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TEMA: Indemnización por desistimiento de contrato

Indemnización por desistimiento de contrato 5 meses 1 semana antes #11813

Hola! A ver si me podéis ayudar en unas dudas que tengo sobre los contratos de arrendamiento. No entiendo bien el artículo 11, de la ley, sobre el desistimiento cuando dice:

"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."

No entiendo por qué hace referencia un número de años que resten por cumplir, cuando los contratos se hacen por plazo inicial de 1 año, que se va renovando automáticamente hasta 5. Luego dice también la la ley en el artículo 9:

"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

¿Significa entonces que se pueden hacer contratos en los que los inquilinos estén obligados a estar los 5 años, sin derecho a dejar el piso al final de cada una de las anualidades sin penalización? (y derecho a seguir en el piso ese tiempo, entiendo) ¿Osea que los modelos de contrato que se encuentran habitualmente vienen como de 1 anualidad renovable a 5 años por convención, pero no porque sea obligatorio?

Si, esto es asi, mi pregunta es: En el caso de haber firmado el contrato habitual de 1 anualidad renovable automáticamente a 5 años, si el inquilino deja el piso, ¿estaría obligado a pagar 1 renta mensual por año que le quede hasta los 5 años, o solo la parte proporcional hasta terminal la anualidad en la que se encuentre?

Otra duda más. También, el modelo de contrato dice respecto a si el inquilino se va antes de los 6 meses de firmar el contrato (y entiendo que también de comenzar cada anualidad) lo siguiente:

"En caso de querer la parte arrendataria dar por finalizado el contrato dentro de los seis primeros meses de vigencia, habrá de indemnizar a la parte arrendadora con ………….. mensualidades de renta."

Significa que esa cantidad se puede pactar libremente? No dice la ley nada al respecto? Qué se suele hacer?

Muchísimas gracias.

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Indemnización por desistimiento de contrato 5 días 3 horas antes #12558

¿Significa entonces que se pueden hacer contratos en los que los inquilinos estén obligados a estar los 5 años, sin derecho a dejar el piso al final de cada una de las anualidades sin penalización? (y derecho a seguir en el piso ese tiempo, entiendo) ¿Osea que los modelos de contrato que se encuentran habitualmente vienen como de 1 anualidad renovable a 5 años por convención, pero no porque sea obligatorio?


Correcto. Vd. puede firmar por ejemplo un contrato con un plazo de tres años, o de cuatro, o de quince. No necesariamente el plazo ha de ser el de un año prorrogable. Esto se hace así para conveniencia del arrendatario, ya que el arrendador ha de soportar una prorroga forzosa -si es deseo del arrendatario- hasta llegar a cinco años.

Si, esto es asi, mi pregunta es: En el caso de haber firmado el contrato habitual de 1 anualidad renovable automáticamente a 5 años, si el inquilino deja el piso, ¿estaría obligado a pagar 1 renta mensual por año que le quede hasta los 5 años, o solo la parte proporcional hasta terminal la anualidad en la que se encuentre?



Sólo la parte proporcional hasta terminar la anualidad en la que se encuentre.

Otra duda más. También, el modelo de contrato dice respecto a si el inquilino se va antes de los 6 meses de firmar el contrato (y entiendo que también de comenzar cada anualidad) lo siguiente:
"En caso de querer la parte arrendataria dar por finalizado el contrato dentro de los seis primeros meses de vigencia, habrá de indemnizar a la parte arrendadora con ………….. mensualidades de renta."
Significa que esa cantidad se puede pactar libremente? No dice la ley nada al respecto? Qué se suele hacer?



La norma que cita es de aplicación sólo en arrendamientos de vivienda. En el caso de locales etc.. hay libertad de pacto. En el caso de vivienda, el desistimiento antes de seis meses desde la firma -no en cada prorroga- es un incumplimiento del contrato y por lo tanto el arrendador puede exigir el cumplimiento hasta esos seis meses. O lo que es lo mismo, la renta de esos seis meses.
A partir del sexto el arrendatario puede poner fin al contrato unilateralmente -desistimiento- y el arrendador sólo tendrá derecho a exigir una indemnización si lo ha pactado expresamente en el contrato, cosa que lógicamente se hace por sistema. Ahora bien la indemnización tiene ese TOPE legal de la norma. Es una medida protectora de los arrendatarios.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
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