Subrogación

  • En caso de divorcio, ¿quién se va y quien se queda en la vivienda familiar?

    En todo caso de divorcio la ley obliga a los jueces a establecer en su sentencia una serie de normas de obligado cumplimiento por ambos cónyuges y cuya finalidad es regular la nueva situación personal creada tras la extinción del matrimonio. Se trata así de prevenir en la medida de lo posible que ninguno de los ex-cónyuges y sobre todo los hijos menores, si los hay, resulten perjudicados en sus derechos.

  • Si Vd. está en trámites de separación, divorcio o nulidad de su matrimonio y vive de alquiler merced a un contrato de arrendamiento firmado por su pareja, le interesa conocer lo dispuesto en el art. 15 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta norma contempla el caso de que sea Vd. la que de mutuo acuerdo o en virtud de una medida reguladora aprobada judicialmente continue en el uso de la vivienda. ¿Qué sucede entonces? ¿Lo tiene que aceptar el arrendador? ¿Quién aparece como titular del contrato partir de esa momento?¿Su expareja?

  • ¿Qué sucede cuando muere el arrendatario (inquilino) titular del contrato de arrendamiento? ¿Termina el contrato de arrendamiento? La respuesta la encontramos en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Si se trata de contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta se halla en su art. 16. Si se trata de contratos firmados con anterioridad al 1 de enero de 1995 la respuesta la hallamos en la Disposición Transitoria Segunda de la misma Ley. En esta ocasión nos referiremos únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995.

  • La cláusula de tipo de interés mínimo en los préstamos hipotecarios a interés variable

    En la actual situación financiera en la que nos encontramos, nos estamos empezando a familiarizar con términos que antes nos sonaban vagamente o que ni siquiera sabíamos que existían. Uno de ellos es el del suelo hipotecario. Se trata de una cláusula incluida en algunos préstamos hipotecarios con tipos de interés variable según la cual el tipo de interés a pagar por el prestatario nunca podrá ser inferior al porcentaje que la entidad establece como suelo.

    La mayoría de las personas desconocen si su préstamo hipotecario tiene suelo. A veces las entidades al conceder el préstamo han “olvidado” mencionarlo, lo han indicado pero no han explicado las posibles consecuencias de su aplicación en una fase bajista de los tipos de interés, o bien, a pesar de haber sido informado, el prestatario ha decidido aceptar las condiciones pensando que una bajada tan pronunciada del tipo de interés no sería posible. Pues lo ha sido. De hecho, en los últimos siete meses el Euribor ha descendido más de 3.5 puntos. Y hoy que el Euribor ha cerrado la media de abril en el 1.77% y los suelos se suelen establecer en el 3%, muchas personas se han encontrado con la desagradable sorpresa de que su cuota hipotecaria no se ha visto disminuida en la cuantía esperada.

  • Modelo para notificar al arrendador al amparo de la D.T.Tercera apartado 3, que el arrendatario (inquilino) originario ha fallecido o se ha jubilado y que vamos a subrogarnos en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de local de negocio. Útil para cónyuge, y descendientes del arrendatario (inquilino) de local de negocio fallecido o jubilado, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que deseen continuar con el negocio. De no realizarse esta notificación, el contrato se extingue. Es conveniente realizarla por medio de una Comunicación fehaciente.

  • Modelo para notificar al arrendador (casero) al amparo del art.15 LAU que tras la nulidad, separación o divorcio del arrendatario (inquilino) quien va a continuar con el alquiler va a ser el miembro de la pareja no titular del contrato. Útil si vive Vd. de alquiler, el contrato lo firmó su pareja y no Vd., y además se ha separado o divorciado y el juez le ha atribuido a Vd. el uso de la vivienda. Por medio de esta notificación comunica al arrendador que su pareja sale del contrato, y que desde ese momento pasa a ser Vd. el arrendatario (inquilino) a todos los efectos. Es importante realizar esta notificación antes del plazo de dos meses desde que se dicte la sentencia de nulidad, separación o divorcio, y por medio de una Comunicación fehaciente. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

  • Modelo para notificar al arrendador (casero) al amparo del art.12.3 LAU que el cónyuge titular del contrato ha abandonado la vivienda y que el otro desea continuar en la misma, asumiendo todos los derechos y obligaciones del contrato. Útil si su cónyuge (o pareja de hecho desde hace más de dos años, pues también sirve en este caso) abandona la vivienda sin comunicar nada al arrendador (casero) y Vd. desea continuar el alquiler. Es importante realizar esta notificación antes del plazo de un mes desde que se produzca el abanono, pues en caso contrario el contrato quedará extinguido al vencimiento del plazo en curso. dicte la sentencia de nulidad, separación o divorcio, y por medio de una Comunicación fehaciente. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

  • Modelo para notificar al arrendador (casero) al amparo del art.16 LAU que el arrendatario (inquilino) ha fallecido, y que vamos a subrogarnos en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de vivienda. Útil para cónyuge, pareja de hecho, ascendientes, descendientes y hermanos del arrendatario (inquilino) fallecido, que hayan convivido con él los últimos dos años, y que deseen continuar con el alquiler a su nombre. De no realizarse esta notificación, el contrato se extingue a los tres meses del fallecimiento y además estas personas quedarán obligadas solidariamente a pagar la renta de esos tres meses. Es conveniente realizarla por medio de una Comunicación fehaciente. Válido también para contratos posteriores al 6 de junio de 2013.

  • Modelo para notificar al arrendador al amparo del art.33 LAU, que el arrendatario (inquilino) originario ha fallecido y que vamos a subrogarnos en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de local de negocio. Útil para heredero o legatario del arrendatario (inquilino) de local de negocio fallecido que vaya a continuar el ejercicio de la actividad, en contratos celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 (también con posterioridad al 6 de junio de 2013). De no realizarse esta notificación, el contrato se extingue. El plazo para realizar la notificación es de dos meses desde el fallecimiento del arrendatario. Es conveniente realizarla por medio de una Comunicación fehaciente.

  • Yo vivo en una casa en la planta de arriba, mi casera vivía en la planta de abajo, falleció en diciembre del 2006. Tengo contrato comprado en estanco firmado por mi y por ella. Al morir, sus tres hijos han heredado la casa. Mi contrato lo firmé en julio del 2006 y termina en julio del 2007, me han dicho que es prorrogable 4 años más, ¿es verdad? Llevo pagado desde enero la mensualidad de cada mes a los hijos pero no me dan recibo, me dan largas, ¿que hago? ¿Me van a echar por impago?

  • Tengo un familiar que está de alquiler en una vivienda hace 25 años. La actual propietaria de dicha vivienda, digo actual porque antes era su madre que ha fallecido y la han heredado sus hijos que desean el piso para venderlo o cualquier otra actuación. La cuestión es que la vivienda se la están reclamando a esta persona para que la deje libre y evidentemente con un plazo de tiempo.¿cuanto tienen que indemnizarle por el tiempo que lleva en ella? gracias

  • Mi madre ha fallecido y era propietaria de un piso que esta alquilado; justo ahora se cumple el quinto año desde que se firmó el contrato. ¿qué posibilidades tenemos? No sabemos si se tiene que cancelar el contrato y hacer uno nuevo o podemos hacer un anexo al contrato inicial comunicando la nueva situación y el nuevo propietario. Si esta segunda opción es válida ¿podemos fjar el importe de la renta libremente? Gracias

  • Me venden una vivivienda de 55m2 con una inquilina que paga 43€ al mes con contrato de alquiler indefinido por la casi la mitad del valor real de la vivienda y me pregunta es,  ¿Que problemas me podria encontrar? Y ¿las ventas de estos inmuebles son legales?

  • Buenos dias. Soy inquilino, desde hace 2 años y 8 meses, de una vivienda en Madrid. La propietaria de la vivienda está en tramites de divorcio y me ha comunicado (verbalmente) que este piso va a pasar a su marido a finales de junio. Según la propietaria el marido no lo necesita para vivir y me va a mantener el alquiler con las mismas condiciones. Proponen hacer un nuevo contrato manteniendome la renta con una duración de los 2 años y 4 meses que me quedan para concluir el contrato actual. ¿Es está la forma correcta de hacerlo? Yo creo que con una comunicación del cambio de propiedad es suficiente. ¿Es mejor para mí hacer contrato nuevo? Muchas gracias.

  • En septiembe del 2006 3 chicas y yo alquilamos un piso, firmamos un contrato privado de 1 año entre la dueña y nosotros en que nos haciamos cargo del alquiler 650 euros. El piso tiene 3 habitaciones y lo dividimos a partes iguales de mutuo acuerdo, pagando por cada habitación 216,70euros al mes más luz y gas cada 2 meses entre las 4 personas, en el trascurso del tiempo y hasta fecha de hoy las personas originales excepto yo se han ido marchando, más o menos con una media de entre 3 y 6 meses de estancia, luego por motivos laborales o de estudios se marchaban del piso, yo por personalidad, después de pedirle permiso a la señora dueña del piso, me solía encargar de buscar personas que cubrieran el alquiler proporcional del piso equivalente a la habitación vacía, lógicamente con dni volvíamos a modificar el contrato privado, con nueva fecha de inicio y nuevos inqulinos.

    Bien yo ya he acabado mis estudios y me marcho el dia 10 de marzo del 2008 a otra comunidad autónoma, la mía de origen, desde finales de enero he dicho que me marchaba a los demas inquilinos y a la dueña del piso, he puesto varios anuncios y han venido varias personas a ver el piso, pero nadie por ahora lo ha apalabrado, me muevo y les presento a los interesados a los demas inquilinos, pero por una cosa o por otra están haciendo algo de filtro y el piso todavia no esta apalabrado, todo bien.

    No sé si es el estres de responsabilidad al irme, cosa que nadie que se fue tuvo en su momento, pero espero no tener un lastre al irme, me quiero ir tranquilo ya que llevo mucho tiempo cumpliendo y modificando el contrato original por los demás, cosa que se ha hecho sin el menor problema.

    Veo que las otras 2 personas no han movido un dedo en buscar a alguien, para que entre a vivir, todo lo he hecho yo y eso me estresa, también uno de ellos me dice que no me preocupe que yo soy el que me voy pero eso no me convence y no me cuadra ya que no veo mucho interés por su parte a la hora de buscar a alguien y contando que la dueña está contenta conmigo, agradecida, por haber cuidado del piso ya sabe que me voy, pero lógicamente quiere el alquiler íntegro del piso y ya se lo ha dicho a las dos personas que se quedan que ella quiere el alquiler total del piso ya que no son habitaciones de alquiler, ellos callan pero ni quieren ni pueden pagar mas de lo que estan pagando y no se mueven en encontrar a alguien.

    Bueno, mi consulta es si me puedo ir tranquilo como se han ido los demas.

    Gracias y saludos.

  • En el año 1957 mi marido ocupó el lugar de su padre en un contrato de arrendamiento firmado en 1939.  Mi marido falleció en enero de 1989. Ahora me dice el propietario que como ya se ha producido una subrogación yo no tengo derecho a seguir alquilando el piso en las mismas condiciones y quiere desahuciarme. ¿Qué hago?

  • Si falleciera mi padre, con el que trabajo en un negocio familiar, siendo el titular del contrato de arrendamiento del local de negocio, ¿podrían obligarme a dejar el local? El negocio tiene una clientela muy asentada. El contrato es del año 1997.

    No. Para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda firmados con posterioridad a su entrada en vigor el 1 de enero de 1995, la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene la siguiente previsión al respecto:

  • Si vive Vd. de alquiler y la persona que le ha arrendado la vivienda es de edad avanzada le recomendamos que haga una comprobación muy sencilla:

    Coja su contrato y compruebe si el arrendador es propietario de la vivienda o sólo es usufructuario.

    Normalmente dicha información se contiene en el encabezado del contrato, donde se relacionan los datos de identificación de ambas partes y el carácter con el que actúan. Una vez que haya hecho la comprobación y sepa a ciencia cierta si la persona que le ha arrendado la vivienda es propietaria o sólo usufructuaria puede seguir leyendo el artículo.

    Sabrá entonces qué sucederá con su contrato de alquiler cuando su arrendador fallezca.

  • En sentido literal, subrogar quiere decir sustituir una cosa por otra.  En sentido jurídico es la acción de sustituir una persona -física o jurídica- por otra, lo cual tiene lugar en ámbitos muy diversos. No siempre está autorizado por la ley, y en cada caso exige el cumplimiento de ciertos requisitos.

    Sirvan de ejemplo para entenderlo mejor, los frecuentes supuestos de subrogación en los arrendamientos urbanos y de subrogación hipotecaria.

    En el primer caso, en el contrato de arrendamiento tenemos el arrendador, por un lado, y el arrendatario, por otro. Pues bien, si por ejemplo el propietario arrendador vende el piso arrendado, entonces el comprador y nuevo propietario se dice que se subroga en la posición del arrendador: El contrato de arrendamiento sigue intacto y tiene que cumplir las mismas obligaciones y tiene los mismos derechos que tenía el anterior propietario arrendador. Le sustituye. Lo mismo que si el arrendatario fallece y alguno de los hijos que convivía con él se subroga en su posición y continua con el arrendamiento en las mismas condiciones. Se dice que se subroga en la posición de arrendatario.

    En el segundo lugar, hay que tener presente que la hipoteca no es más que la garantía de un préstamo. Es decir, que en realidad y para comprenderlo mejor, hablamos de un contrato de préstamo en el que  por una parte tenemos al que presta el dinero (acreedor) y por otra al que lo debe (deudor). El acreedor suele ser una entidad bancaria. Pues bien, la subrogación hipotecaria consiste en la sustitución del acreedor o del deudor. Así de sencillo.

    La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios  reguló en su día la subrogación hipotecaria del acreedor, de manera que el cambiar de Banco, para entendernos, es un derecho del deudor. Si lo solicitamos, el Banco está obligado a hacerlo. En la práctica el nuevo Banco paga lo que le debemos al antiguo, y desde ese momento pasa a convertirse en nuestro acreedor. Nosotros seguimos siendo deudores de un préstamo hipotecario, pero en mejores condiciones (se supone que cambiamos para mejorar, no para empeorar).

    Por otro lado también es frecuentisima la subrogación hipotecaria del deudor. Nos referimos a la que tiene lugar cuando el comprador de una vivienda se compromete a sustituir al promotor en el préstamo hipotecario que adeuda. Seguimos hablando de sustituciones. En este caso sigue habiendo un acreedor (un Banco) y un deudor (el promotor). El Promotor pidió el préstamo en su día para conseguir el dinero necesario para construir. Cuando vende las casas o pisos, acuerda con los compradores que sean ellos los que terminen de pagar dicho préstamo subrogándose en la posición de deudor del mismo, por el importe que le corresponda despues de dividir la deuda entre todos los compradores. Es decir se sustituye un deudor (el Promotor) por muchos deudores (los compradores). Generalmente se pacta que la subrogación tenga lugar en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa.