¿Qué hacer ante la inhabitabilidad de su vivienda alquilada por obras que ha ordenado la Autoridad?
¿Se ha encontrado de repente con que operarios del Ayuntamiento llaman a su puerta porque necesitan apuntalar la fachada o reforzar los pilares y vigas del edificio en el que tiene su vivienda habitual en alquiler? Con estupor puede recibir la noticia de que el apuntalamiento tiene que hacerse tanto por el exterior como por el interior de su vivienda, y que los operarios necesitan por ello tener acceso a su dormitorio y almacenar allí materiales, levantar un andamio y ejecutar la obra.
No es una pesadilla. No sería Vd. el primero ni el último que se enfrenta a una situación similar. Pero...
¿Tiene que soportarlo estoicamente?
La obra debe ser ordenada por la Autoridad
El caso es cada vez más frecuente desde que la mayoría de las Comunidades Autónomas han recogido en sus leyes urbanísticas el deber de los propietarios de los terrenos, construcciones y edificios de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público y han regulado la denominada “Inspección Técnica de la Edificación”, o ITE, que se trata en profundidad en otro artículo. Baste decir por ahora que la administración responsable de la inspección de los edificios, si considera que éste adolece de algún defecto que hace disminuir su seguridad o desmerecer el ornato público, puede ordenar a su propietario la ejecución de las obras necesarias para subsanarlo, ello con independencia de que en el edificio vivan en régimen de alquiler personas como Vd.
Es sólo un ejemplo de Obra ordenada por la autoridad, en este caso, la autoridad administrativa, que puede afectarle a Vd. como inquilino. Otro ejemplo podría ser una sentencia judicial en virtud de la cual una Promotora es condenada a sustituir todas las conducciones de agua de la vivienda en un pleito promovido por quien le alquiló a Vd. una vivienda de nueva construcción. En este caso la obra la ordena la autoridad judicial a instancias del propietario.
En ambos casos nos encontramos con que Vd. tiene que soportar en la intimidad de su casa la ejecución de obras ordenadas por la autoridad.
En el presente artículo no nos centraremos en el supuesto de obras molestas o que priven de parte de la vivienda al inquilino, nos centraremos en el supuesto de obras ordenadas por la autoridad que hacen totalmente inhabitable la vivienda en alquiler.
Este segundo requisito del supuesto de hecho es importante. Insistimos en que no nos referimos a obras molestas o que priven de parte de la vivienda al inquilino sino obras que hacen la vivienda inhabitable.
Concepto de vivienda inhabitable
Podemos tratar de definir una vivienda inhabitable como aquella a la que le falta alguno de los atributos esenciales que una vivienda habitable debe satisfacer conforme a los patrones actuales. Podemos tomar como referencia la Ley de Ordenación de la Edificación, donde se determinan los requisitos que toda vivienda debe satisfacer.
Así, debe proporcionarnos Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
Debe brindarnos protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. Igualmente debe facilitarnos el aislamiento térmico.
También debe garantizarnos seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio; seguridad en caso de incendio y seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
Si las obras ordenadas por la autoridad hacen que nuestra vivienda en alquiler no satisfaga todos y cada uno de los requisitos anteriores, entonces podemos considerar que es inhabitable.
Sirvan las consideraciones anteriores como referencia, no como lista cerrada. Habrá que atender siempre a las circunstancias del caso concreto.
Así pues ¿Qué puede hacer el inquilino que se encuentra en su casa obras ordenadas por la autoridad que la hacen inhabitable?{mosgoogle}
Suspensión o desistimiento del Contrato
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su art. 26 lo siguiente:
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Este derecho del inquilino a suspender el contrato o desistir del mismo si se dan las circunstancias expuestas no es necesario que venga recogido expresamente en el contrato de alquiler. Es un derecho reconocido por la ley.
Es más, son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones del contrato que modifiquen este derecho en perjuicio del arrendatario. Es decir, que si por ejemplo se recoge en el contrato su obligación de soportar las obras que ordene la autoridad aunque hagan inhabitable la vivienda, o su obligación de pagar en todo caso, si abandona el piso, las rentas correspondientes a los meses que quedaban hasta la finalización del contrato, esas estipulaciones no son aplicables. Son nulas.
Así pues, ante obras ordenadas por la autoridad que hacen la vivienda inhabitable el inquilino puede optar entre:
- a) Suspender el Contrato de Alquiler.
- b) Desistir del Contrato de Alquiler.
En todo caso es conveniente que el inquilino comunique al propietario por cuál de las dos alternativas opta a la mayor brevedad, por escrito y por un medio que permita dejar constancia de la comunicación (de su fecha y contenido), como el Burofax certificado y con acuse de recibo. Puede encontrar un modelo de dicho escrito en nuestra sección de formularios.
Suspensión del Contrato de Alquiler
Si opta por la suspensión el contrato queda sin efecto durante el tiempo que duren las obras. El inquilino no tiene derecho a ocupar la vivienda ni por supuesto la obligación de pagar la renta de alquiler ni ningún otro concepto asimilado. Pero el contrato sigue vigente. No obstante se paraliza el plazo y el tiempo que transcurra durante la ejecución de la obra no cuenta. Esto último es importante en todos aquellos casos en los que el inquilino sabe que el propietario, transcurrido el plazo del contrato, no lo va a prorrogar. O para aquellos que se ven envueltos en un caso de mobbing inmobiliario. No hay por qué renunciar al tiempo que dure la obra, que se añadirá al plazo del contrato como los minutos que un árbitro descuenta y añade al final de un tiempo en un partido de fútbol. Máxime cuando hay obras que pueden durar meses.
Desistimiento del Contrato de Alquiler
Optar en cambio por el desistimiento significa que el contrato termina por voluntad del inquilino, con independencia del tiempo que quedara para que finalizara el plazo pactado en el mismo. El propietario o arrendador no tiene derecho a exigir indemnización alguna por la terminación anticipada del arrendamiento. Cualquier cláusula que establezca la obligación de pagar las rentas correspondientes a los meses que quedaran de contrato es nula, como hemos dicho.
Obras que no hacen inhabitable la vivienda
Si las obras ordenadas por la autoridad no hacen inhabitable la vivienda sino que son simplemente molestas o privan al inquilino tan solo de una parte de la vivienda, es decir, que a pesar de los pesares todavía es concebible seguir habitando la vivienda mientras duran, el régimen aplicable es otro, tal y como tratamos en el artículo referido a las obras de conservación.
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