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TEMA: Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ?

Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7715

Hola a todos:

voy a plantear una duda, algo que se esta poniendo muy de moda. incluso hay empresas dedicadas a ello y ademas la comunicdad demadrid lo esta haciendo con su plan alquila, y es el llamado arbitraje,el cual el inquilno y arrendador aceptan a la firma de l contrato someterse al tribunal de arbitraje tambien llamado AEADE Para acudir a esta vía de solución de conflictos es imprescindible que las partes, tanto propietario como inquilino, firmen un convenio arbitral de AEADE anexo al contrato de arrendamiento, para que en caso de conflicto estén sometidos al arbitraje de Aeade para solucionarlo.
.
Esto acelera supuestamente mucho el desahucio y el cobro de la dueuda en caso de haberla, mediante el arbitraje aeade el propietario obtiene un laudo (sentencia firme) en 25 - 30 días. (Por la vía judicial un juez dicta sentencia (no firme) en más de 8 meses de media
El laudo arbitral equivale a una sentencia judicial firme y, por tanto, es también un título ejecutivo. Si la parte condenada no cumple voluntariamente, éste se ejecuta judicialmente, igual que una sentencia, ante el Juzgado de Primera Instancia. Es decir, en el caso de impago, el juez únicamente deberá poner la fecha de desahucio y embargar bienes.

La ejecución de un laudo arbitral tarda el mismo tiempo que la ejecución de una sentencia judicial, la media que tardan los juzgados es de 3 meses aprox. pero dependen de la rapidez o lentitud de cada juzgado. El arbitraje acorta la fase declarativa (hasta obtener laudo - sentencia) que en arbitraje se obtiene el laudo en 20 - 30 días a diferencia de los juzgado que tardan entre 6 u 8 meses en obtener un sentencia.


Mi preguta es:
Esto que se esta poniendo tan de moda y hay incluso organismos oficiales qu elo estan haciendo, es legal ? no es legal ? es alegal ? pongamonos en el caso del inquilino qu eni paga ni se va y ademas pasa de las notificaciones esto acorta el proceso ? es cierto lo del laudo ? se echa al imnquilino moroso a la calle en un corto espaciop de tiempo ?

me gustaria que opinarias gustalver y demas letrados que leeis el foro,igual que hay un articulo muy bien escrito sobre que hacer cuando un inquilino no paga, pues igual esto que no se si es legal o no si sirve para algo o no pudiera servir a muchos que ya nos la han dao con queso.

un saludo a todos

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Re:Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7718

Moboe escribió:

Mi preguta es:
Esto que se esta poniendo tan de moda y hay incluso organismos oficiales que lo estan haciendo, es legal ? no es legal ? es alegal ? pongamonos en el caso del inquilino que ni paga ni se va y ademas pasa de las notificaciones esto acorta el proceso ? es cierto lo del laudo ? se echa al inquilino moroso a la calle en un corto espacio de tiempo?


El arbitraje es una fórmula de solución de conflictos muy antigua y muy utilizada sobre todo en el ámbito mercantil internacional.

En España, en la actualidad, la norma general reguladora del arbitraje es la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, que hemos publicado en nuestra sección de Legislación de Interés Práctico por si nuestros usuarios están interesados en ahondar en el tema.

En material de arbitraje, las partes tienen mucha libertad para pactar de antemano quién, cómo, cuando y según qué tramites dictará un laudo arbitral equivalente a una sentencia judicial. Esta regulación se plasma en el denominado Convenio Arbitral, que las partes firman de antemano.

Lo que están haciendo diversas instituciones, públicas y privadas, es ofrecer un Convenio Arbitral modelo, y poner a disposición de las partes los recursos materiales y humanos (árbitros) necesarios para realizar el arbitraje.

En caso de que las partes no hayan regulado, en el Convenio Arbitral, algún aspecto, la ley se aplica supletoriamente.

En general el arbitraje no es malo. En el ámbito del derecho del consumo está dando resultados excelentes.

El problema, como bien dice, es que si no se cumple voluntariamente hay que ejecutarlo por vía judicial, donde nos volvemos a encontrar con la lentitud de la que huíamos.

En cuanto a qué sucede si el inquilino adopta una postura obstruccionista dejando de recoger las notificaciones, etc. sepa que la norma general es que el arbitraje continúa sin su intervención. Es decir, que de nada le sirve esa actitud.

De todas maneras, por romper una lanza a favor de la justicia española, decir que no se puede generalizar respecto a la lentitud. Hay juzgados que funcionan muy bien y que tramitan un procedimiento de desahucio en menos de dos meses. Por desgracia en muchas ciudades según el juzgado en el que toque tramitar el caso sí es cierto que la lentitud puede ser exasperante.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

Re:Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7722

muchas gracias por la respuesta Gustalver , ahora surgen o me surgen los siguientes problemas y es lo siguiente, buscando en internet veo que aqui no hay nada claro o bien esto del arbitraje cada juez lo interpreta de una manera diferente y os cuento:
Ha habido problemas y hay en el anexo al contrato que tiene todo contrato basado en tribunal de arbitraje por ejemplo como estas :

según la nueva ley de arbitraje y las modificaciones en la del consumidor no tengo, como consumidor final, OBLIGACIÓN DE SOMETERME A ARBITRAJE DISTINTO DEL DE CONSUMO Y ADEMÁS, ES ILEGAL LA SUMISIÓN A ARBITRAJES PRIVADOS EN EL MOMENTO DE LA FIRMA DEL CONTRATO
entonces si es ilegal eso para que seguir ?

añado mas cosas

Es ilegal la práctica de incluir clausulas de sometimiento a arbitrajes privados en un contrato antes de que surja la discordia. Esto lo dice la ley en vigor

Añadir esta cláusula al contrato lo hace NULO DE PLENO DERECHO



según Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la de protección de los consumidores y usuarios del 84 en vigor, la cuál cataloga al usuario final de un alquiler que no sea empresa o sociedad como un consumidor y por tanto convierte en nulos los contratos en los que se le someta a arbitrajes privados como éste de AEADE-

entonces uno ya dice a ver el arbitraje para desahucios es legal ?

ahoras ya lo definitivo es una sentencia (ojo hay mas ) que no tiene desperdicio en la cual el juez de primera instacia de la comunidad de madrid anula el laudo de desahucio argumentandolo que ha sido derogada el poder pactar el sometimoiento a arbitraje dando a entender que solo se puede iniciar y promover un desahucio por la jurisdicion ordinaria y con carater EXCLUSIVO dejo el link por la imposibilidad de copiarlo


http://el-latigo.tripod.com/id26.html

dicho esto y perdonar mi desconocimiento pero a mi entender esta sentecia claramente indica que los laudos dictados por tribunbal de arbitraje en materia de desahucio son nulos y no sirven por lo tanto todo aquel qu elo tenga en su contrato tiene un contrato ilegal o nulo si es que es asi como se lo llama en derecho

Si alguien me lo acalra o me corrije mejor pero yo lo entiendo asi, lo qie no entiendo es como lo siguen haciendo y peor aun entidades como la communidad d emadrid que somete al arbitraje un desahucio ¿ esto me lo explicais ¿ si yo soy un inquilino golfo le tiro abajo el contrato no le pago y alargo el proceso ni se sabe mas aun delo habitual

Gracias de nuevo
Un saludo

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Re:Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7723

Moboe, el tema que plantea es muy interesante. Vamos a estudiarlo a fondo y es muy probable que publiquemos un artículo. ¡¡Siga aportando sugerencias!!

He visitado la página que indica. ¿Podría remitirme la sentencia que difunde?

PD: Le autorizamos a hacer referencia explícita a AEDE en el foro si lo que desea es dar difusión a quejas razonadas por un mal servicio relacionado con aspectos legales de la vivienda en España, que es el objeto de nuestro sitio web. ;)

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
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Re:Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7735

Hola Gustalver:

Sinceramente agradeceriamos muchos un articulo, ya que este tema de la corte de arbitraje y los tribunaes de arbitrajhe asi como esoso supuestos anexos al contrato de alquiler de dudosa legalidad se estan poniendo mas que de moda, es mas en paginas como idealista ya salen anuncios de alquile su vivienda con seguridad, pinchas y ahi estan la corte de arbitraje y no solo eso si no que ya la misma comunicdad de madrid se adhiere a eso lastima que no puedo conseguir una copia de sus contratos.

Yo he estado apunto de caer en eso y me explico si la comunidad d emadriod lo hace no sera muy ilegal verdad ? mal pensamiento si si , me puese a investigar y de momento he encontrado todo ese material que desde luego no tiene desperdicio, ya me ha hecho mas que dudar la verdad.( lastimoso es, que uno tenga que andar buscandose las triquiñuelas legales para acortar un proceso de desahucio tan largo como estupido, y desesperante,cuando en paises europeos, eso de no pagar en cuestion maxima de 1 a 3 meses te encuentran en la calle y con procesos de embago inmdiatos) que poquita voluntad hay de arreeglar las cosas.

Gustalver en cuanto al auto esta en esa misma pagina baja un poquito con el raton por la pagina y viene a decir en resumidas cuentas que no se admite a tramite el laudo ni la demanda presentada .
espero haberlo entendido bien ya que soy profano en todo esto, pero estoy aprendiendo a psaos agigantados,y viene a decir, a la justicia ordinaria tanto el desahucio como el resto,no se admite a tramite el laudo para el desahucio y viene el porqu, todas las explicaciones dando 5 dias para interponer recurso de apelacion -
Igual yo lo entendido mal o lo interpreto mal aunque me da la sxensacion de que es asi, entonces es legal o no es legal el arbitraje para un deshacucio? ojo con esto que me consta se estan haciendo montones de contratos al amparo del laudo y ojito que puede haber tiros.
Gustalver agradeceriamos a ti y al resto de abogados qu eleen y escriben en el foro dierais algo de luz a esto porque la cosa se las trae


un saludo cordial

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Re:Tribunal de arbitraje para desahucio e impagos ? 8 años 4 meses antes #7736

añado algo mas:

este magnifico articulo el cual lean despacio por dos razones una es muy interesante y dos si leen despacio, veran que si se admite a tramite un laudo dictado por tribunal de arbitraje se comntadice cin el auto que puse anteriormmente y dos esta ultima esta casi al final, dice claramente, que las audiencias provicioanles eatanen contra del arbitraje en los desahucios.

Por lo tanto que tomadura de pelo esta ?
para que sirve el arbitraje en desahucios ? para alargar aun mas el proceso ya de por si interminable?
Todo esto lo saben los pobrecitos que andan firmando contratos con la comunidad de madrid o con la sociedad publica de alñquiler que imagino que tendran lo mismo ( ojo esto no lo he comprobado) esto que es un nuevo engaño mas ?
aqui les dejo el texto integro:

El arbitraje en materia de alquileres



El juicio de arbitraje o arbitraje es un procedimiento que la ley facilita a los particulares para que puedan solucionar sus conflictos con mayor prontitud, economía y reserva que si acudiesen a litigar ante los tribunales. Su atención se basa en una realidad innegable, la de que habitualmente los interesados sólo como última solución desean promover un proceso judicial. Prefiriendo antes, llegar al acuerdo de someter este conflicto, a la decisión de ciertas personas designadas al efecto.



Se llama convenio arbitral al acuerdo por el que las partes convienen someter las cuestiones litigiosas surgidas o que puedan surgir entre ellas a la decisión de uno o varios árbitros comprometiéndose a acatar su resolución.



El objeto del acuerdo arbitral ha de ser una controversia presente o futura es decir surgida ya o que pueda surgir de relaciones jurídicas determinadas. Cumpliendo con los requisitos del art. 34 y siguientes de la Ley 60/2003, respetando las normas que son de obligado cumplimiento para las partes y, para el propio Arbitro, como lo son para cualquier Tribunal.



El acuerdo ha de ser formalizado por escrito, no sólo cuando esté consignado en un único documento suscrito por las partes, además puede concretarse como cláusula incorporada a un contrato principal como es en el caso del contrato de alquiler. Nada impide en términos generales la sumisión al Arbitraje en los arrendamientos urbanos y cualquier duda al respecto quedó resuelta por la Disposición Adicional Séptima de la LAU, es cierto que aunque el tema nunca ha sido pacífico y mucho menos en aquellas cuestiones consideradas, a nivel de derecho sustantivo o procesal, como de orden público, fuera del alcance la voluntad de las partes.

La Ley 60/2003, en su art. 2, establece la posibilidad del arbitraje en "materias de libre disposición conforme a derecho".

En este precepto, en relación con la citada Disposición Adicional Séptima de la LAU, no se hace excepción alguna, el arbitraje en los juicios de desahucio debe admitirse, pero siempre respetando los requisitos y garantías del arrendatario y sin que sea posible la renuncia a derechos de orden público, que prohíbe nuestro ordenamiento jurídico y de forma específica, por lo menos en vivienda, el art. 6 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.



No puede ser tomado por convenio de arbitraje, cualquier declaración de los interesados de querer que su controversia la arregle un tercero sino que es necesario que exista una voluntad contractual de someterse a dicha decisión. El acuerdo puede establecer un arbitraje de Derecho o un arbitraje de equidad. En el arbitraje de Derecho los árbitros habrán de fallar con arreglo a éste y habrán de ser abogados en ejercicio o juristas de reconocido prestigio.



En el arbitraje de equidad no precisan ser abogados en ejercicio y resolverán "según su saber y entender."



Si bien el primero debe ser admitido, hay dudas en el segundo, en la medida de que el Arbitro no necesita ser experto en derecho y puede resolver con falta de conocimientos jurídicos y sin ajustarse a las disposiciones legales, produciendo entonces el arbitraje de "equidad", una quiebra de las exigencias sustantivas y especialmente procesales en detrimento de la garantía de las partes. De otra manera sería una fórmula ideal para el arrendador y así impedir derechos de orden público al arrendatario, conclusión que debe rechazarse de plano.

Es condición imprescindible que por el Árbitro se respeten los derechos de las partes, especialmente del arrendatario, no solamente los sustantivos, sino también y fundamentalmente aquellos de índole procesal, por ejemplo, la posibilidad de enervar del art. 22.4 de la L.E.C. 1/200, pues en otro caso el arbitraje podría ser una forma de burlar los preceptos legales de carácter imperativo. En estos supuestos podría acudirse a la nulidad prevista en el art. 41.1. de la Ley de Arbitraje, concretamente en la letra f) y por el procedimiento previsto en el art. 42.

Tanto el arbitraje de derecho cómo el de equidad pueden ser administrado o no administrado. Se llama no administrado al que las partes organizan ellas mismas aunque ciertos extremos puedan confiarlos a un tercero o corresponda decidirlos a los árbitros, se llama administrado al arbitraje cuya tramitación, designación de árbitros y demás aspectos legales, se confían a ciertas entidades que la ley permite que se hagan cargo de todo el desarrollo del arbitraje en general. La entidad administradora de arbitraje no puede ser cualquier persona jurídica, sino sólo las de derecho público según sus normas reguladoras, y las de derecho privado cuyos estatutos prevean funciones arbítrales.





La decisión de los árbitros que resuelve la controversia recibe con una terminología tradicional el nombre de laudo arbitral, deberá realzarse por escrito y en él se harán constar las circunstancias personales de los árbitros y de las partes, el lugar en el que se dicta, la cuestión sometida al arbitraje, las pruebas practicadas o presentadas, las alegaciones de las partes y la decisión arbitral. Dicha decisión deberá ser motivada conforme a derecho. Hay que partir de la base de que el arbitraje es una decisión que excluye, en aquello que sea posible, a las partes de las normas procesales, siempre que ello no suponga nunca un menoscabo de los derechos del arrendador y arrendatario.

En este aspecto la actual L.E.C 1/2000, en el art. 51.1.7º establece que la competencia territorial será siempre el lugar en que esté la finca y el art. 54 impide la sumisión expresa en este y otros supuestos.

La cuestión, por lo tanto, es determinar si las partes pueden designar a un Árbitro que resuelva la cuestión en lugar diferente.

Debe considerarse esta posibilidad cómo viable , ya que, aunque deben respetarse los derechos de orden público de las partes, no hay motivo para considerar que tramitar y resolver el Arbitraje en un lugar distinto a donde está la finca alquilada menoscabe las garantías procesales, si bien, puede conllevar inconvenientes en el caso de que fuese necesario ejecutar el laudo, debiendo tener en cuenta, por otra parte, que el art. 1 de la Ley especial 60/2003 se refiere a una competencia general de todo territorio español y el art. 26 deja libertad para determinar libremente el lugar del arbitraje.





La tramitación debe cumplir con lo establecido en la Ley 60/2003, en el art. 24 y siguientes, pero, necesariamente se debe tener en cuenta aquellas reglas que quedan fuera de la disposición de las partes, especialmente:

Indicar la posibilidad de enervación, conforme previene el art. 439.3 de la LEC o la posibilidad de condonar parte, o el total de la deuda si el arrendatario deja la vivienda o el local en un plazo concreto, haciendo uso del contenido del art. 440.3 de la citada Ley Enjuiciamiento Civil.

Resolución del Arbitro dando el plazo correspondiente para contestar y haciendo las advertencias oportunas sobre la enervación del art. 22.4 de la L.E.C., señalando la fecha límite para depositar el dinero a dicho efecto, pero nada impide que se celebre una comparecencia verbal, en cuyo caso el momento último para enervar será hasta ese día.

En cuanto a las notificaciones el domicilio será, en primer lugar, aquel que señalen las partes en la comparecencia, conforme el art. 155.2 de la LEC. En otro caso, para el arrendatario el mismo de la finca alquilada, pues así lo establece el último párrafo del apartado 3 del citado precepto, que fue añadido por la Ley 23/2003.





El laudo arbitral produce efectos idénticos y con la misma fuerza vinculante que la de una Sentencia correspondiente a un Juzgado Civil de Primera Instancia.



Firme el laudo arbitral la ejecución del mismo puede hacerse voluntariamente por las partes y en su defecto, podrá solicitarse la ejecución forzosa de ante el Juez de Primera Instancia. Para la ejecución del laudo será competente el Juzgado del lugar donde el arbitraje se haya realizado, conforme el art. 545.2 de la LEC 1/2000, ratificado por el art. 8.4 de la Ley de Arbitraje 60/2003, sin perjuicio del auxilio judicial previsto en los arts. 169 y siguientes de la citada Ley Procesal. En definitiva, y a falta de un cumplimiento voluntario, es necesario acudir a la tutela judicial, pues es el Juez el único legitimado para obrar en contra de la voluntad de las personas.



El art. 45 determina que el Laudo será ejecutable aún cuando se haya pedido la nulidad, salvo que el ejecutado “ofrezca caución por el valor de la condena más los daños y perjuicios que pudieren derivarse de la demora en la ejecución del laudo” Esto llevará consigo problemas de valoración cuando la resolución arbitral no determine específicamente ese importe, como de hecho ocurre con los desahucios por falta de pago, donde la polémica sigue con relación al art. 251, regla 9ª, de la LEC.



Las características más destacadas del sistema arbitral en comparación con la vía judicial podrían ser resumidas en tres:



· Celeridad en la resolución del conflicto.

· Economía en la reducción de gastos y costes en comparación con la vía judicial.

· Es una vía eficaz de resolución de controversias.







No obstante, y al respecto, la postura de las Audiencias Provinciales es contradictoria, siendo mayoritaria la que mantiene postura contraria al arbitraje en los desahucios.

El fundamento de toda esta Jurisprudencia negativa está basado en que en los desahucios que lleven consigo lanzamiento, la L.E.C 1/2000, establecen una serie de requisitos que deben tenerse siempre en cuenta, pues en otro caso se habrán podido lesionar derechos de unos y otros, especialmente del arrendatario, teniendo presente, por otro lado, que la Ley de Arbitraje permite que el Arbitro dicte Laudo en “equidad”.

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