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TEMA: Dacion en pago

Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10247

La Caixa me ha denegado una dación en pago por no ser mi vivienda habitual. Ya se que ese requisito lo contempla la ley de dación, pero no poseo ninguna otra vivienda y por motivos de salud resido a 1.200 kms de donde se encuentra la que es motivo de denegación. Tambien soy consciente que el banco no tiene obligación alguna de aceptarlo y si no lo hace por buena voluntad, me gustaria saber si puedo hacer algo al respecto a través del algún medio.
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Re:Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10248

Lamentablemente no hay nada que hacer, salvo poner en venta la vivienda si quiera sea por el importe restante del préstamo.
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Miguel Gastalver Trujillo
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Re:Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10254

Muchas gracias por su respuesta. Mi expediente ha pasado a ser revisado por OFIDEUTE, un departamente mediador de la Generalitat de Catalunya, aunque ya he recibido información discriminatoria por su parte, puesto que palabras textuales: Si la vivienda está en Cádiz no piensan hacer nada.
He leido un artículo del foro muy interesante sobre ejecución y subasta pero me han quedado dudas importantes sobre porcentajes, mi pregunta es ¿En caso de que sea el banco quien se quede con la vivienda por no haber podido subastarse, puede dijarse en una cantidad inferior a la que figura en el crédito hipotecario?
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Re:Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10256

La respuesta se encuentra en el art. 670 apartado 4 párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
...el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.

Es decir, que en función de cuáles sean sus circunstancias, efectivamente puede suceder que incluso tras la adjudicación del inmueble al Banco todavía siga debiéndole dinero.

No obstante, algunas Audiencias Provinciales están empezando a rechazar dicho resultado, por considerarlo abusivo. Pero de momento es una corriente minoritaria.
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Re:Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10257

Nuevamente le estoy agradecida por su información. No obstante por mucho que leo sobre la ley de ejecución hipotecaria sigo teniendo latente mi gran duda. ¿En caso de ejecución puede el banco adquirir la vivienda si la subasta queda desierta por una cantidad inferior a la que se fija en la escritura del crédito hipotecario?
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Re:Dacion en pago 4 años 3 meses antes #10258

En la escritura de préstamo hipotecario se establece el valor de tasación a efectos de subasta. Esa valoración es el punto de partida cuando quien promueve el procedimiento ejecutivo es la entidad bancaria acreedora del préstamo garantizado con hipoteca. A dicho valor de tasación hay que descontarle la cantidad pendiente de amortización, y tendremos el valor por el que el inmueble sale a subasta.

Ejemplo.

En la escritura de hipoteca se establece un valor de tasación de 100.000 €. La hipoteca garantiza la devolución de un préstamo del que todavía hay pendiente de amortizar 40.000 € de capital, además se reclaman 5.000 € de intereses, más 3.000 € de costas.

Recuérdese que el valor a efectos de subasta no es igual al valor de tasación. El valor a efectos de subasta es el resultado de restar al valor de tasación, las cargas.

En este caso el valor a efectos de subasta es de 60.000 € (100.000 € de tasación recogida en la escritura, menos 40.000 de préstamo pendiente de amortizar). Sobre esta cantidad se proyectan los porcentajes que menciona el artículo 670.4 LEC.

El 70% del valor a efectos de subasta (60.000 €) son 42.000 €.

El Banco puede pedir la adjudicación del inmueble por dicho 70% (pagar 42.000 € y cancelar totalmente el préstamo) ó por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (40.000 € + 5.000 € + 3.000 € = 48.000 €) siempre que esta cantidad sea superior al 60% del valor de tasación.

Como el 60% del valor de tasación son 60.000 €, la cantidad total adeudada (48.000 €) es inferior, por lo tanto el Banco en principio sólo podría adjudicárselo pagando el 70% del valor a efectos de subasta (42.000 € al deudor y cancelando totalmente el préstamo).

No obstante, hay que tener presente el párrafo tercero del mismo artículo 670.4 LEC:
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.


Lo subrayado es lo que permite que terceras empresas, generalmente subsidiarias de los propios Bancos, aparezcan en las subastas haciendo ofertas por debajo del 50% del valor de tasación, y que se adjudiquen las viviendas por cantidades incluso inferiores a aquellas por las que se despachó ejecución. El resultado es que además de perder la casa, el deudor sigue debiendo dinero al Banco.
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