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Hombre tirándose de los pelos

¿Está Vd. desesperado porque el arrendador no cumple con su obligación de conservar la vivienda alquilada en las condiciones que es debido? ¿Le ha pedido infinidad de veces que repare unas filtraciones de agua, unas goteras, unas humedades, una instalación de agua o electricidad, una calefacción o  aire acondicionado -ejemplos más frecuentes- y le hace caso omiso? ¡¡No se le ocurra dejar de pagar la renta!! La falta de reparaciones por el arrendador no justifica el impago de renta. Le explicamos cómo reclamar de la forma más adecuada.

Ante situaciones como las descritas, propias del contrato de alquiler de vivienda,  la gran mayoría de inquilinos deciden no pagar la renta de alquiler como medida de presión hasta que el Arrendador no lleve a cabo las reparaciones que se le reclaman. La gran mayoría de Arrendatarios hacen la siguiente reflexión: Si el arrendador no cumple con sus obligaciones, ¿por qué voy a cumplir yo con las mías? El sentido común, y una cierta idea instintiva de justicia llevan a la mayoría a tomar esa decisión. Pero ¿es una decisión acertada?

 No. No lo es.

El sentido común y la idea instintiva de justicia de la que hablamos no se equivocan. Efectivamente las normas generales que rigen los contratos y las obligaciones en el ordenamiento jurídico español contemplan dicho supuesto: La legítima negativa a cumplir nuestra obligación hasta que la otra parte no cumpla la suya, (artículos 1.100 y 1.124 del Código Civil), lo cual trasladado al caso que nos ocupa se traduciría en que el inquilino no podría ser obligado al pago de la renta si el arrendador por su parte incumple obligaciones esenciales derivadas del contrato de alquiler, entre las que se encuentra desde luego la de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en perfecto estado de habitabilidad. Pero lamentablemente dicho supuesto no es aplicable a los arrendamientos urbanos.

La Jurisprudencia ha declarado reiteradamente que el incumplimiento de las obligaciones del arrendador no libera al arrendatario de su obligación principal de pago de la renta pactada, que solamente puede ser suspendida en los supuestos y con los requisitos previstos expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esto en la práctica viene a significar que si el inquilino, como medida de presión ante la falta de reparaciones del arrendador, decide dejar de pagar la renta, se expone a que el arrendador le presente una demanda judicial de Desahucio por falta de pago de la renta.

Así pues, quede bien claro -pues el caso es frecuente- que ante el incumplimiento por el arrendador de alguna de sus obligaciones, en este caso la de llevar a cabo las reparaciones necesarias en la vivienda para que esté debidamente conservada, lo peor que puede hacer un inquilino es dejar de pagar la renta.

¿Lo considera injusto?

Veamos qué es lo que debe hacer el inquilino para actuar correctamente.

En primer lugar, ante la necesidad de realizar en la vivienda reparaciones u obras de conservación que sean responsabilidad del arrendador, lo primero que debe hacer el arrendatario es comunicarselo directamente al arrendador por escrito y de manera fehaciente. De esta forma queda constancia de que le hemos exigido la reparación y cuándo lo hemos hecho.

En segundo lugar, si el arrendador hace caso omiso de nuestra comunicación podemos, bien reparar nosotros mismos y reclamar al arrendador el importe de las facturas,  bien exigir judicialmente al arrendador la reparación, bien promover la resolución del contrato de arrendamiento.

La primera de las posibilidades sólo cabe si se trata de obras de reparación que sean sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. En este caso podemos llevar a cabo las obras, pagándolas de nuestro bolsillo, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Si el arrendador se niega a reembolsar su importe, habrá que reclamárselo judicialmente. Pero es un pleito ganado en la gran mayoría de las ocasiones. Este supuesto tiene la ventaja de que no tenemos que padecer las incomodidades propias del defecto o problema que requiere reparación o conservación y podemos intervenir decididamente para ponerle fin, aunque tiene el inconveniente 'financiero' de que hay que adelantar el dinero y luego reclamarlo. Pero tiene que cumplirse el supuesto que hemos indicado: urgencia por daño inminente o incomodidad grave. ¿Cómo saber si cada necesidad de reparación en concreto entra dentro de este supuesto o no? Vea nuestra sección de consultas resueltas o plantéenos su caso en el foro y un abogado le responderá.

La segunda de las posibilidades es reclamar judicialmente al arrendador que lleve a cabo las obras de reparación, sean o no sean urgentes. Es la opción de quienes desean continuar con el arrendamiento y este tiene todavía gran parte de su duración pendiente.

La tercera de las posibilidades es dar por resuelto el contrato por el incumplimiento por el arrendador de su obligación de realizar las reparaciones, si bien esta opción sólo es recomendable si la falta de reparaciones está haciendo inhabitable la vivienda. En la practica lo más conveniente es comunicarselo fehacientemente al arrendador por escrito e invitarle a firmar un documento de resolución, de mutuo acuerdo para poder acreditar cuando y donde haga falta que la resolución anticipada del contrato fue admitida por el arrendador. De lo contrario nos podemos encontrar con la desagradable sorpresa de que más adelante nos reclamen las rentas del contrato hasta la fecha  de vencimiento de este. Si el arrendador no está conforme con resolver de mutuo acuerdo anticipadamente el contrato por falta de reparaciones, no nos queda más remedio que solicitar la resolución judicialmente.

En todo caso, insistimos, sea cual sea nuestra opción, hay que seguir pagando la renta mientras el contrato de arrendamiento esté en vigor. De lo contrario podemos perder el pleito en el que reclamamos judicialmente el reembolso de las reparaciones anticipadas o la reparación misma. Y lo que es peor, podemos encontrarnos con una demanda de Desahucio por falta de pago.

Por último, decir que el arrendatario tiene derecho a que el arrendador le pague una  INDEMNIZACIÓN por los daños y perjuicios que su incumplimiento de la obligación de reparar le haya causado, si bien hay que tener claro que hay que demostrar completamente la relación directa  causa-efecto entre el daño que se quiere ver indemnizado y el incumplimiento de la obligación por el arrendador.

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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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