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Llave en cerradura

¿Puede el propietario de un piso alquilado entrar en él sin permiso del inquilino?

Existe la creencia popular de que el propietario de una vivienda alquilada puede entrar y salir de la misma a su antojo, con independencia de lo que diga, haga o deje de hacer el inquilino. Si la vivienda es mía, piensa el propietario, ¿cómo no voy a poder entrar para comprobar si hay goteras –por ejemplo- o comprobar si me la están cuidando como es debido? Veamos cuál es su régimen.

Al celebrar un contrato de arrendamiento de un piso o casa o incluso de una sencilla habitación, estamos cediendo el uso de la misma a una tercera persona para que esta satisfaga su necesidad permanente de vivienda y la convierta por lo tanto en su domicilio a todos los efectos.

Pues bien, la Constitución española, en su artículo 18.2, establece que “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” Se trata del derecho constitucional a la inviolabilidad del domicilio, una de las vías a través de las cuales se materializa el derecho a la intimidad.

Por lo tanto, en principio, mientras el inquilino esté en posesión del piso, casa o habitación arrendada el propietario no podrá entrar en ella sin consentimiento del inquilino.

No existe el derecho del propietario arrendador a acceder a la vivienda arrendada.

Hecha la anterior afirmación general hay que dar respuesta a las muchas dudas que probablemente le habrán surgido a los propietarios al leerla:

¿Y si el inquilino no paga la renta? ¿Y si ha vencido el plazo de contrato pero no quiere irse? ¿Y si ha metido a quince personas más dentro de la vivienda?

En nada cambia el principio general. El domicilio sigue siendo inviolable y el propietario debe acudir a los juzgados o tribunales para que declare el contrato de arrendamiento resuelto, sea por impago, sea por vencimiento del término sea por cualquier tipo de incumplimiento que acarree la resolución del mismo. Sólo cuando un juez declare resuelto el contrato mediante una sentencia, y además esa sentencia se haga efectiva, podrá el propietario volver a acceder a su piso, casa o habitación legalmente. El denominado lanzamiento es el acto judicial mediante el cual los jueces hacen efectiva una sentencia que ordene devolver la posesión de la vivienda a su propietario, ordenando desalojar al inquilino de la vivienda por la fuerza. Sólo a partir de dicho acto puede el propietario volver a entrar legítimamente.

¿Y si tengo la certeza de que ha abandonado la vivienda?

Aunque el propietario tenga constancia de que el inquilino ha abandonado la sentencia, no debería acceder a ella salvo que haya obtenido a su favor una sentencia de desahucio y la haya ejecutado. En la práctica esto supone como mínimo una pérdida de tiempo y rentas de al menos seis meses.

¿Y si hay que entrar en la vivienda para realizar obras de conservación o para realizar alguna comprobación?

De nuevo habrá que recurrir a los jueces, acreditando la necesidad de entrar. Sólo cuando se haya dictado la sentencia se podrá entrar. ¡Con lo que tarda la justicia! –pensará alguno. En caso de urgente necesidad -por ejemplo para llevar a cabo reparaciones antes de que se agraven los daños- cabe la posibilidad de solicitar al juez que autorice el acceso como medida cautelar, justificándolo en que de nada servirá una sentencia al cabo de seis meses cuando el daño ya está hecho y en cambio ahora puede evitarse.

¿Se puede resolver el contrato si el inquilino se niega a dejarme entrar?

No. La negativa del inquilino a dejar entrar al propietario no constituye causa de resolución del contrato, ni en los casos de contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995 ni en el caso de contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad, bajo la vigencia de la ley actual.

¿Y si me salto a la torera la inviolabilidad del domicilio y entro y cambio la cerradura?

Es un deseo que todo propietario arrendador que ha tenido la desgracia de padecer impagos de morosos profesionales ha tenido alguna vez pero que es desaconsejable, ya que la persona que así actuara, con independencia de que sea propietario arrendador, podría ser denunciada e imputada por un delito de allanamiento de morada. Si tiene la mala suerte de dar con un auténtico moroso profesional, no es en absoluto aconsejable.

¿Es válida una cláusula contractual que permita al arrendador el acceso a la vivienda?

No es válida ningún tipo de cláusula que permita prescindir del consentimiento del inquilino para acceder a la vivienda. Ahora bien, sí es posible incluir cláusulas que “animen” al inquilino a facilitar el acceso a la mayor brevedad posible, siempre y cuando se acredite la necesidad del acceso y no se prescinda del consentimiento de aquel. Por ejemplo cláusulas que impusiesen algún tiempo de sanción económica en caso de no permitir el acceso de manera injustificada antes del transcurso de un plazo o un evento.


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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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