Diccionario Legal

Novación significa sencillamente 'cambio'. Cuando se 'cambia' cualquiera de los elementos de un contrato se dice que se ha realizado una novación del contrato.

Piense por ejemplo en un contrato de préstamo hipotecario suscrito en unas condiciones concretas. Si en algún momento se modifican las condiciones de dicho contrato estaremos realizando una novación del contrato de préstamo hipotecario (novación hipotecaria). Si cambiamos de Banco estaremos realizando una novación de una de las partes del contrato, una novación del sujeto o novación subjetiva. A este tipo de novación se le denomina específicamente 'subrogación'.

En definitiva, novar significa cambiar. Novación, cambio. 

Cuando en un primer momento un promotor construye un edificio de pisos, desde el punto de vista jurídico el edificio forma una unidad, y como tal se inscribe en el Registro de la Propiedad, a nombre del promotor. Ello se hace por medio de una escritura denominada de “Obra Nueva”, ya que no existía con anterioridad. Inicialmente hay una única inscripción en el Registro de la Propiedad, una única 'finca registral' y un único titular.   Podría seguir así indefinidamente, y de hecho hay muchas edificaciones que quedan en esta situación.

En un segundo momento, si el edificio va a ser vendido por pisos, hay que informar al Registro que el edificio se va a dividir en pisos, que cada piso será de un titular y que para su organización se va a someter al régimen de la Propiedad Horizontal, es decir, va a crearse una Comunidad de Propietarios.  En este momento el Promotor prepara una escritura en la cual se determina con precisión qué partes del edificio van a ser pisos independientes, estableciendo su superficie, su distribución, etc...(elementos privativos) y qué partes van a quedar como elementos comunes a todos los pisos, por ejemplo, el portal, vestíbulo, portería, piscina, patio, jardín… (elementos comunes) En esa misma escritura, para organizar la convivencia de los futuros propietarios independientes, se establece qué elementos y servicios hay que mantener, cuál va a ser la cuota que cada uno deberá pagar para costear los gastos necesarios, y muchas otras determinaciones. Entre otras, por ser importante, destacamos los Estatutos por los que se regirá la Comunidad. Esta escritura será inscrita en el Registro de la Propiedad en la misma hoja que la de “Obra Nueva” anterior pues se refiere al mismo edificio, y además, tendrá como consecuencia la inscripción de  cada piso de forma independiente, en su propia Hoja, para que conste la titularidad de cada uno de los pisos.

 A esta escritura en la que se divide el edificio en pisos y se establecen las normas por las que se regirá la Comunidad se le denomina legalmente “Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal”. Abreviado, el “Título”. Muchas veces la única manera de consultarlo es acudir al Registro de la Propiedad con una escritura de nuestro piso como referencia y pedir que nos lo localicen.

El Dictamen no es más que un Informe, en el que un profesional cualificado da su opinión técnica sobre las cuestiones de su competencia que sometamos a su consideración. No está sometido a ningún requisito en particular, no obstante en el caso de ingenieros o arquitectos y a efectos judiciales es conveniente que sea visado por su respectivo Colegio Profesional, lo que supone -en teoría- una garantía de que se acomoda a las normas de la profesión.

Se dice del Dictamen que es 'Pericial' porque lo emite un Perito.

Perito, según la Academia de la lengua, significa:

Del lat. peritus.
1. adj. Sabio, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o arte. Ú. t. c. s.
2. m. y f. Persona que en alguna materia tiene título de tal, conferido por el Estado.
3. Der. Persona que, poseyendo especiales conocimientos teóricos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia.

 

Prescripción es el efecto de adquirir o perder un derecho por el mero transcurso del tiempo.

Por ejemplo, Vd. tiene derecho a reclamar la reparación de los defectos de terminación de su vivienda en el plazo de un año desde que comunique su existencia al constructor. Si transcurre dicho plazo de un año sin que Vd. haya interpuesto la demanda judicial de reclamación de dicha reparación, su derecho ha prescrito. Si acudiera a los Tribunales, le desestimarían la demanda fundamentándose en que ha prescrito el plazo.

La prescripción del derecho a reclamar y en general la pérdida de derechos por transcurso del tiempo puede suponer un grave perjuicio para los afectados. Por ello es muy importante siempre tener presente los plazos.  

Aunque casi siempre se habla de la prescripción como modo de extinción de los derechos, en realidad nuestro ordenamiento jurídico también contempla supuestos de prescripción adquisitiva, es decir, de nacimiento de derechos por mero transcurso del tiempo. Es el caso de la denominada 'usucapión' en virtud de la cual, resumiendo, se adquiere la propiedad de un bien inmueble tras el transcurso de 20 o 30 años en determinadas condiciones.

El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor son las únicas excusas que el obligado a dar o a hacer algo en virtud de un contrato puede dar a la otra parte para justificar su incumplimiento o su cumplimiento defectuoso. No se le podrá exigir responsabilidad por los daños y perjuicios que su incumplimiento o cumplimiento defectuoso haya causado pues el derecho las considera excusas razonables.

En concreto se trata de sucesos Imprevisibles, o que aún siendo previsibles son inevitables.

Para valorar si el suceso que ha afectado al cumplimiento de las obligaciones era imprevisible o inevitable, hay que tener en cuenta la diligencia exigible al obligado por razón de su profesión, conocimientos, experiencia, etc... Por ejemplo, tratándose de la construcción, el promotor debe saber cuánto tarda un Ayuntamiento concreto en otorgar una licencia de Primera Ocupación por lo que no puede excusar el retraso en la entrega de la vivienda diciendo que el Ayuntamiento ha tardado mucho en concedersela.

Un ejemplo sobre vivienda lo encontramos en la paralización de la concesión de licencias de primera ocupación por el Ayuntamiento de Marbella por ser detenido la casi totalidad de los ediles por corrupción urbanística y quedar de facto inoperativo el Ayuntamiento durante un tiempo. Era imprevisible para el promotor, y aunque lo hubiera previsto, era inevitable. No se le podría exigir responsabilidad a dicho promotor por entregar con retraso viviendas adquiridas sobre plano por sus clientes.

 

La cláusula penal es una estipulación incluida en un contrato en virtud de la cual, para el caso de que alguna de las partes incumpla o cumpla defectuosamente su principal obligación, deberá dar o hacer algo a la otra parte a modo de castigo e indemnización. De esta forma la cláusula penal cumple dos funciones. En primer lugar estimula al cumplimiento de las obligaciones, so pena de la penalidad prevista, y por otro sustituye a la genérica indemnización de daños y perjuicios, a la cual sustituye.

Un ejemplo lo constituye la denominada 'Cláusula Penal Moratoria', muy frecuente en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, en virtud de la cual se establece la indemnización que pagará el vendedor al comprador para el supuesto de que se retrase en la entrega de la vivienda.

Tal y como dice el art. 8º de la Ley 38/99 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (ver Legislación sobre Vivienda en Propiedad), son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

Así, la ley distingue los siguientes:

-El Promotor

-El Proyectista

-El Constructor 

-El Director de Obra

-El Director de Ejecución de la Obra

-Las entidades y los Laboratorios de Control de la Calidad de la Edificación

-Los suministradores de productos

Debe Vd. saber que la Ley de Ordenación de la Edificación tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

 

El IRPH es uno de los índices de referencia que utilizan las cajas y bancos para determinar el tipo de interés asociado a nuestras hipotecas. Sus siglas se corresponden con índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) y existen tres modalidades diferentes: bancos, cajas de ahorro y conjunto de entidades.

  • IRPH Bancos: Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, concedidos por los Bancos para la adquisición de vivienda libre.
  • IRPH Cajas de Ahorro: Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, concedidos por las Cajas de Ahorros para la adquisición de vivienda libre.
  • IRPH Conjunto de Entidades crediticias: Es una media de los anteriores.

El Banco de España recomienda el uso del IRPH, el CECA y el Euribor para fijar el tipo de interés de nuestras hipotecas. Estos tipos se pueden consultar diariamente en las páginas económicas de la prensa especializada y, en cualquier caso, en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Los denominados contratos de Alquiler de Renta Antigua son aquellos que fueron celebrados bajo la vigencia de las anteriores leyes de arrendamientos urbanos, que se rigen principalmente por el Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 14 de diciembre, y que en resumen, incorporan un derecho de prórroga forzosa de alcance muy superior al actual manteniendo en cambio unas rentas de escasa cuantía, aun actualizadas, debido a que se beneficiaron de legislaciones extraordinariamente protectoras de los arrendatarios dictadas para hacer frente a una situacion histórica de gran necesidad de vivienda de la población y escaso poder adquisitivo de la misma. Su régimen es algo distinto al vigente, y representan la cuarta parte de los existentes en la actualidad y todavía pervivirán decenas de años en virtud del derecho de subrogación familiar del que se benefician.

La Referencia Catastral es el código de identificación de los bienes inmuebles. Cada bien inmueble tiene asignada una referencia catastral que permite situarlo inequívocamente en la cartografía oficial del Catastro. Está compuesta de veinte caracteres (números y letras) tanto para los inmuebles rústicos como para los urbanos, aunque presenta algunas diferencias.

Para más información le recomendamos nuestro artículo 'Referencia Catastral de Inmuebles. Cómo localizarla. Utilización'

En general cabe hablar de exceso de adjudicación cuando al dividir o repartir algo que hasta ese momento permanecía sin dividir o repartir, alguien recibe más de lo que le corresponde de conformidad con su participación o cuota en la totalidad.


Ejemplos de bienes que permanecen sin dividir o repartir son:

-Una vivienda comprada a medias Proindiviso por una pareja.

-La Sociedad de Gananciales.

En ambos casos a cada miembro de la pareja corresponde en principio el 50%.

Pues bien, si llegado el día que los dos quieren o tienen que dividir y repartir la vivienda, bien por que desean extinguir el condominio bien porque se van a divorciar y disuelven y liquidan la sociedad de gananciales, si uno de ellos desea quedarse con la vivienda entera porque le conviene, y así se lo hace saber al otro, entonces, suponiendo que no haya más bienes a repartir, resultará que uno se quedará el 100% y otro el 0%, con lo cual el primero ha recibido un exceso de adjudicación.
Naturalmente el exceso de adjudicación obliga a la persona favorecida a compensar al otro de manera que como mínimo reciba dinero, bienes o derechos por el valor de lo que le correspondía.

 

En sentido literal, subrogar quiere decir sustituir una cosa por otra.  En sentido jurídico es la acción de sustituir una persona -física o jurídica- por otra, lo cual tiene lugar en ámbitos muy diversos. No siempre está autorizado por la ley, y en cada caso exige el cumplimiento de ciertos requisitos.

Sirvan de ejemplo para entenderlo mejor, los frecuentes supuestos de subrogación en los arrendamientos urbanos y de subrogación hipotecaria.

En el primer caso, en el contrato de arrendamiento tenemos el arrendador, por un lado, y el arrendatario, por otro. Pues bien, si por ejemplo el propietario arrendador vende el piso arrendado, entonces el comprador y nuevo propietario se dice que se subroga en la posición del arrendador: El contrato de arrendamiento sigue intacto y tiene que cumplir las mismas obligaciones y tiene los mismos derechos que tenía el anterior propietario arrendador. Le sustituye. Lo mismo que si el arrendatario fallece y alguno de los hijos que convivía con él se subroga en su posición y continua con el arrendamiento en las mismas condiciones. Se dice que se subroga en la posición de arrendatario.

En el segundo lugar, hay que tener presente que la hipoteca no es más que la garantía de un préstamo. Es decir, que en realidad y para comprenderlo mejor, hablamos de un contrato de préstamo en el que  por una parte tenemos al que presta el dinero (acreedor) y por otra al que lo debe (deudor). El acreedor suele ser una entidad bancaria. Pues bien, la subrogación hipotecaria consiste en la sustitución del acreedor o del deudor. Así de sencillo.

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de Préstamos Hipotecarios  reguló en su día la subrogación hipotecaria del acreedor, de manera que el cambiar de Banco, para entendernos, es un derecho del deudor. Si lo solicitamos, el Banco está obligado a hacerlo. En la práctica el nuevo Banco paga lo que le debemos al antiguo, y desde ese momento pasa a convertirse en nuestro acreedor. Nosotros seguimos siendo deudores de un préstamo hipotecario, pero en mejores condiciones (se supone que cambiamos para mejorar, no para empeorar).

Por otro lado también es frecuentisima la subrogación hipotecaria del deudor. Nos referimos a la que tiene lugar cuando el comprador de una vivienda se compromete a sustituir al promotor en el préstamo hipotecario que adeuda. Seguimos hablando de sustituciones. En este caso sigue habiendo un acreedor (un Banco) y un deudor (el promotor). El Promotor pidió el préstamo en su día para conseguir el dinero necesario para construir. Cuando vende las casas o pisos, acuerda con los compradores que sean ellos los que terminen de pagar dicho préstamo subrogándose en la posición de deudor del mismo, por el importe que le corresponda despues de dividir la deuda entre todos los compradores. Es decir se sustituye un deudor (el Promotor) por muchos deudores (los compradores). Generalmente se pacta que la subrogación tenga lugar en el mismo acto de otorgamiento de la escritura de compraventa.

BannerGA

Hoy en el Foro...


Otros Temas »


Consulte su duda al abogado especialista

Regístrese como usuario y plantee su duda en el foro ¡Es gratuito!

Registrarme como usuario
Reciba gratis en su email la información legal práctica que le interesa.
 :

Sitios web amigos

Casitas como fichas de monopoly

¡Síguenos en tu red favorita!