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Cómo realizar la compraventa de un % de vivienda 10 meses 2 semanas antes #12754

Tengo una vivienda a mi nombre, que compré en 2010 por 241.000€ (precio de compraventa, que con los gastos y reforma me pude gastar unos 265.000€. Para ello solicité una hipoteca. Entonces era soltero.
Ahora estoy casado en régimen de separación de bienes y mi mujer quiere comprarme una parte de la vivienda, concretamente quiere aportar 70.000€ que yo destinaría a amortizar parte de la hipoteca. Tras haber hecho varias consultas nadie sabe darnos una contestación segura. Nos surgen varias dudas;
-Con respecto a la hipoteca, ya que al tener yo una hipoteca vigente no sé si debo hacer algo, avisar a la entidad…en principio no es nuestra idea modificar la hipoteca.
-Parece claro que la mejor manera y quizás única, es la de elevar a escritura pública la compraventa, con los consiguientes gastos para la parte compradora de; notaría, gestoría e impuesto (que suponemos será del 2,5% al ser País Vasco y cumplir los requisitos establecidos). Y el pago de plusvalía por la parte vendedora y quizás también ganancia patrimonial. Nadie nos sabe aclarar si el 2,5% se aplica sobre los 70.000€ o sobre qué cantidad. Tampoco el importe de plusvalía o de ganancia patrimonial ya que no sabemos qué valor se tiene en cuenta, si el de compraventa, el compraventa con gastos y reforma, el VMA…
-Con respecto al porcentaje que me compraría, no sé si se calcula esos 70.000€ del precio de compraventa que fue de 241.000€, si se debe de tomar como referencia el precio de compraventa+gastos+reforma (265.000€) o por el contrario se toma como referencia el VMA. En cuyo caso el % que adquiere puede ser mayor o menor y eso afecta a porcentaje de propiedad pudiendo no ser del todo justo al igual que afecta al pago de impuestos, plusvalías y demás.
-Por otro lado nos comentaban que si cambiamos el régimen matrimonial a gananciales, no haría falta elevarlo a escritura pública y nos ahorraríamos gastos, pero para la parte compradora no es la más segura. Tampoco sabemos cómo afectaría ese cambio de régimen a la vivienda que ahora es de mi propiedad.
-No sabemos si existe alguna fórmula pero lo que queremos es que se refleje que ella me entrega esos 70.000€ para la compra de vivienda , yo amortizar hipoteca por ese mismo importe y que si algún ocurriese algo entre nosotros, yo le tendría que darle esos 70.000€ para comprarle esa parte.
-Por último, si se realizase la operación, como ella podría desgravarse por vivienda habitual, nos gustaría saber si se podría elevar escritura pública reflejando que le vendo esos 70.000€ pero que la entrega del dinero se hará a razón de 8.500€ anuales de cara a que se pueda aprovechar varios años de la desgravación fiscal.

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Cómo realizar la compraventa de un % de vivienda 10 meses 2 semanas antes #12772

El negocio jurídico que hay que formalizar es el de compraventa de una CUOTA DEL DOMINIO. El porcentaje que se vende y el precio de venta los pueden fijar libremente.. La operación está sujeta a tributación y la base imponible será en todo caso dicho precio, no el valor de la totalidad de la vivienda. Como en el caso de una compraventa de la totalidad de un inmueble, es conveniente que el valor fiscal declarado sea el mínimo que acepta la Hacienda Pública. En la compraventa se vende con la carga de la hipoteca, que se acepta, con lo que efectivamente no hay que tocarla ni avisar a la entidad. Se puede pactar el fraccionamiento y aplazamiento del precio, y deducirlo fiscalmente.
Es verdad que en caso de haber tenido sociedad de gananciales se podría instrumentar de otro modo, mediante un negocio jurídico de APORTACIÓN A SOCIEDAD DE GANANCIALES. Pero ahora no merece la pena.
Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Móvil/Whatsapp 609181541
Gastalver Abogados

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