Requerimientos y Comunicaciones sobre Alquiler

Tal y como dice el art. 8º de la Ley 38/99 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (ver Legislación sobre Vivienda en Propiedad), son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación.

Así, la ley distingue los siguientes:

-El Promotor

-El Proyectista

-El Constructor 

-El Director de Obra

-El Director de Ejecución de la Obra

-Las entidades y los Laboratorios de Control de la Calidad de la Edificación

-Los suministradores de productos

Debe Vd. saber que la Ley de Ordenación de la Edificación tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.

La cláusula penal es una estipulación incluida en un contrato en virtud de la cual, para el caso de que alguna de las partes incumpla o cumpla defectuosamente su principal obligación, deberá dar o hacer algo a la otra parte a modo de castigo e indemnización. De esta forma la cláusula penal cumple dos funciones. En primer lugar estimula al cumplimiento de las obligaciones, so pena de la penalidad prevista, y por otro sustituye a la genérica indemnización de daños y perjuicios, a la cual sustituye.

Un ejemplo lo constituye la denominada 'Cláusula Penal Moratoria', muy frecuente en los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, en virtud de la cual se establece la indemnización que pagará el vendedor al comprador para el supuesto de que se retrase en la entrega de la vivienda.

El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor son las únicas excusas que el obligado a dar o a hacer algo en virtud de un contrato puede dar a la otra parte para justificar su incumplimiento o su cumplimiento defectuoso. No se le podrá exigir responsabilidad por los daños y perjuicios que su incumplimiento o cumplimiento defectuoso haya causado pues el derecho las considera excusas razonables.

En concreto se trata de sucesos Imprevisibles, o que aún siendo previsibles son inevitables.

Para valorar si el suceso que ha afectado al cumplimiento de las obligaciones era imprevisible o inevitable, hay que tener en cuenta la diligencia exigible al obligado por razón de su profesión, conocimientos, experiencia, etc... Por ejemplo, tratándose de la construcción, el promotor debe saber cuánto tarda un Ayuntamiento concreto en otorgar una licencia de Primera Ocupación por lo que no puede excusar el retraso en la entrega de la vivienda diciendo que el Ayuntamiento ha tardado mucho en concedersela.

Un ejemplo sobre vivienda lo encontramos en la paralización de la concesión de licencias de primera ocupación por el Ayuntamiento de Marbella por ser detenido la casi totalidad de los ediles por corrupción urbanística y quedar de facto inoperativo el Ayuntamiento durante un tiempo. Era imprevisible para el promotor, y aunque lo hubiera previsto, era inevitable. No se le podría exigir responsabilidad a dicho promotor por entregar con retraso viviendas adquiridas sobre plano por sus clientes.

Prescripción es el efecto de adquirir o perder un derecho por el mero transcurso del tiempo.

Por ejemplo, Vd. tiene derecho a reclamar la reparación de los defectos de terminación de su vivienda en el plazo de un año desde que comunique su existencia al constructor. Si transcurre dicho plazo de un año sin que Vd. haya interpuesto la demanda judicial de reclamación de dicha reparación, su derecho ha prescrito. Si acudiera a los Tribunales, le desestimarían la demanda fundamentándose en que ha prescrito el plazo.

La prescripción del derecho a reclamar y en general la pérdida de derechos por transcurso del tiempo puede suponer un grave perjuicio para los afectados. Por ello es muy importante siempre tener presente los plazos.  

Aunque casi siempre se habla de la prescripción como modo de extinción de los derechos, en realidad nuestro ordenamiento jurídico también contempla supuestos de prescripción adquisitiva, es decir, de nacimiento de derechos por mero transcurso del tiempo. Es el caso de la denominada 'usucapión' en virtud de la cual, resumiendo, se adquiere la propiedad de un bien inmueble tras el transcurso de 20 o 30 años en determinadas condiciones.

El Dictamen no es más que un Informe, en el que un profesional cualificado da su opinión técnica sobre las cuestiones de su competencia que sometamos a su consideración. No está sometido a ningún requisito en particular, no obstante en el caso de ingenieros o arquitectos y a efectos judiciales es conveniente que sea visado por su respectivo Colegio Profesional, lo que supone -en teoría- una garantía de que se acomoda a las normas de la profesión.

Se dice del Dictamen que es 'Pericial' porque lo emite un Perito.

Perito, según la Academia de la lengua, significa:

Del lat. peritus.
1. adj. Sabio, experimentado, hábil, práctico en una ciencia o arte. Ú. t. c. s.
2. m. y f. Persona que en alguna materia tiene título de tal, conferido por el Estado.
3. Der. Persona que, poseyendo especiales conocimientos teóricos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia.

Cuando en un primer momento un promotor construye un edificio de pisos, desde el punto de vista jurídico el edificio forma una unidad, y como tal se inscribe en el Registro de la Propiedad, a nombre del promotor. Ello se hace por medio de una escritura denominada de “Obra Nueva”, ya que no existía con anterioridad. Inicialmente hay una única inscripción en el Registro de la Propiedad, una única 'finca registral' y un único titular.   Podría seguir así indefinidamente, y de hecho hay muchas edificaciones que quedan en esta situación.

En un segundo momento, si el edificio va a ser vendido por pisos, hay que informar al Registro que el edificio se va a dividir en pisos, que cada piso será de un titular y que para su organización se va a someter al régimen de la Propiedad Horizontal, es decir, va a crearse una Comunidad de Propietarios.  En este momento el Promotor prepara una escritura en la cual se determina con precisión qué partes del edificio van a ser pisos independientes, estableciendo su superficie, su distribución, etc...(elementos privativos) y qué partes van a quedar como elementos comunes a todos los pisos, por ejemplo, el portal, vestíbulo, portería, piscina, patio, jardín… (elementos comunes) En esa misma escritura, para organizar la convivencia de los futuros propietarios independientes, se establece qué elementos y servicios hay que mantener, cuál va a ser la cuota que cada uno deberá pagar para costear los gastos necesarios, y muchas otras determinaciones. Entre otras, por ser importante, destacamos los Estatutos por los que se regirá la Comunidad. Esta escritura será inscrita en el Registro de la Propiedad en la misma hoja que la de “Obra Nueva” anterior pues se refiere al mismo edificio, y además, tendrá como consecuencia la inscripción de  cada piso de forma independiente, en su propia Hoja, para que conste la titularidad de cada uno de los pisos.

 A esta escritura en la que se divide el edificio en pisos y se establecen las normas por las que se regirá la Comunidad se le denomina legalmente “Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal”. Abreviado, el “Título”. Muchas veces la única manera de consultarlo es acudir al Registro de la Propiedad con una escritura de nuestro piso como referencia y pedir que nos lo localicen.

Novación significa sencillamente 'cambio'. Cuando se 'cambia' cualquiera de los elementos de un contrato se dice que se ha realizado una novación del contrato.

Piense por ejemplo en un contrato de préstamo hipotecario suscrito en unas condiciones concretas. Si en algún momento se modifican las condiciones de dicho contrato estaremos realizando una novación del contrato de préstamo hipotecario (novación hipotecaria). Si cambiamos de Banco estaremos realizando una novación de una de las partes del contrato, una novación del sujeto o novación subjetiva. A este tipo de novación se le denomina específicamente 'subrogación'.

En definitiva, novar significa cambiar. Novación, cambio.