• Página:
  • 1
  • 2

TEMA: vivienda con diferente % en propiedad

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10809

El caso es el siguiente, con mi ex-pareja tengo una vivinda en propiedad, el piso está escriturado con diferente % de propiedad,
75% yo y 25% mi ex, ya que pusimos de inicio diferente cuantía en el momento de la compra.
La hipoteca que tenemos, que solo es de la mitad del importe de compra y está al 50% para cada uno, es decir, sobre el 50% de la casa que es lo que está hipotecado.
Ante este escenario, varias preguntas:
1) Al tener el 75% de la propiedad, mis decisiones sobre la vivienda, en venta o alquiler a un tercero, priman sobre las de ella al tener un 25% vs el 75% mío?
2) Estos % de propiedad vinculan para cualquier oparación en la que está inmersa la vivienda, es decir, si vendemos o alquilamos el 75% de ese importe sería para mí,?
3) Si no es imposible vender, y más aún por cómo está el precio vs cuando la compramos, y por ello decidimos alquilar la vivienda,
estando yo interesado en quedármela en alquiler, y ambos queriendo alquilarla, al tener yo el 75% de propiedad, tendría prioridad respecto a ella?
4) En relación con esto, si yo me quedo en alquiler la vivienda, ella debería hacer frente a la parte de la hipoteca, que es el 50% de esta, y de la cuantía que le corresponde por alquiler ( un 22.5% en escritura de propiedad), ella debería poner el restante hasta completar su obligación de la cuantía de su 50% de hipoteca, no es así?
Muchas gracias por anticipado

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10812

Antes de darle mi opinión profesional respecto a sus dudas me gustaría que me aclarase algunas circunstancias.
¿Estaba Vd. casado o era pareja de hecho? Y en caso de matrimonio ¿en gananciales o en separación de bienes?
¿Han terminado de pagar el préstamo hipotecario o siguen pagándolo? En este último caso, ¿en qué porcentajes?

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10813

Buenas tardes
Lo primero gracias por la pronta respuesta
Le aclaro vs sus preguntas:

- No estamos casados ni somo pareja de hecho, solo teníamos relación sentimental y convivíamos
- El préstamo hipotecario sigue aun pagándose y se paga al 50% por parte de cada uno.

El esquema es el siguiente:

% propiedad en escritura de vivienda: 75% mío y 25%suyo
% hipoteca en escritura hipotecaria: 50% mío y 50 % suyo (la parte hipotecada de la vivienda es el 50% del valor de compra en su momento)

Saludos

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10814

1) Al tener el 75% de la propiedad, mis decisiones sobre la vivienda, en venta o alquiler a un tercero, priman sobre las de ella al tener un 25% vs el 75% mío?


Vd. y su ex pareja comparten la titularidad de la vivienda proindiviso, ambos son titulares y, a falta de pactos, se deben regir por las normas de la comunidad de bienes, que pueden encontrar en los artículos 392 y ss. del Código Civil.
Vd. puede vender sólo su cuota, el 75%, pero no la totalidad de la vivienda. Para ello necesita el consentimiento de su expareja, que es titular del 25% restante.
En cuanto al alquiler, Vd. representa la mayoría de la "comunidad", así que puede tomar esa decisión de administración incluso con la oposición de su expareja. Ahora bien, si dicho alquiler es gravemente perjudicial para la "comunidad" puede ser anulado por un juez, a instancias de su expareja. Por ejemplo si Vd, por fastidiar, se la alquilase por una cantidad ridícula y un plazo larguísimo a un amigo. Pero si es un alquiler razonable, es válido, por representar Vd. la mayoría de los intereses de la comunidad.

2) Estos % de propiedad vinculan para cualquier operación en la que está inmersa la vivienda, es decir, si vendemos o alquilamos el 75% de ese importe sería para mí,?


En principio es así. Ahora bien, según informa Vd. mismo, a pesar de que al comprar indicaron esos porcentajes de titularidad, no están Vds. repartiendo en la misma proporción las cuotas del préstamo hipotecario, como es de esperar. Esto da lugar, en muchas ocasiones, a un conflicto. Su ex pareja puede pretender en un momento dado que aunque en la escritura se reparte 75 - 25, ha sido su voluntad modificar dicho porcentaje de titularidad y pasar a 50 - 50, y aportar en prueba de ello el hecho de pagar a medias el préstamo y también aportaciones realizadas para el pago inicial. Esto sólo se puede conseguir mediante una declaración judicial. Pero sepa que no es raro.

3) Si no es imposible vender, y más aún por cómo está el precio vs cuando la compramos, y por ello decidimos alquilar la vivienda,
estando yo interesado en quedármela en alquiler, y ambos queriendo alquilarla, al tener yo el 75% de propiedad, tendría prioridad respecto a ella?


No es exactamente que tenga prioridad, que no la tiene. Es que tiene la mayoría de la titularidad, y por lo tanto, si la decisión no es perjudicial -como le indicaba más arriba- puede "imponerla".

4) En relación con esto, si yo me quedo en alquiler la vivienda, ella debería hacer frente a la parte de la hipoteca, que es el 50% de esta, y de la cuantía que le corresponde por alquiler ( un 22.5% en escritura de propiedad), ella debería poner el restante hasta completar su obligación de la cuantía de su 50% de hipoteca, no es así?


Si Vd. alquila la vivienda, sólo deberá pagar el 25% de la renta, que deberá abonar a su ex pareja. Es un rendimiento o ingreso generado por la vivienda que no tiene nada que ver con el préstamo hipotecario, que deberá seguir siendo pagado al 50%.

Pero insisto en que es anómalo que se adquiera con un porcentaje del 75 -25 y en cambio el préstamo hipotecario se pague al 50 -50. El único supuesto en el que cobra sentido es si el dinero del préstamo no se destinó al pago de la vivienda sino que ambos dispusieron de él por partes iguales. Pero si el dinero del préstamo se destinó a pagar la vivienda, en ese caso, si yo tuviera que asesorar a su expareja le aconsejería que reivindicase el porcentaje que realmente le corresponde de la propiedad de la vivienda, proporcional al precio que está pagando de la misma.

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10815

Muchas gracias por tan completa respuesta

Creo que hay una confusión sobre los %

Tengo el 75% en escritura pq puse en efectivo el 50% del valor de esta + gastos

El otro 50% se pago vía hipoteca por ambos , por ello, mi % de propiedad es 50% por pago en dinero y otro 25% de la parte hipotecada, de ahí que mi ex tenga un 25%

Del 50% que es la cuantía hipotecada, pagamos la hipoteca al 50%

Creo a esto clarifica todo un poco, por ello, ahora con este escenario, ha cambio en algo de lo que me ha indicado?

A día de hoy yo resido en la vivienda y ella no, hace año y medio que trabaja y reside fuera. Mantenemos el pago de la parte hipotecada al 50% y ahora me gustaría alquilarla yo para tener el uso exclusivo y evitar problemas. La opción era una extinción de condominio y novacion de hipoteca, viable por mi % endeudamiento, pero ella no puede hacer frente al la diferencia entre su parte de deuda en hipoteca y el valor de mercado de su 25%

Espero me indique
Gracias

Saludos

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

vivienda con diferente % en propiedad 2 años 9 meses antes #10816

En ese caso el porcentaje está perfectamente justificado, y ratifico mis anteriores opiniones, salvo la relativa al posible conflicto.

Lo más razonable -si su expareja quisiera- sería que Vd. le comprase su 25% por su valor neto, es decir, descontadas las cargas (préstamo pendiente de pago). Vd. quedaría como propietario del 100% y tendría que hacerse cargo, en adelante, del pago de la totalidad de la cuota del préstamo. Habría que modificar la escritura del mismo, para excluir a su expareja. Para ello debería hablar con el Banco.

Por favor, Identificarse o Crear cuenta para unirse a la conversación.

Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados
  • Página:
  • 1
  • 2
Gracias a Foro Kunena

BannerGA

¿Problemas de vivienda?

Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

 Déjeme ayudarle

Soy Miguel Gastalver, abogado especialista en derecho inmobiliario. Aquí en el foro puedo darle una primera orientación legal, incluso aconsejarle todos los pasos que puede dar por sí mismo. Pero si no tiene más remedio que acudir a los tribunales, déjeme ayudarle personalmente. 

Contactar

¿Preocupado con el precio?

¿Cuánto cuesta...

Esta es sólo una muestra de mis servicios.

Conozca el precio cerrado de nuestros servicios.

Reciba gratis en su email la información legal práctica que le interesa.
 :

¡Síguenos en tu red favorita!

Miguel Gastalver Trujillo Abogado

¡Agradezca nuestro esfuerzo con un simple clic!

Si le hemos resultado útiles puede correspondernos haciendo clic en los botones de Me Gusta o de Google+1, de ese modo otras personas conocerán ForoVivienda.com y podremos ayudarlas también gratuitamente. ¡¡Muchas gracias por animarnos a seguir!!