piso, que fueran ambos miembros quienes acudieran a inscribirse para un sorteo de VPO, ambos miembros quienes acudieran al Banco a contratar la Hipoteca o que sean ambos miembros de la pareja quienes estén pagando el préstamo, pero desde el punto de vista legal sólo será titular quien aparezca como tal en el Registro de la Propiedad.

Hay libertad absoluta para decidir quién aparece como parte compradora en el contrato de compraventa, así como para decidir quién suscribe la hipoteca. Basta con comunicárselo a la promotora que vende el piso, o al Banco.  Pueden ser titulares del contrato de compraventa o de la hipoteca una o varias personas.

Si van a ser dos o más los titulares es imprescindible indicar en qué medida lo va a ser cada uno.  También en este punto hay libertad absoluta. Una vez decidido, cada cual será titular del derecho de propiedad -y de las obligaciones que pueda acarrear- en la proporción indicada en la compraventa y en la hipoteca. Se dice respecto a la titularidad de la propiedad que se da entonces un condominio o copropiedad.

Veamos unos ejemplos:

"Don Fulanito y Don Menganito adquieren la vivienda descrita en el expositivo anterior por mitades indivisas…”

"D.Fulanito adquiere un 40% de la propiedad, adquiriendo D. Menganito el 60% restante…”

A la hora de tomar la decisión sobre la titularidad de la vivienda debe tener en cuenta las siguientes consideraciones:

La deducción por inversión en la adquisición de vivienda habitual en el IRPF sólo se la podrá practicar quien aparezca como titular de la vivienda y del préstamo hipotecario, y en la misma proporción en que aparezca.  Ténga presente que será una deducción que podrá practicar durante 20 años o más y que por lo tanto representa una suma importante de dinero.

En caso de divorcio se quedará con la vivienda quien aparezca como titular y en la medida en que aparezca.  Hay que hacer la salvedad de viviendas adquiridas con posterioridad al matrimonio si el régimen es el de sociedad de gananciales. En este caso, con independencia del titular registral, al ser un bien ganancial se dividiría por mitades iguales.  Si ese es su caso y desea evitar dicho ‘reparto’ es aconsejable establecer el régimen de separación de bienes mediante capitulaciones matrimoniales.

En caso de separación de parejas de hecho sucede lo mismo. Aunque se hayan compartido los pagos de la entrada o la hipoteca en la práctica es muy difícil reivindicar parte de la titularidad de la vivienda contradiciendo lo que conste inscrito en el Registro.

En caso de Viviendas adquiridas al amparo de alguna Actuación Protegida (VPO) la titularidad es clave a la hora de comprobar el cumplimiento de los requisitos necesarios para acogerse  a la misma y al resto de ayudas. Es posible que si la solicitud la realiza uno solo de los dos miembros de la pareja cumpla los requisitos, sobre todo económicos, pero que si la realizan ambos se superen los límites de ingresos.

Sólo el titular podrá ejercer de pleno derecho las facultades que corresponden al propietario en la Comunidad de Propietarios en la que se integre la vivienda.

A efectos fiscales, el sujeto pasivo del Impuesto de Bienes Inmuebles, del Impuesto sobre el Patrimonio y de cualquier otro impuesto que pueda gravar la propiedad, en su caso, es el titular.  

Son numerosas las consecuencias prácticas, así que nuestro mejor consejo es que en caso de duda se deje asesorar por abogados especialistas en vivienda.


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