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Casa en las manos

Cinco consejos prácticos de abogados especialistas en vivienda al comprador de vivienda sobre plano. Más vale prevenir que curar

En nuestra experiencia profesional como abogados son numerosos los casos en los que si el comprador de vivienda sobre plano hubiera actuado preventivamente con diligencia podría haber defendido sus intereses de manera mucho más efectiva que cuando el problema ya se ha producido y encima se actua sin el asesoramiento de los profesionales expertos en vivienda. Para evitar esto nos hemos propuesto elegir cinco de entre los muchos consejos que cabe dar a quien se ha embarcado en la compra de una vivienda en construcción, para prevenir los problemas que con más frecuencia llegan al despacho. En este artículo se los planteamos de manera breve y sencilla. Si Vd. ha firmado ya un contrato privado de compraventa de vivienda sobre plano este artículo le interesa. Más vale prevenir que curar.

I.-Decida bien la titularidad de la vivienda y del préstamo hipotecario y evite sobre costes futuros.

A la hora de decidir quién firma el contrato privado de compraventa de vivienda sobre plano, la escritura de compraventa o el préstamo hipotecario debe sopesar dos intereses contrapuestos. Por una parte, su interés en que su pareja comparta legalmente la propiedad de la vivienda con Vd. y  por otra -si es Vd. quien va a pagar principalmente la vivienda- su interés en salvaguardar la propiedad de la vivienda de las consecuencias negativas de una ruptura de la pareja de hecho o una separación o divorcio matrimonial. En el caso de las Viviendas de Protección Oficial habría que añadir un tercer interés, cual es no sobrepasar el límite de ingresos por unidad familiar a partir del cual puede perder los beneficios de la actuación protegida. La decisión se puede complicar aún más si va a vender una vivienda propia anterior para comprar una nueva con ocasión del matrimonio o del inicio de su vida en común con su pareja de hecho;  o si su pareja y Vd. no pagan en la misma proporción. Puede ser conveniente formalizar un acuerdo privado, establecer porcentajes de titularidad, realizar capitulaciones o alguna otra medida legal. Una decisión desacertada sobre la titularidad en el momento de la compra puede resultarle cara posteriormente. Nuestro consejo es que ANTES de firmar realice una CONSULTA a un Abogado Especialista en Vivienda.

II. Exija al Promotor el seguro o aval de las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda. El riesgo de paralización de obras está aumentando.

La compraventa sobre plano tiene la particularidad de que la vivienda no suele existir en el momento de celebración del contrato; el promotor tiene que construirla, y para financiar la obra pide por adelantado parte del precio de la compraventa.  Pues bien, la ley obliga al promotor a contratar un seguro o aval bancario que garantice que el comprador va a recuperar las cantidades entregadas por adelantado si por cualquier causa la vivienda no llega a construirse o se retrasa en exceso su entrega.  Y le obliga además a entregar al comprador el documento que acredite que ha constituido dicha garantía. En las actuales circunstancias del mercado inmobiliario en las que a los promotores les cuesta mucho tiempo vender una vivienda es muy frecuente que se produzca la paralización de las obras en curso, temporal o definitiva,   por falta de liquidez. El riesgo de que el promotor abandone la obra es alto, y es conveniente prevenir. El seguro o aval le dará al menos la tranquilidad de que podrá recuperar su dinero. i no le han entregado el aval o seguro que garantice el dinero que ya ha adelantado le aconsejamos que requiera inmediatamente al promotor para que se lo entregue.

III. Determine con exactitud cuál es el plazo de entrega de la vivienda.

Lea con detenimiento su contrato y compruebe si el promotor ha reflejado en el mismo la fecha en la que se producirá la entrega. Si los términos en los que está redactado el contrato no le permiten situar la fecha en el calendario, siquiera sea aproximadamente, es que está padeciendo una redacción abusiva. Cláusulas del estilo “En tres meses desde la obtención de la Licencia de Primera Ocupación…” o similares, son nulas por abusivas pues dejan el cumplimiento  del contrato en manos del promotor, que entregará la vivienda cuando le dé la gana.  La referencia a la fecha de entrega ha de ser concreta, del tipo “Tercer Trimestre de 2010”, “Antes de Diciembre de 2011” o similar, de manera que Vd. pueda contar los días que faltan para la entrega. Si por desgracia su contrato no establece la fecha de entrega como es debido, y dado que ello es obligatorio por ley, debe requerir al promotor para que se pronuncie al respecto.  De esta forma dicho plazo pasará a ser vinculante y le servirá para valorar si cumple o no con sus obligaciones, pudiendo resolver el contrato o exigir indemnización en caso de incumplimiento o retraso. Si el promotor no le responde, empiece a desconfiar.

IV.-Si ha vencido el plazo previsto y no le han entregado su vivienda requiera inmediatamente al promotor para que justifique la causa del retraso y establezca una nueva fecha de entrega.

Esta comunicación tiene por finalidad primero dejar constancia de su interés esencial en el plazo para preparar la resolución del contrato o la reclamación de una indemnización, segundo aclarar si el promotor es responsable del retraso o no, y tercero establecer claramente cuál es la prórroga que está dispuesto a aceptar.  La respuesta –o falta de respuesta- del promotor le servirá de elemento de juicio para saber si puede resolver el contrato o no y sobre todo  le servirá para fijar cuánto tiempo se prorroga exactamente el plazo para que el promotor cumpla con su obligación de entrega.  No tiene por qué conformarse con la situación de incertidumbre de no saber cuándo recibirá su casa. Si no se fija nueva fecha de entrega estará, como en el caso anterior, en manos del promotor. No deje que por su inactividad se cree la falsa apariencia de que Vd. está conforme con el retraso que padece y que concede al promotor todo el tiempo que desee.

V.-Si le han entregado su vivienda con fallos de terminación o acabado o con defectos constructivos requiera inmediata y fehacientemente al promotor y al resto de intervinientes en la obra que los reparen.

Lo importante de esta comunicación es dejar constancia de que Vd. comunicó dentro del plazo de garantía la existencia de los defectos, y asegurarse así la posibilidad de reclamar judicialmente.  Como el plazo de garantía más breve es el de un año, nuestro consejo es que en todo caso realice esta comunicación antes del transcurso de un año desde la entrega. Incluso antes, pues en realidad el plazo empieza a contar desde la fecha del certificado final de obra.  
Con independencia de que el promotor le ofrezca un impreso para que le comunique los defectos –algunos lo hacen- o de que esté atendiendo de palabra sus quejas –muchos sí hacen al principio con las reparaciones menores-  realice la comunicación que le aconsejamos. Ninguno de los medios anteriores deja constancia de que Vd. comunicó la existencia de los defectos dentro del plazo de garantía, y llegado el caso lo podrían negar. Y Vd. perdería el pleito. Asegure su derecho a reclamar judicialmente dejando constancia de que los defectos se produjeron dentro del plazo de garantía.  Luego mantenga de palabra todas las conversaciones que quiera.


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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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