Una de las decisiones que hay que tomar cuando se vende una vivienda es el precio que se va a poner en la escritura de compraventa. Todo el mundo sabe que cuanto más bajo sea ese precio menor será la cantidad que habrá que pagar a Hacienda, y por eso, digámoslo sin paños calientes, raro es el caso en el que el precio reflejado en la escritura de compraventa coincide con el precio efectivamente pagado por el comprador. Entonces, ¿por qué no poner en la escritura un precio bajísimo?
Por una sencilla razón, porque entonces Hacienda considerará que el valor declarado en la escritura no se corresponde con el valor de mercado de la vivienda, e iniciará un procedimiento de comprobación de valores mediante el cual volverá a liquidar el impuesto correspondiente, generalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y nos reclamará la diferencia entre lo que ya pagamos en su día y la cuota resultante de esta nueva liquidación. Además nos cobrará los intereses, un recargo y nos puede incluso imponer una sanción.
Lo mejor que podemos hacer para evitarlo es declarar como precio el que utiliza la propia administración de hacienda como referencia. ¿Y cuál es ese precio?
Muy sencillo. En Andalucía ese precio es el valor catastral multiplicado por un coeficiente (por un número) que cada año se publica en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Todos sabemos que el valor catastral no siempre se corresponde con el valor real de la vivienda. La mayoría de las veces es inferior al valor de mercado. Por ello lo que hace la administración de hacienda es estudiar cada año el mercado y establecer un coeficiente (número) por el que hay que multiplicar ese valor para que realmente se corresponda con el de mercado. Que el resultado final realmente se corresponda con el valor de mercado es muy discutible. Pero lo cierto es que ese resultado final es el que hacienda toma como referencia para decidir si el valor que hemos declarado en nuestra escritura de compraventa es el de mercado o está por debajo y hay que iniciar una comprobación de valores.
Así que la respuesta a la pregunta que nos hacíamos en el título de este artículo ya tiene respuesta. ¿Qué precio pongo en la escritura de compraventa? En Andalucía, el valor catastral multiplicado por el coeficiente publicado en el año en curso por la Junta de Andalucía.
El valor catastral lo podemos conocer de una manera muy sencilla simplemente mirando el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (contribución). ¿Cómo averiguamos el coeficiente? Como hemos dicho, todos los años la Junta de Andalucía publica una Orden cuyo título, bien descriptivo, suele ser similar, y que, por ejemplo en el año en que escribo este artículo es así:
“Orden de 9 de julio de 2014, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones; se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención.”
En nuestra sección de Legislación sobre adquisición de vivienda en propiedad tenemos un enlace a la Orden de cada año.
En otra ocasión trataremos en detalle qué es un expediente de comprobación de valores y qué podemos hacer frente al mismo. De momento el mejor consejo que podemos darle a la hora de decidir qué precio pone en la escritura de compraventa es que sea, como mínimo, el resultado de multiplicar el valor catastral por el coeficiente correspondiente al año en el que tiene lugar la misma.
Cuidado con las ofertas por debajo de mercado que ofrecen los Bancos.
Por último, comentar un fenómeno propio de esta época de crisis, como es el de la intervención de los bancos en el mercado inmobiliario ofertando en venta la infinidad de inmuebles que se han visto obligados a adjudicarse en ejecución hipotecaria. La mayoría de los Bancos está vendiendo pisos. Y en su empeño de desprenderse de ellos rápidamente los están vendiendo con grandes descuentos. Incluso por precios que quedan por debajo del resultado de multiplicar su valor catastral por el coeficiente del año en curso. La consecuencia es que el comprador se ha llevado la sorpresa, antes de que transcurran cuatro años desde la compra, de que Hacienda le reclama unos cuantos miles de euros más en concepto de liquidación complementaria del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Hacienda no entiende de descuentos, según parece. Si quiere evitar problemas en este tipo de casos, declare y liquide el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en base al valor catastral multiplicado por el coeficiente de turno, aunque no coincida y sea superior con el precio de la compraventa. De lo contrario tendrá que librar la batalla de la valoración con Hacienda.
Y es que la voracidad recaudatoria de la Hacienda Pública se ha multiplicado exponencialmente a medida que hemos ido avanzando en la crisis y personalmente tengo la sospecha de que ha encontrado en la comprobación de valores de las compraventas un nicho en el que satisfacer su necesidad de ingresos.
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