Me encuentro en proceso de compra de una vivienda en Madrid. Al revisar el borrador del contrato de compra que me ha dado la inmobiliaria (METROVACESA) me surge la duda de si continuar porque contiene cláusulas que me parecen inaceptables.
1º. DEFICIENCIAS Y DESPERFECTOS EN LA CONSTRUCCION.
Segun la ley de ordenación de la construcción el responsable de los defectos de construcción es el constructor siendo el promotor responsable solidario de dichos defectos. Sin embargo existe una cláusula del contrato dice: “Que entre el Vendedor (promotor) y las empresas y los profesionales intervinientes en la construcción no existen compromisos mediante los que se responsabilicen solidariamente de la calidad y buena construcción del edificio”. O sea según mi interpretación el promotor (Que es el que ha firmado contrato conmigo) puede alegar que la responsabilidad recae exclusivamente en el constructor. Curiosamente con el constructor no tengo ninguna relación contractual ni lo conozco.
2º ENTREGA DE LA VIVIENDA. PRÓRROGA.
El contrato tiene una estipulación que literalmente dice:
"I.- El Vendedor se obliga a efectuar la entrega material del objeto de compraventa con anterioridad al 31 de diciembre de 2009 salvo que medie justa causa, siempre que el Comprador se encuentre al corriente de sus obligaciones de pago y se haya celebrado la escritura de compraventa.
II.- Si llegada dicha fecha, no se pudiera entregar la vivienda por no haber concedido el Excmo. Ayuntamiento de Madrid la correspondiente Licencia de Primera ocupación, el Comprador concede expresamente al Vendedor una prórroga de cuatro meses a contar desde la fecha prevista de entrega.
III.- Si transcurrida la prórroga mencionada, El Excmo. Ayuntamiento de Madrid, aún no hubiera concedido la Licencia de Primera Ocupación, por causas no imputables a la vendedora, expresamente se acuerda por las partes diferir la entrega del objeto de compraventa hasta la efectiva obtención de la Licencia."
Según mi interpretación esta cláusula permite al promotor demorar la entrega, como mínimo hasta el 30 de abril, simplemente entregando en el Ayuntamiento los documentos unos días antes del 31 de diciembre con lo que, al no darle tiempo al Ayuntamiento a resolver antes del 31 de diciembre, se aplicaría la cláusula de prórroga automática hasta el 30 de abril.
El motivo de la consulta es si la interpretación que hago es correcta y si las cláusulas que he citado son legales.
Adjunto modelo de contrato de compraventa facilitado por el promotor.
La interpretación que hace de la primera cláusula NO es correcta. La que hace de la segunda SI es correcta.
Veamos.
1º. DEFICIENCIAS Y DESPERFECTOS EN LA CONSTRUCCION.
El art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad civil imperativo, no dispositivo. Esto quiere decir que ninguno de los sujetos sometidos a su ámbito de aplicación puede modificar dicho régimen contractualmente. De lo contrario ello supondría la inoperatividad de las garantías pues dada la posición dominante del promotor o constructor respecto al comprador siempre se incluiría en los contratos cláusulas de exoneración de responsabilidad. Quiere esto decir que cualquier estipulación como la examinada es NULA e inaplicable por ser contraria a la Ley de Ordenación de la Edificación y, más en concreto, a una norma imperativa. Item más, en la medida en la que supone la privación de garantías establecidas legalmente a favor del consumidor de manera unilateral y por medio de un contrato de adhesión, el fundamento de la NULIDAD es doble pues también integraría el supuesto de hecho de la NULIDAD previsto en los artículos 83.1 y 86 de la nueva regulación protectora de los derechos de los consumidores y usuarios, el “Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias”.
Por ello decimos que su interpretación NO es correcta: La cláusula es claramente NULA por las razones expuestas y no merece la pena molestarse en negociarla o discutirla. Si en su momento el promotor pretende su aplicación se alega la NULIDAD y punto. Tenemos ya sentencias similares. Ahora bien, debe quedarle claro cuál es el régimen de responsabilidad previsto en la LOE. El supuesto de hecho parte de la base de que la responsabilidad es INDIVIDUAL si tras las oportunas indagaciones cabe una imputación clara de la causa de los defectos a uno o varios de los agentes de la edificación. Sólo si la causa no puede ser imputable individualizadamente cabrá la exigencia solidaria de responsabilidad (lo cual es lo más frecuente).
2º ENTREGA DE LA VIVIENDA. PRÓRROGA.
La cláusula es también claramente ABUSIVA, y por lo tanto NULA en la medida en que:
a) Consigna una fecha de entrega meramente indicativa condicionada a la voluntad del profesional
b) Prevé la prórroga automática del contrato sin que el comprador pueda pedir indemnización al vendedor por la misma y sin permitir de manera efectiva su voluntad de no prorrogarlo, lo que se traduce en una vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones.
c) Excluye de forma inadecuada la facultad del consumidor de resolver el contrato por incumplimiento del promotor
d) Supedita a una condición cuya realización depende únicamente de la voluntad del promotor el cumplimiento de las prestaciones, cuando al consumidor se le está exigiendo el cumplimiento de sus obligaciones en todo caso.
e) Transmite al consumidor las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le resultan imputables.
Vulnera los artículos 86.5, 87.1 y 89.2 del TRLGDCU citado. Es de aplicación, como en el caso anterior, el art. 83.1 y2:
1.Las cláusulas nulas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
2.La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el art. 1258 del Código Civil y al principio de la buena fe objetiva.
Dicho esto, le advertimos de antemano que dada la posición dominante del promotor es muy improbable que acepte modificar el clausulado. Aunque como ahora ha cambiado el ciclo del mercado inmobiliario y es cada vez más difícil vender a lo mejor puede Vd. hacer algo de presión, con la amenaza de no comprar (quién sabe). Pero no se preocupe. Lea nuestro artículo, Retraso en la entrega de la vivienda adquirida sobre plano. Allí le indicamos cómo proceder para presionar en caso de retraso. Por supuesto tendrá derecho a la indemnización por los daños y perjuicios que el retraso le cause.
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