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TEMA: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 2 semanas antes #10684

Estimado Sr. Gastalver,

He realizado un contrato de alquiler con fecha el 30 de mayo de 2013 (ley vigente 29/94) y agradecería que me informará de las siguientes preguntas:

1. Plazo mínimo Capitulo II apartado 9: En el contrato se indica que el pacto mutuo será de dos años pero mi inquilino me comenta al año y medio la necesidad de solventar el contrato, dándome 30 días de aviso. Según la dicha ley, el contrato será renovado cada año no siendo posible sin acuerdo del arrendador, es así? Puedo exigirle que complete al año? Existe alguna ley que me deniegue dicho reclamo o mejore al inquilino su petición?
2. La conservación de la vivienda: A la firma del contrato se observo que la casa ( construida en 2009) no contemplaba ninguna avería o falta de mantenimiento en contenido ni continente. Al ser usada por el arrendatario han salido fallas en la caldera y aire acondicionado. Es de obligado reparación por el inquilino o arrendador? Dentro del contrato se establece que deberá ser de obligado cumplimiento el mantenimiento y conservación de los útiles y utensilios de la vivienda.
3. Puede pagar la mitad de la cuota mensual al avisar a mitad de mes? En la ley comenta que se deberá pagar la mensualidad completa.

Agradecido de antemano cualquier comentario por su persona.
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 2 semanas antes #10685

He realizado un contrato de alquiler con fecha el 30 de mayo de 2013 (ley vigente 29/94) y agradecería que me informará de las siguientes preguntas:

Dado que su contrato fue firmado antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada por la "Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas", hay que estar a la regulación existente en aquel momento, no a la actual. Por lo tanto:
1. Plazo mínimo Capitulo II apartado 9: En el contrato se indica que el pacto mutuo será de dos años pero mi inquilino me comenta al año y medio la necesidad de solventar el contrato, dándome 30 días de aviso. Según la dicha ley, el contrato será renovado cada año no siendo posible sin acuerdo del arrendador, es así? Puedo exigirle que complete al año? Existe alguna ley que me deniegue dicho reclamo o mejore al inquilino su petición?

Su inquilino pretende desistir del contrato antes de tiempo. Es decir, ponerle punto y final unilateralmente antes de que se haya cumplido el plazo de dos años pactado. Si en el contrato no se ha regulado expresamente dicha facultad, es de aplicación el art.11, que establece lo siguiente:
Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Por lo tanto, dado que su contrato es inferior a cinco años, no cabe el desistimiento. Vd. tiene derecho a reclamar a su inquilino una indemnización por los daños y perjuicios que la terminación anticipada le haya causado. No necesariamente es equivalente a las rentas correspondientes a los meses que quedaran por pagar. Eso solo sería si Vd. pone el piso en alquiler por la misma renta y durante esos meses no lo consigue alquilar. Debería poder demostrarlo.
2. La conservación de la vivienda: A la firma del contrato se observo que la casa ( construida en 2009) no contemplaba ninguna avería o falta de mantenimiento en contenido ni continente. Al ser usada por el arrendatario han salido fallas en la caldera y aire acondicionado. Es de obligado reparación por el inquilino o arrendador? Dentro del contrato se establece que deberá ser de obligado cumplimiento el mantenimiento y conservación de los útiles y utensilios de la vivienda.

La reparación de las averías debidas al uso corriente de los elementos de la vivienda corresponde al inquilino. Fallas en la caldera o el aire acondicionado no necesariamente se deben al mero uso. Este tipo de conflictos es de difícil solución. Vd. tendría que acreditar, por medio al menos de una factura de reparación donde así se especificara, que la avería se ha debido a un uso incorrecto, o al mero desgaste debido al uso. Esto no siempre es fácil.
3. Puede pagar la mitad de la cuota mensual al avisar a mitad de mes? En la ley comenta que se deberá pagar la mensualidad completa.

Tiene la obligación de pagar la renta completa.

El problema de su caso es que si el inquilino se va, por las bravas, seis meses antes y sin arreglar las averías, lo único que puede hacer es presentarle una demanda. Al menos retenga la fianza.
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Miguel Gastalver Trujillo
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 2 semanas antes #10688

Estimado Sr. Gastalver;

Agradecerle su tiempo y por la ayuda prestada en mi caso.

Un cordial saludo
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 2 semanas antes #10689

Estimado Sr. Gasvalter,

Agradecería me pudiese comentar el procedimiento de demanda después de la respuesta descrita líneas arriba.

1. Tiempo de entrega de la demanda? Antes de la salida de los inquilinos o es posible después?
2. Duración del trámite incluido juicio?
3. Coste de todo el proceso aprox.?

Solicito si usted puede incluir algún comentario sobre dicho proceso más.

Muchas gracias de antemano.

Un cordial saludo
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 2 semanas antes #10690

Como he dicho en el mensaje anterior, es muy importante preparar prueba de lo siguiente:

a) Que ha puesto el piso en alquiler de nuevo tan pronto como el inquilino se ha ido. Y esperar a ver si lo alquila o no, y cuándo, pues lo que podrá exigir como indemnización por el desistimiento es precisamente la renta correspondiente a los meses transcurridos, siempre y cuando sean menos que los que quedaban de contrato. Pienso que también podría reclamar los honorarios de la agencia inmobiliaria si han sido necesarios para volver a encontrar un inquilino.

b) Que las averías de caldera y aire acondicionado han sido causados por un mal uso. Para ello hay que hablar con los técnicos, y que o bien hagan referencia a ello en la factura o bien emitan un pequeño informe con dicha información.

Así las cosas, la demanda tendría que interponerla una vez supiera cuántos meses de renta ha perdido entre un alquiler y el siguiente. Y cuando tuviera las facturas de reparación.

La tramitación en sí, completa, tarda unos siete u ocho meses. Y el coste depende de qué procurador y qué abogado contrate, pero como mínimo 900€ en total, si bien el arrendatario suele ser condenado en costas y por lo tanto tienen que devolverle también esa cantidad.

De todas formas, siendo prácticos, sólo merece la pena embarcarse en ello si el inquilino es solvente. Por ejemplo si tiene nómina.
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Miguel Gastalver Trujillo
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Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos 2 años 1 semana antes #10692

Estimado Sr. Gastalver,

En el contrato de arrendamiento, comenta que la fianza deberá devolverse como más tardar al mes de la partida de los inquilinos. En caso que no podamos alquilar la vivienda después del mes de partida de los inquilinos, quedaríamos desprotegidos sin fianza, es así?
Se puede demandar antes del mes de la devolución de la fianza, siempre y cuando se establezca lo comentado en la respuesta de arriba " Vd. tiene derecho a reclamar a su inquilino una indemnización por los daños y perjuicios que la terminación anticipada le haya causado. No necesariamente es equivalente a las rentas correspondientes a los meses que quedaran por pagar. Eso solo sería si Vd. pone el piso en alquiler por la misma renta y durante esos meses no lo consigue alquilar. Debería poder demostrarlo."

Por otra parte, si los arrendadores están trabajando en el extranjero (contrato vigente) y se han visto obligados a comprar unos billetes de vuelo hasta la vivienda, se puede reclamar dicho traslados por obligación a personarse de manera inmediata? Comente cualquier caso que podría afectar al arrendador y arrendatario.

Le vuelvo a reiterar mis agradecimientos por su tiempo empleado en el caso.

Un cordial saludo,
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