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TEMA: Posible estafa en una venta de terreno

Posible estafa en una venta de terreno 4 años 7 meses antes #10222

  • jusani
  • Avatar de jusani Autor del tema
Hola a todos, querria comentarles algo y consultarles su parecer en algo que me esta sucedieno, es bastante largo de contar pero....

Resulta ser que estoy vendiendo un terreno rustico, a un precio bastante mas barato que el resto de terrenos de la zona, en concreto a 15Euros el M2 el motivo de esto es que realmente tengo interes en vender y ademas no quiero andar con regateos.
El problema viene en que ya he tenido seis compradores decididos en cerca de tres meses que tengo el tema en venta, pero los seis compradores vienen con el mismo cantar, que ahora mismo no tienen todo el dinero y que me dan el 50% a la firma de las escrituras y el resto dentro de 6 mese (mas adelante cuando le paguen a ellos unos negocios pendientes). Yo siempre les digo que yo mis compras las pago en mano, y quiero que a mi me pagen en mano-metalico, ademas yo si no tengo dinero no me dedico a ir comprando cosas.
El tema ya me parece una estafa cuando resulta que el ultimo de mis “compradores” resulta ser un TASADOR JUDICIAL y ademas SUBASTERO, y me rompe la cabeza durante una hora sin hablar de dinero, y en la conversacion me suelta que el solo compra en metalico si el precio es muy bajo, que si el precio es alto que el pone una cantidad, y el resto lo avala con el bien comprado y tambien con otra propiedad de mas valor que el bien a comprar, que me informe en un notario de como se hace esto........... vamos que me dolia la cabeza de las vueltas que daba para terminar de pagar.....

¿Esto que es un timo? ¿si no es un timo y quieren comprar a plazos por que tengo que hacerles yo de banco concediendoles lo que considero un prestamo? ¿Que buscan compran al precio que quieren, dejando a deber una cantidad que luego tengo que molestarme yo en intentar cobrar?

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Re:Posible estafa en una venta de terreno 4 años 7 meses antes #10223

  • jusani
  • Avatar de jusani Autor del tema
En otro foro me una persona muy amable me ha comentado que con ciertas medidas no tiene por que haber ningun problema, si no es problema para nadie pongo aqui un copiaypega de su respuesta, de la que he aprendido como hacer las cosas para que no terminen embarullandose y tambien he conseguido mucha tranquilidad.
es fácil, si se trata de una persona física. Más delicado sería si el comprador consta como empresa (sociedad mercantil)
si la mitad del dinero te resulta suficiente para resolver lo que te lleva a vender, se escritura por el precio global, se cobra la mitad y se otorga carga hipotecaria por la otra mitad, a la que se añaden gastos, y se indica el pago cuatro mensualidades, siendo la primera a los seis meses de la firma de la escritura
si la cosa va bien, a los nueve meses habrás cobrado la totalidad, mientras que actualmente no tienes garantía alguna de que la venderás en nueve meses
si no paga, se ejecuta la hipoteca
si ya ha pagado algún plazo, mejor que mejor
comprendo que es una lata, que has de pelear con la ejecución y la subasta, pero lo cobrarás y/o te quedarás con la finca, y, si nadie acude a la subasta, hasta es posible que continúe en deuda contigo por lo que, conocida ya la mecánica, le embargas otra cosa
lo que has de evitar es escriturar cobrando la mitad y que la otra mitad conste como un pago aplazado, porque un pago aplazado no es una carga (sí lo es una hipoteca)
y lo que también has de evitar es que sea pago aplazado con cláusula resolutoria, porque eso te permitiría recuperar la finca, pero habrías de devolverle un dinero que ya no tienes
lo que te he propuesto supone la inscripción de la hipoteca, la primera, y solo tendrán prioridad de cobro las deudas con el Estado, y muy probablemente nadie se la comprará sin que previamente (simultáneamente) cancele la hipoteca, y hasta es muy fácil que ninguna entidad financiera le conceda un préstamo hipotecario sobre la parcela en tanto no cancela la tuya (que es primera)
el comprador, si estaba dispuesto a pagar, no se echará para atrás, porque el coste de la constitución de la hipoteca es mínimo, y porque en la práctica le estás diciendo que aceptas los seis meses que te pide, e incluso más de seis, tanto porque paga en cuatro mensualidades a partir de los seis meses, como porque muy probablemente no ejecutarás la hipoteca hasta los nueve o diez meses, y será así tanto por pura mecánica judicial, como porque, si realmente quiere y puede pagar, es mejor esperar tres o cuatro meses antes de mover nada, porque puedes permitirte el lujo de no apurarte demasiado a ejecutar la hipoteca, porque la garantía está ahí, lo mismo a los ocho meses que a los diez.

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Re:Posible estafa en una venta de terreno 4 años 6 meses antes #10225

Cuando se trata de dar facilidades de pago, aconsejo lo siguiente:
  • Fraccionar: Es decir, dividir la deuda y establecer un calendario de varios vencimientos parciales
  • Documentar como efectos: Es decir, obligar al deudor a que emita o acepte un pagaré o una letra por cada plazo de pago que se le concede. De esta forma dispondremos de una vía ejecutiva directa más rápida que le ejecución hipotecaria.
  • Garantías personales: Incorporar al acuerdo de pago avalistas solidarios de la deuda, que renuncien a los beneficios de excusión, orden y división.
  • Garantías reales: Exigir una hipoteca sobre un inmueble de valor superior a la deuda. La hipoteca debe ser primera inscripción en el Registro de la Propiedad, es decir, no tener cargas anteriores.
  • Intereses: Exigir intereses por el aplazamiento.
  • Cláusula penal: Prever una sanción económica, además de los intereses, para caso de incumplimiento. Tiene una función disuasoria.
Todo ello formalizado mediante un acuerdo de pago. Si sigue esta pauta, le aseguro que nunca dejará de cobrar. Lo que desde luego comparto con quien dió el anterior consejo es que bajo ningún concepto hay que dejar aplazado el pago del precio sin establecer ningún tipo de garantía.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

Re:Posible estafa en una venta de terreno 4 años 6 meses antes #10226

  • jusani
  • Avatar de jusani Autor del tema
Gastalver escribió:

  • Documentar como efectos: Es decir, obligar al deudor a que emita o acepte un pagaré o una letra por cada plazo de pago que se le concede. De esta forma dispondremos de una vía ejecutiva directa más rápida que le ejecución hipotecaria.

  • Entiendo que esto consiste en que supongamos firma x letras que le ire devolviendo según valla pagado la hipoteca.

    he de suponer también que el inicio del procedimiento de cobro de una letra impagada no imposibilita la ejecución de la hipoteca. Lo digo no valla a ser que empecemos queriendo cobrar una letra y luego nos pongan pegas para poder ejecutar la hipoteca

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    Re:Posible estafa en una venta de terreno 4 años 6 meses antes #10227

    Vd. puede establecer todas las garantías que quiera. Si por medio del procedimiento cambiario (al ejecutar las letras) no logra recuperar en todo o en parte la deuda, puede seguir el procedimiento de ejecución hipotecaria para cobrar.

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    Re:Posible estafa en una venta de terreno 4 años 6 meses antes #10228

    • jusani
    • Avatar de jusani Autor del tema
    Ok. Gracias por sus respuestas, veo que toda la operacion tiene solucion y puede hacerse sin grandes problemas, aunque me llevase tiempo y sobrecoste, si por algun motivo la cosa se torciera.

    Veo que si no se puede cobrar el total a la escrituracion, no hay problemas en fracionar los pagos haciendo las cosas como esplincan. El problema es que los compradores interesados solo hablan de pagar una parte ahora y otra dios dira (lo mas importante para mi es que se realize la venta con seguridad, no es tan determinante la forma en que se realize el pago), nunca concretan ni dan garantias en su forma de pago, de nuevo le doy las gracias.

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