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Fichas de dominó

Según establece el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

“El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En caso de subarriendo, éste finalizará, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó. El precio del subarriendo no podrá exceder, del que corresponda al arrendamiento."

Según lo anterior debemos a la hora de redactar un contrato de arrendamiento:

  • a)     Diferenciar lo que es cesión de subarriendo. En el primer caso, el cesionario se subroga en la posición del arrendatario (cedente) frente al propietario de la vivienda. Y en el segundo hay un cambio en la asunción de “roles”, el arrendatario se convierte con respecto al nuevo inquilino en “subarrendador"  cobrando un precio por el subarriendo al subarrendatario, que asume los derechos y obligaciones establecidos en la ley (y  en el contrato de subarriendo) para el arrendatario.

  • b)     La propia ley prohibe la cesión y subarriendo salvo consentimiento expreso (dice la ley escrito) por parte del propietario de la vivienda.  Por lo que si pensamos en ceder o subarrendar la vivienda deberá reflejarse este particular y sus condiciones en el contrato, dado que la propia ley lo proscribe. En caso de cesión o subarriendo del contrato sin el consentimiento por escrito del arrendador, éste podría acudir a los Tribunales instando acción de rescisión del contrato al intervenir en el objeto del mismo una persona extraña a la relación contractual.

Así pues, en caso de que no se inserte ninguna cláusula contemplando la posibilidad o no de cesión o subarriendo, imperará lo establecido en la ley, prohibiéndose dicha cesión o subarriendo si no consta consentimiento escrito del arrendador.

Pero para evitar eventuales “malentendidos” o “confusiones” es recomendable hacer constar la prohibición (o no) del subarriendo y cesión dentro de la cláusulas del contrato. No cuesta nada agregar una cláusula que, aunque establezca lo que ya dispone la ley, refleja claramente la voluntad del arrendador y arrendatario con respecto al presente tema, sin perjuicio posteriormente, por escrito se modifique el acuerdo por escrito, puesto que si en principio se prohibe al arrendador la cesión y/o subarriendo, pero posteriormente y por escrito el propietario del inmueble consiente lo anterior, habrá de conceder validez a lo último manifestado.

Parece que el legislador quiere evitar posteriores problemas de interpretación, estableciendo que no sólo basta el consentimiento del propietario de la vivienda para autorizar la cesión o subarriendo, sino que éste ha de ser escrito.

Hasta ahora los Tribunales han fallado a favor del inquilino en estos casos si se demostraba que existía “consentimiento tácito” por parte del propietario a la mentada cesión o subarriendo (por ejemplo: cobro continuado de recibos a persona ajena al contrato, conociendo al verdadero “usuario” de la vivienda) , si bien parece que el legislador exige formalizar ese acuerdo por escrito para que tenga validez.

 

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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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