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TEMA: Extinción de condominio y persecución de Hacienda

Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9787

Buenos días, os intento contar brevemente:

Mi marido y yo compramos una parcela urbana, la cual está registrada, posteriormente se edificó una vivienda (no está aún escriturada).

En el 2010 procedimos a la extinción de condominio únicamente del terreno, no de la vivienda puesto que no está escriturada.

Hacienda me está reclamando por el valor de la vivienda porque ésta sí figura en el Registro de la Propiedad.

Fui al Notario donde hice la extinción de condominio y dice que todo se hizo correcto, que Hacienda no puede pretender cobrarme por algo que no está escriturado, que cuando un día escriture, pretenderá volverme a cobrar por ello.

El caso es que Hacienda no se rinde y yo sigo presentando reclamaciones, que parecen no surtir ningún efecto. Ellos se agarran al principio de accesión y a artículos de legislación que ni siquiera entiendo lo que pretenden decir.

Por favor ¿qué puedo hacer?. Todo se hizo teniendo el convencimiento de que lo hacíamos bien, puesto que se consultó con un abogado y con el notario. Ahora no sé si realmente se hizo correctamente. Si no se hizo bien ¿denuncio al notario?.

Agradecería muchísimo que alguien que entienda de esto me pudiese ayudar.
Gracias y un saludo

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Re:Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9788

Para poder opinar hace falta mucha más información.

Hasta donde he entendido, ambos son propietarios proindiviso de un terreno, imagino que al 50%. Dicha titularidad está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

Sobre dicho terreno edifican una vivienda. Aquí no me queda claro si otorgaron o no la preceptiva escritura de "Declaración de obra nueva" y la llevaron al Registro de la Propiedad. Según parece sí lo hicieron puesto que Vd. dice que la vivienda figura en el Registro de la Propiedad. De esta forma, la finca xxxxxx pasó de ser un suelo a ser una parcela con una edificación en ella. Pero no entiendo qué quiere decir con que no fue escriturada. Si con ello se refiere a la titularidad, en principio en la escritura de obra nueva, que es la única que posibilita la inscripción de una edificación nueva en el Registro de la Propiedad, debieron indicar quién era el propietario del nuevo inmueble. Si no indicaron nada en contrario les pertenece proindiviso en la misma proporción que les pertenecía el suelo, es decir, al 50%. De lo contrario deberían haber solicitado que se separaran por una parte el suelo y por otra la edificación sobre la superficie.

Finalmente, según cuenta, extinguen el proindiviso sobre el suelo, ¿pero no sobre la edificación?.

Supongo que autoliquidaron un impuesto -no dice Vd. cual- en el cual valoraron el objeto del proindiviso en cierta cuantía que AEAT no ha aceptado al entender que el valor es superior por razón de la existencia de la vivienda.

En principio AEAT simplemente aplica el principio de accesión, que es el mecanismo jurídico en virtud del cual la edificación pasa a formar parte de la finca registral que era el suelo.

Los artículos del Código Civil que lo regulan son los siguientes:

Artículo 353
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

Artículo 359
Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.

Por ello, en principio, salvo que me aclare algún otro aspecto, entiendo que AEAT valora correctamente.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

Re:Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9790

Gastalver, muchísimas gracias por su respuesta, y le pido disculpas porque ayer por los nervios de haber recibido una nueva carta de Hacienda, me equivoqué al dar un dato, que entiendo debe ser esencial, le explico:

La vivienda no figura en el Registro de la Propiedad puesto que no está escriturada, en el Registro sólo figura el suelo que es lo que en su día se escrituró.

La Declaración de Obra Nueva se llevó al Catastro, y es de aquí de donde Hacienda ha obtenido la información de que existe una vivienda.

Cuando hicimos la extinción de condominio, se realizaron unas nuevas escrituras en las que únicamente figura que soy propietaria del suelo al 100%, en ningún caso se menciona la vivienda ni de que yo he adquirido una parte de ésta, entre otras cosas, porque para hacer eso imagino que la vivienda tiene que estar escriturada. Hacienda insiste en que tengo que pagar como si yo hubiese adquirido también la vivienda.

Antes de hacer la extinción de condominio del suelo, insistí mucho, tanto a un abogado como al notario, sobre el tema de que existía una vivienda, y me convencieron de que lo que se iba a realizar era absolutamente legal y que no habría ningún problema.

Actualmente siguen insistiendo en que Hacienda me está queriendo cobrar algo incorrecto, y que además el día que escriture la casa, me volverían a intentar cobrar lo mismo.

Estoy muy perdida porque ya no sé quién lleva la razón.

Le pido nuevamente disculpas porque sé que su respuesta se ha basado en el error que cometí en el mensaje anterior.

Muchas gracias y un saludo

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Re:Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9791

El Catastro es un Registro FISCAL, así que desde luego la existencia de la vivienda no puede ser negada pues ha sido comunicada voluntariamente a Hacienda.

Y da igual si en el Catastro sólo lo inscribió a su nombre, pues el Catastro no determina en absoluto quién sea el propietario de la vivienda.

El hecho de que la Obra Nueva no esté inscrita en el Registro de la Propiedad no quiere decir ni que la vivienda no exista ni que no tenga propietario. Existe, como lo demuestra el Catastro, y en principio hay que presumir, en virtud de las normas de la accesión, que pertenecía a ambos proindiviso al 50%, es decir, en la misma proporción que el suelo.

Por lo tanto el proindiviso disuelto -con exceso de adjudicación puesto que se ha quedado Vd. el 100% imagino que a cambio de una compensación a la otra parte- hay que entender que tiene por objeto tanto el suelo como la edificación incorporada en virtud del principio de accesión, pues no se ha separado el uno de la otra. Para ello sí que habría sido necesario inscribir la Obra Nueva en el Registro de la Propiedad y a continuación, seguir el correspondiente procedimiento de segregación. Pero al no hacerlo, se tratan como una unidad.

Por lo tanto, el objeto del proindiviso lo forman tanto el suelo como la vivienda. Y esto no es algo voluntario, es una consecuencia legal del principio de accesión, y de no estar formalmente segregados.

No sé si la comprobación de valor ha tenido lugar respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, o respecto a la ganancia patrimonial del IRPF de la otra parte... pero desde luego jamás le podrán gravar dos veces por el mismo tributo y concepto.

En cualquier caso, en mi opinión, Hacienda tiene argumentos sólidos para mantener su posición.

Me extraña muchísimo que un compañero y un notario mantengan una posición distinta, salvo que se den otras circunstancias que no haya comentado.

Por cierto, ¿quién se ha quedado la vivienda?

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
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Gastalver Abogados

Re:Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9794

Buenos días Gastalver, verá le voy a intentar explicar cuál fue la situación:

Mi marido y yo decidimos separarnos en el 2009 y que yo le comprase su parte a él. Pero por cuestiones económicas no era posible de momento. Entonces hablamos con un abogado que nos dijo que lo que podíamos hacer de momento era que yo le comprase la parte del terreno, y que más adelante, le comprase la parte de vivienda y la escriturase.

No me quedé muy convencida con la respuesta y fuimos al Notario para que nos explicase si eso se podía hacer o no. Nos dijo que no había ningún tipo de problema porque la vivienda no estaba escriturada (él sabía perfectamente que la vivienda sí figuraba en el Catastro). Es más, sigue insistiendo en lo mismo, e incluso fue en la notaría donde nos rellenaron las alegaciones para el primer recurso por lo de Hacienda, porque yo no tenía ni idea de lo que podía alegar.

Al cabo de 1 año, mi marido y yo decidimos darnos otra oportunidad y volvemos a estar juntos en la vivienda que es de ambos.

Lo que yo me pregunto ahora es lo siguiente:
Si las cosas se hicieron mal ¿no bastará sólo con que pague lo que Hacienda me reclama?, porque me está reclamando sobre algo que yo no he comprado. Por ejemplo la Declaración del IRPF del 2010, si yo pago, estaría mal hecha ¿cómo declararía el dinero pagado a Hacienda si no se ha efectúado compra de vivienda? ¿qué tendría que hacer la compra de la vivienda de inmediato? ¿deshacer lo que se hizo con el terreno?.

Es que me asaltan mil dudas y preguntas, porque aunque entiendo lo que me está diciendo y pienso que Hacienda puede llevar razón, por otro lado ¿cómo voy a pagar por la compra de una vivienda que no he comprado y que no está escriturada a mi nombre?. Y es que aunque quisiera comprar esa parte de vivienda, aún no tengo dinero para hacerlo.

Por último, ¿qué responsabilidad podrían tener el abogado y el notario que me dijeron que todo era correctísimo y legal?, porque lo que hicimos fue por su asesoramiento, de lo contrario, jamás lo habríamos realizado de esa manera.

Un saludo y gracias de nuevo

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Re:Extinción de condominio y persecución de Hacienda 5 años 4 meses antes #9796

Lo que le dijeron tanto el notario como el compañero era cierto, se puede transmitir sólo el suelo, pero en mi opinión ello exigía "independizar oficialmente" ambos inmuebles. Es decir, suelo y edificación. Y la única manera de hacerlo es mediante una segregación en el Registro de la Propiedad, de lo contrario rige el principio de accesión.

Por otro lado, ¿desestimó la AEAT el recurso que le preparó el notario? Tanto el notario como el compañero son responsables de los perjuicios que puedan causar por una prestación negligente de sus servicios de asesoría jurídica, pero pienso que en este caso es muy dificil que Vd. pueda demostrar que actuó siguiendo exactamente sus indicaciones, salvo que consten por escrito. Luego tendría que demostrar el perjuicio en sí, en este caso en forma de liquidación complementaria de AEAT, que implica recargos y sanciones. Podría exigirles que le indemnizaran por ese perjuicio. Pero ya digo que aunque Vd. tenga razón al reclamar la indemnización, sería difícil probar sus presupuestos.

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Miguel Gastalver Trujillo
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