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Tomos de legislación

Nuevas medidas para agilizar los procedimientos

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, publicada en el BOE número 245 de fecha 11/10/2011 y que entra en vigor el día 31 de octubre de 2011, entre otras medidas vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca en el difícil empeño de agilizar los procedimientos de desahucio por falta de pago. Se trata de brindar a los arrendadores una tutela judicial más efectiva que la actual.

¿Estamos por fín ante el auténtico desahucio express?

Vamos a tratar de explicar de forma sencilla y comprensible en qué beneficia esta nueva reforma a los arrendadores, lo cual exige una breve explicación jurídica.

Anterior procedimiento de desahucio

La mejor manera de comprender en qué cambia la situación con las nuevas medidas legales es explicar cuál era el procedimiento del desahucio hasta el 31 de octubre de 2011, y cuál va a ser a partir de esa fecha. Comentaremos además la duración que en la práctica implica cada trámite, para conocimiento general.

Antes de la reforma, el procedimiento de desahucio exigía los siguientes trámites:

Demanda de desahucio

El procedimiento comenzaba mediante la presentación en el juzgado de primera instancia de un escrito de DEMANDA de desahucio acompañando los recibos impagados. A partir de ese momento, había que esperar a que dicho escrito de demanda llegara a la mesa del juez y del secretario. ¿Cuánto tiempo tardaba en llegar a la mesa del juez desde que se presentaba en el registro y se sellaba? La tardanza dependía y sigue dependiendo de cada juzgado, pero como mínimo quince días, en el mejor de los casos. Este plazo no está fijado en la ley. Se supone que es inmediato, pero en la práctica hemos conocido casos de meses, sólo para este primer trámite, a causa de la enorme cantidad de asuntos que desbordan las oficinas judiciales.

Admisión a trámite

Llegada la demanda a conocimiento del Juez y del Secretario, dictaban una resolución en la que -una vez comprobado el cumplimiento de los requisitos- se admitía a trámite la demanda, le asignaban un número y señaban una fecha para la celebración del juicio en la sala del juzgado.

En la práctica el juicio no se solía señalar antes de cuatro o cinco meses desde la fecha de la admisión a trámite, y eso con suerte, aunque variaba mucho de un juzgado a otro.

En la misma resolución se incluían una serie de menciones de entre las que sólo voy a destacar las siguientes:

  • Información al arrendatario de su derecho a enervar el desahucio, es decir, paralizar el procedimiento pagando lo debido.
  • Información al arrendatario de su derecho a pedir asistencia jurídica gratuita, es decir, abogado y procurador pagados por el Estado.
  • Información al arrendatario, si el arrendador así lo hubiera ofrecido en su demanda -algo totalmente voluntario- de la posibilidad de ver condonada su obligación de pago de  todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, si desalojaba voluntariamente la finca dentro del plazo indicado por el arrendador, que no podía ser inferior al plazo de quince días desde la notificación de la demanda.
  • Información al arrendatario del día y hora en que tendría lugar el lanzamiento si la demanda era estimada y no desalojaba la finca voluntariamente. El art. 440 LEC establecía que dicho lanzamiento (desalojo por la fuerza) debería producirse antes de un mes desde la fecha señalada para el juicio. Lo cierto es que rápidamente los juzgados empezaron a sustituir la fijación de una fecha exacta por la mención de “antes de un mes”, así, en abstracto, dejando la concreción de la fecha exacta para un momento posterior y generalmente a cargo de los Servicios de Notificaciones y Embargos que suelen tener los grandes partidos judiciales. Y estos servicios fijaban el lanzamiento en función de su “agenda”. ¿Cuando? Cuando las necesidades del servicio lo permitían. Más retrasos.

Emplazamiento del inquilino

La resolución de admisión a trámite y señalamiento de fecha del juicio de desahucio había que notificarsela a ambas partes. A esta notificación se la denomina emplazamiento.

El arrendador, al estar representado desde el comienzo por medio de un Procurador, la recibía inmediatamente. Lo más problemático era notificarsela al inquilino, junto con una copia de la demanda, pues en la mayoría de los casos el arrendatario trataba de esquivar a toda costa dicha comunicación.  Y es que si no se localizaba a nadie en la vivienda objeto del alquiler, ni a un empleado o un familiar o alguna persona que conviviera con el inquilino, o incluso a algún  conserje o portero para dejarles la cédula de emplazamiento, la ley no permite que simplemente se deje aviso, exige tener constancia de la recepción y ello obliga a realizar averiguaciones sobre el paradero del arrendatario, por ejemplo consultando el censo electoral, las bases de datos de Hacienda, Seguridad Social, Jefatura de Tráfico...y a intentar obligatoriamente entregar el emplazamiento en los domicilios que aparezcan. Si aún así tampoco se lograra entregar la cédula de emplazamiento, sólo tras haber agotado estos trámites se emplaza mediante un cartel en el tablón del juzgado, es decir, mediante edictos. Resultado práctico: Meses de tramitación hasta conseguir localizar un domicilio y entregar la cédula de emplazamiento o hasta llegar al emplazamiento por edictos. ¡¡Y eso sólo para que el pleito llegue a conocimiento del inquilino!!

En este punto y en los que veremos a continuación, nos llevaremos una gran sorpresa si comparamos la duración de los trámites en la realidad, con los plazos que señala la ley.

  • Según el artículo 151 LEC todas las resoluciones dictadas por los Tribunales o Secretarios Judiciales se notificarán en el plazo máximo de tres días desde su fecha o publicación. Ya hemos dicho que en la práctica llega a tardarse meses.
  • Según el art. 440.1 LEC, en entre la fecha en que se notifique al arrendatario y la fecha de celebración del juicio como máximo debían mediar veinte días. En la práctica, un mínimo de cuatro meses. Hemos visto señalamientos a más de nueve meses vista.
  • El mismo articulo señala un plazo máximo de un mes entre la celebración del juicio y el lanzamiento, pero hemos visto que el lanzamiento queda a expensas de la agenda del Servicio Común de Notificaciones y Embargos de turno.

Sirvan de momento de botón de muestra de que cualquier parecido entre los plazos que marca la ley y la duración de los trámites en la realidad ha sido hasta la fecha mera coincidencia.

Celebración del juicio

Llegada la fecha señalada para el juicio de desahucio, se celebraba el juicio en la sala de vistas del juzgado. Al arrendatario sólo se le permitía acreditar que había pagado las rentas. No se permitía discutir nada más. Eso si comparecía, aunque si no lo hacía el juicio se celebraba de todas formas siempre y cuando constase debidamente emplazado.

Sentencia

Una vez celebrado el juicio, el art. 447 establecía que la sentencia debía dictarse en un plazo de cinco días. Este plazo generalmente se incumplía, aunque al menos no con mucho retraso si lo comparamos con el retraso de los trámites anteriores.

En su sentencia, si el juez estimaba la demanda, además de condenar al inquilino al pago de las rentas debidas, le ordenaba desalojar la vivienda y le advertía que de no hacerlo voluntariamente se le obligaría a hacerlo por la fuerza, mediante el lanzamiento.  Ya hemos dicho que el lanzamiento debía producirse, según el art. 440 LEC, antes de un mes desde el juicio, en la fecha señalada (con suerte) al admitir a trámite la demanda, pero que por desgracia se podía demorar más tiempo si había que quedar a la espera de que el servicio común señalara la fecha para ello.

La sentencia no tenía que ser notificada al inquilino personalmente. Y si había sido debidamente emplazado y habiamos tenido la suerte de que en la resolución de admisión a trámite se señalara la fecha del lanzamiento, ya no había que  comunicar nada más al inquilino. De lo contrario sí había que comunicarle la fecha del lanzamiento, si bien en esta ocasión, al no tratarse de la cédula de emplazamiento sí que se podía dejar aviso en la vivienda alquilada. Pero en cualquier caso, era otro trámite más de comunicación, y en la práctica un nuevo retraso.

Lanzamiento

Finalmente el día señalado para el lanzamiento el arrendador tenía que comparecer en la vivienda con un cerrajero y una empresa de mudanzas, costeados de su bolsillo porque era y sigue siendo responsabilidad suya abrir la puerta y sacar fuera todos los muebles y enseres del inquilino, si los hubiere, pero sin dejarlos en la calle pues la vía pública no es lugar para ello. Con suerte, ese mismo día podía volver a disponer de la vivienda.

Pero también era y es muy frecuente que el lanzamiento se suspendiera, por ejemplo, porque algún miembro de la comisión judicial no podía comparecer ese día por un imprevisto (por ejemplo no tener taxi para desplazarse), porque el arrendador no hubiera traido cerrajero, porque no hubiera traido operarios para sacar los muebles, por cualquier motivo...Y de premio, otros cuantos meses hasta que se señalaba otra fecha para el lanzamiento.

En fin, una carrera de obstáculos que en el mejor de los casos no terminaba antes de seis meses y en el peor de los casos después de más de un año, cuando de cumplirse los plazos señalados en la ley no debía demorarse más de uno o dos meses.

Hay que decir en honor a la verdad que sucesivas reformas legales han ido tratando de tapar los agujeros a través de los cuales los inquilinos dilataban de mala fe el procedimiento, por ejemplo esquivando todas las notificaciones, pidiendo justicia gratuita un día antes de celebrarse el juicio pidiendo que se suspendiera, introduciendo falsos debates en el juicio...En el juicio verbal, tal y como estaba últimamente regulado, con suerte bastaba una única notificación, la de emplazamiento, y con mucha suerte podía uno volver a disponer de la vivienda en unos seis meses.

Nuevo procedimiento de desahucio.

El nuevo procedimiento de desahucio, tal y como ha quedado regulado en virtud de la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, no difiere demasiado del anterior, aunque se parece más a lo que actualmente se denomina un procedimiento monitorio. Veamos cuáles son sus trámites:

Demanda

En este punto nada cambia. El procedimiento de desahucio debe iniciarse por medio de una demanda, firmada por abogado y procurador que se presenta en el registro del juzgado. Hay que esperar a que llegue a la mesa del juez.

Admisión a trámite

Recordemos que tras llegar la demanda a conocimiento del Juez y del Secretario, dictaban una resolución en la que -una vez comprobado el cumplimiento de los requisitos- se admitía a trámite la demanda, le asignaban un número y señaban una fecha para la celebración del juicio en la sala del juzgado. En este punto nada ha cambiado tampoco. No es esperable que en la práctica deje de producirse la tardanza en dictar el auto de admisión a trámite desde que se presenta la demanda en el registro ni la tardanza en señalar la fecha de la vista para el juicio.

Emplazamiento con Requerimiento al Inquilino

Aquí radica la principal novedad. Sigue siendo necesario emplazar al inquilino entregándole una copia de la demanda y de la resolución en la que se admite a trámite la demanda y se señala la fecha del juicio y del lanzamiento. La resolución sigue teniendo que incluir las mismas menciones.

Pero ahora, además se le notificará simultáneamente un decreto del Secretario mediente el cual se le requiere para que realice alguna de las siguientes actuaciones:

  • Desalojar el inmueble
  • Pagar
  • Enervar el desahucio pagando lo adeudado al arrendador, bien directamente o bien consignando en la cuenta del juzgado.
  • Comparecer en el juzgado y alegar sucintamente, formulando oposición, las razones por las que a su entender no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Además se le advierte que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

Si en ese plazo de diez días que se le concede no realiza ninguna de dichas actuaciones, el Secretario dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio, que no llegará a celebrarse. Y se lo comunicará al arrendador para que pida el lanzamiento, ya que el lanzamiento debe ser expresamente solicitado. Es de suponer que en este caso, el lanzamiento será señalado para una fecha anterior a la señalada con ocasión de la admisión a trámite de la demanda, pues de lo contrario no se gana tiempo. Si en la resolución de admisión a trámite se ha señalado la fecha del lanzamiento, no será necesario practicar ninguna otra notificación al respecto.

De esta forma se viene a eliminar el formulismo de tener que celebrar un juicio al que en la mayoría de las ocasiones el inquilino moroso ni siquiera acude.

Así pues, si transcurridos los diez días no ha dado señales de vida en absoluto, ya no hará falta celebrar el juicio. El procedimiento habrá avanzado de un salto a una situación equivalente a la lograda tras ser dictada la sentencia.  Pero hay que pedir el lanzamiento, y ello implica que hay que esperar a que el juzgado despache dicha solicitud de lanzamiento y señale fecha para ello. Aquí volverán a acumularse retrasos, aunque la terminación anticipada del procedimiento haya supuesto una ganancia de tiempo.

Si en el plazo de diez dias desde que es requerido desaloja, pagando o sin pagar lo debido,  o enerva, al menos el arrendador tiene esa satisfacción. Es igual que antes de la reforma.

Si se opone, volvemos exactamente a la situación anterior. Hay que esperar al juicio, a la sentencia, al lanzamiento...

Por desgracia es previsible que el arrendatario moroso profesional comparezca en el juzgado para formular oposición con cualquier argumento, por insostenible que sea. Aquí debería haberse hecho un esfuerzo legislativo para no admitir oposiciones temerarias cuya única finalidad sea dilatoria.

Celebración del juicio

Por lo tanto el juicio sólo llegará a celebrarse si el inquilino ha formulado sucintamente sus motivos de oposición en el plazo de diez días desde que fue requerido.

La norma establece que de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que quedará citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.

Sentencia

Sigue debiendo ser dictada en un plazo de cinco días.

Lanzamiento

Como en la resolución de admisión debió fijarse día y hora para que tuviera lugar, en su caso, el lanzamiento, que sigue debiendo verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

El día señalado para el lanzamiento el arrendador sigue teniendo que comparecer en la vivienda con un cerrajero y una empresa de mudanzas, costeados de su bolsillo. Con suerte, ese mismo día podía volver a disponer de la vivienda.

Conclusión

¿Va a suponer esta reforma que los juzgados cumplan los plazos fijados en la ley? No. Por lo tanto ya podemos anticipar que desde luego el desahucio no se va a producir en diez días. Seguirá siendo cosa de meses ya que los juzgados están desbordados y sigue siendo necesario realizar personalmente actos de comunicación procesal que exigen agotar las posibilidades de notificación en domicilios conocidos.

Los morosos profesionales, los que conocen la ley lo suficiente como para abusar de ella, seguirán haciendolo. Aprenderán que ahora, para poder prolongar la tramitación del juicio y permanecer en la vivienda unos meses más, deberán presentar un escrito de oposición cuando reciban el requerimiento.

Sólo será útil en aquellos casos, mayoritarios, en que el inquilino simplemente deja de pagar y de dar señales de vida. No tendremos que celebrar el juicio. Habrá que confiar en que se señale a la mayor brevedad fecha para el lanzamiento sin muchos retrasos.

En general, ya que un desahucio seguirá tardando como mínimo seis meses, aconsejo:

En primer  lugar, a la hora de celebrar el contrato, pedir un aval bancario por importe equivalente a la renta de dicho periodo, para rentabilizar el contrato durante la tramitación judicial.

En segundo lugar, presentar la demanda inmediatamente despues del primer impago. Basta el impago de una renta para desahuciar. No espere a que le deban muchos meses.

Por último, si el impago sólo alcanza uno o dos meses, ofrecer al arrendatario la posibilidad de perdonarle las rentas debidas a cambio de entregar inmediatamente las llaves. A la postre, compensa económicamente al recuperarse antes la vivienda.

 

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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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