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Manos de persona mayor

Si vive Vd. de alquiler y la persona que le ha arrendado la vivienda es de edad avanzada le recomendamos que haga una comprobación muy sencilla:

Coja su contrato y compruebe si el arrendador es propietario de la vivienda o sólo es usufructuario.

Normalmente dicha información se contiene en el encabezado del contrato, donde se relacionan los datos de identificación de ambas partes y el carácter con el que actúan. Una vez que haya hecho la comprobación y sepa a ciencia cierta si la persona que le ha arrendado la vivienda es propietaria o sólo usufructuaria puede seguir leyendo el artículo.

Sabrá entonces qué sucederá con su contrato de alquiler cuando su arrendador fallezca.

Antes de despejar la incógnita de qué sucederá con su contrato de alquiler cuando muera el arrendador, es conveniente aclarar los términos.

Distinción entre Plena Propiedad y Usufructo

La plena propiedad sobre un inmueble, en este caso una vivienda, comprende todas las facultades de uso, aprovechamiento y disposición sobre la misma. Así la plena propiedad comprende las facultades de vender, regalar, hipotecar, arrendar o usar la vivienda. Si una persona ostenta la plena propiedad de una vivienda se dice que es pleno propietario de la misma, es su dueño absoluto y puede hacer con ella lo que quiera.

Ahora bien, por voluntad de los interesados o por imposición de la ley es perfectamente posible que por un lado las facultades de usar y disfrutar la vivienda se atribuyan a una persona y por otro las facultades restantes se atribuyan a otra. Y que cada cual sólo pueda ejercer las facultades que le han sido atribuidas. Se habla en el primer caso del derecho de usufructo, que consiste precisamente en el derecho a usar y disfrutar y nada más, y se habla en el segundo caso de la nuda propiedad, que consiste precisamente en el resto de facultades señaladas anteriormente: vender, regalar, hipotecar… pero no usar y disfrutar. En definitiva, lo que antes era una sola persona denominada pleno propietario pasan a ser dos, denominadas usufructuario por un lado y nudo propietario por otro.

Si ello ha sucedido, es decir, si la plena propiedad se ha dividido en usufructo y nuda propiedad, sólo el usufructuario puede alquilar la vivienda pues el alquiler no es más que la cesión del uso a una tercera persona –Vd- a cambio de una renta, y sólo el usufructuario tiene atribuida la facultad de uso luego sólo él puede cederla. Además la renta de alquiler se considera ‘fruto’ de la vivienda, y sólo el usufructuario tiene derecho a apropiársela pues sólo él tiene la facultad de ‘disfrutar’ de la vivienda.

El caso más frecuente de división de las facultades de la plena propiedad de una vivienda, es decir, de atribución del usufructo, por un lado, y atribución de la nuda propiedad, por otro, se produce cuando un matrimonio con hijos tiene varias viviendas y fallece uno de los cónyuges. Las leyes que regulan la herencia en España fomentan que el cónyuge viudo, que generalmente es de edad avanzada, reciba como herencia el usufructo de las viviendas, recibiendo los hijos la nuda propiedad como parte de su legítima.

Y lo más común es que el cónyuge viudo y de edad avanzada que ha recibido el usufructo en herencia, alquile las viviendas de las que es sólo usufructuario.

Así pues, llegados a este punto, retomamos la cuestión inicial. Si nos ha hecho caso, ya habrá realizado la comprobación que le sugerimos al comienzo del artículo y sabrá si esa persona que le ha alquilado su vivienda es pleno propietario o sólo usufructuario de la misma. Si además es de edad avanzada y la posibilidad de su fallecimiento va cobrando realidad, ¿Qué sucederá con su contrato de alquiler cuando su arrendador fallezca?

Si el arrendador es pleno propietario.

En este caso la persona que reciba en herencia la plena propiedad de la vivienda será su nuevo arrendador. El contrato de alquiler seguirá vigente exactamente en los mismos términos y con las mismas condiciones que se firmó en su día.

Aun cuando la ley no obliga a ello, razones prácticas y de elemental cortesía aconsejan que el nuevo propietario-arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular así como su propia identidad y dirección a los efectos de posibilitar todas las comunicaciones propias de la relación de alquiler.

Tenga en cuenta que es posible que el arrendador muera sin dejar herederos, en cuyo caso la vivienda pasaría a ser propiedad del Estado, quien sería su arrendador en adelante.

Y tenga en cuenta que también es posible, como hemos anticipado más arriba, que tras el fallecimiento del arrendador una persona reciba en herencia el usufructo de la vivienda y otra u otras la nuda propiedad. Son de aplicación las mismas consideraciones. El contrato sigue vigente en los mismos términos, pasando a ser arrendador aquella persona que recibe en herencia el usufructo.

Si el arrendador es usufructuario

Si el arrendador es usufructuario y no pleno propietario de la vivienda en alquiler hay que estar a lo que dice el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 13.2 LAU 

“Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.”

Y también a lo que dicen los artículos 480 y 513 del Código Civil:

Artículo 480 CC

“Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.”


Articulo 513 CC

El usufructo se extingue:
1º) Por muerte del usufructuario.
2º) Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3º) Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4º) Por la renuncia del usufructuario.
5º) Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6º) Por la resolución del derecho del constituyente.
7º) Por prescripción.


Es decir, que cuando fallece el arrendador se extingue el derecho de usufructo e igualmente  el contrato de arrendamiento queda extinguido.

Como vemos la diferencia entre un arrendador que es pleno propietario y un arrendador que sólo es usufructuario es de la mayor importancia. Cuando el arrendador fallezca, en el primer caso el contrato de arrendamiento seguirá en vigor, pero en el segundo queda extinguido.

Por ello al firmar un contrato de alquiler de vivienda, sobre todo si el arrendador es una persona de edad avanzada, es importante saber de antemano si ostenta la plena propiedad sobre la vivienda o sólo es usufructuaria. De ello depende en gran medida la posible duración del alquiler.

Notificación de la extinción del contrato de arrendamiento otorgado por arrendador-usufructuario.

Al fallecer el arrendador-usufructuario las facultades de uso y disfrute vuelven a ser automáticamente atribuidas al nudo propietario, el cual reúne así de nuevo todas las facultades propias de la plena propiedad. Deja de ser nudo propietario y pasa a ser pleno propietario. En términos jurídicos se dice que ‘consolida la propiedad’.

Si el pleno propietario no desea continuar con el arrendamiento es conveniente que a la mayor brevedad tras el fallecimiento del arrendador-usufructuario comunique al inquilino dicho acontecimiento así como su deseo de dar por extinguido el contrato de alquiler al amparo de las normas citadas más arriba.  Puede hacerlo mediante nuestro modelo de carta "Notificación de resolución alquiler por fallecimiento del arrendador, sin oferta de nuevo contrato", disponible en nuestra sección de Formularios de Arrendamientos Urbanos.

Si en cambio desea continuar arrendando el piso a la misma persona pero en otras condiciones es aconsejable que a la mayor brevedad lo comunique al inquilino. Puede hacerlo por medio de nuestro modelo de carta Notificación de resolución alquiler por fallecimiento del arrendador, con oferta de nuevo contrato.

Es conveniente que realice una u otra comunicación para evitar la apariencia de conformidad con que el contrato en lugar de extinguirse, continue vigente. Si no envía ninguna de las comunicaciones anteriores y sigue cobrando las rentas de alquiler antiguas o realiza actos que pudieran ser interpretados como que desea continuar alquilando la vivienda, cabría considerar que tácitamente se ha aceptado la prórroga del contrato por lo que debe tener cuidado.


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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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