TEMA:

pues eso, con todos los respetos para los pendejos.

En nuestra comunidad hace falta la realización de cuatro obras para mantener la estanqueidad y reparar armaduras del forjado. En su día se acordó el realizarlas y que nuestra administrador pidiese los presupuestos necesarios, por lo menos dos, y tras valorarlo, decidir.
Ni se molestó ni el presidente convocó reunión alguna ante tal dejación.
Y meses después el administrador por su cuenta y riesgo contrata una obra que, después de presupuestarla yo, compruebo que está entre 2,5 y 3 veces el precio de mercado.
Se le reclama por responsabilidad contractual?
Tengo que impugnar las cuentas de este ejercicio?
Qué debo hacer?

Ha de salvar el voto en la Junta para poder impugnar el acuerdo. Salvar el voto es dejar constancia fehaciente de la oposición al acuerdo adoptado y tal
constancia es carga que debe soportar el opositor al acuerdo. Es necesaria alguna manifestación de voluntad demostrativa de la persistencia de la disidencia o de la reserva de la posibilidad de impugnación

El art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal exige en su apartado primero que el
ACUERDO que se pretende impugnar ADOLEZCA DE ALGUNO DE LOS SIGUIENTES DEFECTOS:

* a) Que sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
* b) Que resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
* c) O bien, que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.

Será el Juez por medio de su sentencia quien decida si efectivamente el acuerdo impugnado adolece de alguno de los defectos que exige la ley para que pueda ser anulado.

Por lo que si está dentro de los apartados anteriores, puede salvar el voto y acudir a la vía judicial.

Saludos

Gracias Grande por responder.

Quizás no me haya expresado bien o no he entendido bien el mensaje. La obra había sido aprobada por los propietarios (una de ellas) pero sin ningún presupuesto ni autorización alguna al administrador para realizarla. Tampoco es una obra baremada (1 hora de mano de obra de un electricista más materiales, o una llamada al cerrajero de turno).
Se trata de una obra de albañilería que ha contratado el administrador por un precio muy superior al del mercado (y que para colmo no quedó bien).
Qué se hace?
1.- Propongo a la comunidad ejercer acciones judiciales?
2.- Ejerzo acciones judiciales yo independientemente de los demás.
3.- Me fastidio.
Entiendo por lo que me dice que debo proponer la acción 1 y en su caso, denunciar yo al administrador (si la comunidad no quiere).?

Gracias Grande.

regato escribió:

La obra había sido aprobada por los propietarios (una de ellas) pero sin ningún presupuesto ni autorización alguna al administrador para realizarla. Tampoco es una obra baremada (1 hora de mano de obra de un electricista más materiales, o una llamada al cerrajero de turno).
Se trata de una obra de albañilería que ha contratado el administrador por un precio muy superior al del mercado (y que para colmo no quedó bien).
Qué se hace?

No se debe contestar categóricamente a este tipo de consultas sin haber tomado conocimiento preciso de los hechos. Aún así, sin haber examinado el contrato que vincula al administrador con la Comunidad, ni las Actas de las Juntas donde se acuerda acometer la obra, sin conocer con detalle de qué obra se trata, qué urgencia había en acometerla, qué obra contrató el Administrador y si el presupuesto era conforme con los precios de mercado teniendo en cuenta las calidades pactadas, con carácter general, se puede decir lo siguiente:

El administrador es un mandatario de la Comunidad. Esto quiere decir que sólo puede hacer lo que se le ordene. Si no lo hace, hace algo distinto o hace defectuosamente lo ordenado, y con dicho comportamiento causa un daño que sea acreditable, entonces debe responder de ellos ante la Comunidad.

Si la Comunidad no le exige la indemnización del daño, los propietarios individuales pueden actuar en beneficio propio y de la comunidad directamente contra el administrador.

En este caso, la Comunidad debería pedir una rendición de cuentas de la obra al administrador. Que explique por qué la acometió como si fuera urgente, por qué contrató a la empresa que la ejecutó, qué otros presupuestos valoró, etc.. Una vez disponga de esta información, la Comunidad debería valorar si el administrador actuó correctamente y le avala en su actuación o no. Para ello habrá que atender al resultado obtenido, y a si el precio fue realmente de mercado o no. Cabría considerar como daño la diferencia de precio. En caso de considerar perjudicial la actuación del administrador, se le demanda directamente exigiéndole que indemnice el daño.

Para que la Comunidad pida la rendición de cuentas y valore si exige responsabilidad al administrador, habrá que incluir ambas cuestiones en el orden del día de una Junta Extraordinaria. Algún propietario ha de pedírselo al Presidente. Si este no convoca la Junta o no incluye las cuestiones en el orden del día la Junta puede ser convocada a instancias de los propios propietarios si reúnen el quorum necesario.

Sin conocer los detalles del caso no puedo afirmar nada más. De conocerlos, cabría valorar si cabe actuar directamente en beneficio propio y de la Comunidad demandando directamente al administrador.

Agradezco mucho Gastalver tu respuesta.

Realmente no quiero dar más datos pues siempre es posible que el admninistrador, que lleva muchas comunidades de mi zona, vea el foro.

Realmente la obra a la que me refiero era una obra de albañilería muy necesitada por parte de la fábrica del edificio. Y solicitada por los propietarios especialmente por el más afectado desde hace unos cuatro años. Es decir no era una obra urgente.

Lo que se aprobó en la reunión es una cosa, lo que se ha trasladado al acta lo desconozco, pues normalmente no envía ni el acta, y la obra la he presupuestado yo con otra empresa que me la ha valorado en menos de la mitad. Pero de ningún modo se ha autorizado al administrador la reparación, ni se le ha apoderado de ninguna manera.

Es muy incompetente. Pero los propietarios no son nada exigentes y así nos va.

Gracias