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Duda terraza comunitaria de uso privativo. 1 año 6 meses antes #11713

A ver si me podéis orientar sobre la siguiente duda o dudas que tengo:
Voy a vender un piso ático que tengo en Madrid y el caso es que ni en las escrituras ni en los estatutos de la comunidad de propietarios ni en el título constitutivo de propiedad horizontal aparece mencionado que el ático/terraza sea comunitario de uso privativo. Bueno, directamente no aparece la terraza por ningún sitio. En el título constitutivo de la PH y en las escrituras pone algo de los lindes y cubiertas, pero no mencionan metros ni nada más. En el plano del Catastro aparece como PTO.YTD.

Al ático/terraza solo puedo acceder yo desde mi casa, llevo unos 25 años disfrutándolo en exclusiva y, cuando ha habido algún problema o desperfecto en el mismo, me he puesto de acuerdo con la comunidad para ver si se tenía que hacer cargo la comunidad o yo. O sea, de siempre "se ha dado por hecho" que yo tengo el uso y disfrute privativo del ático/terraza, pero no aparece en ningún papel de los que menciono más arriba.

Entonces, le estoy dando bastantes vueltas al tema, porque poniéndome en la piel de un posible comprador, lo normal es que si yo le digo que el uso de la terraza es privativo (cosa que no voy a poder decir, a no ser que lo aclare para bien antes), al ver la escritura me diga que dónde está la terraza (que en teoría le vendo "en conjunto" con la casa) o que dónde aparece por escrito que solo la puede usar él.

He leído el artículo 396 del Código Civil pero no lo entiendo bien o no me aclara nada. Aparte, he investigado bastante por Internet y no encuentro algo concreto para asegurar al posible comprador el uso y disfrute de la terraza. Lo que más leo y me han respondido es que la comunidad no puede abrir una puerta más para acceder a dicha terraza y que es obvio que al tener ese piso la única salida a la misma, solo puede salir/usarla el propietario de ese piso (a no ser que la comunidad tenga que hacer obras o similar). También entiendo que no me pueden poner una antena a dos palmos de mis ventanas (que dan a la terraza). O sea, en plan particular tengo claro que legalmente no me van a poder invadir los vecinos montándose una huerta comunitaria, ni van a poder ponerme cualquier estructura fuera, ni cerrarme la puerta que da a la terraza, etc., pero de cara a un posible comprador veo lógico (aunque yo en su momento no lo hice) que quiera algo "palpable" que le asegure el uso y disfrute de la terraza y realmente no sé si se lo voy a poder dar (o su abogado o el mío o el notario o quien sea).

En fin, ¿alguien con conocimientos sobre el tema me puede orientar un poco?

Muchas gracias!

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Duda terraza comunitaria de uso privativo. 1 año 4 meses antes #11751

El objeto del derecho de propiedad queda delimitado por la descripción de su inmueble que consta inscrita en el Registro de la Propiedad. Si no consta inscrito es porque realmente no es suyo.
Se trata de un elemento común por naturaleza, al ser la terraza la cubierta de los pisos inferiores. No es necesario que en el título constitutivo venga descrito como elemento común.
Si en el título constitutivo no se afecta su uso al ático es porque no tiene atribuido el uso en exclusiva. No existe el derecho como tal. Para que tal derecho existiese sería necesaria la unanimidad de todos los propietarios.
Lo que tiene es simple y llanamente una configuración arquitectónica que propicia que el ático, de facto, haga un uso en exclusiva de dicha terraza. No puede vender esas circunstancias de facto como si fuera un derecho.
Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Móvil/Whatsapp 609181541
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