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Cartera con llaves

Si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo ¿tiene que pagar alguna indemnización al arrendador?

La regla general de los contratos es que una vez firmados ambas partes deben cumplir sus respectivas obligaciones de conformidad con lo pactado.

En el caso de los contratos de arrendamiento no es distinto.

En este artículo vamos a analizar qué sucede cuando el inquilino decide desistir del contrato antes del cumplimiento del plazo pactado. Es decir, cuando deja la vivienda antes de que se cumpla el plazo.

Daremos respuesta a una consulta que recibimos con mucha frecuencia: En caso de desistimiento del inquilino:

¿Tiene que pagar al arrendador todas las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir o no? 

El desistimiento en términos legales consiste en una declaración de voluntad que se hace llegar a la otra parte manifestándole que nos desligamos de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato.

Es una facultad extraordinaria que únicamente se puede ejercer cuando así viene expresamente reconocida por ley o cuando se ha pactado expresamente en el contrato, pues constituye una excepción a la regla general de cumplimiento de los contratos.  Veamos cuál es la respuesta a la pregunta anterior según el tipo de contrato.

Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

En este caso, la facultad de desistimiento del inquilino está reconocida por ley, concretamente en el art. 56 del TRLAU 64, por lo tanto siempre puede ejercerse, bastando para ello enviar al arrendador un preaviso con 30 días de antelación.  Ahora bien, esa misma norma establece que el inquilino tiene que indemnizar al arrendador con el importe de las rentas correspondientes al plazo que quedaba por cumplir.  La norma es clara.

En la práctica no hay que ser muy listo para llegar a la conclusión de que si el plazo que queda por cumplir es largo, es más conveniente dejar de pagar la renta y provocar el desahucio.  Y si lo que se buscan son facilidades de pago, es mejor mantener el vigente el contrato hasta que se cumpla el plazo, y pagar mes a mes, en lugar de tener que hacerlo de golpe.

Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, de duración superior a 5 años.

En los contratos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y de duración superior a cinco años, el inquilino tiene la facultad de desistir porque así se la reconoce legalmente el art. 11 de la L.A.U. pero siempre y cuando se den todas y cada una de las siguientes condiciones:

•    Que el contrato lleve ya más de cinco años en vigor.
•   Que se comunique al arrendador mediante un preaviso con al menos 2 meses de antelación a la fecha en la que deba tener lugar la terminación del contrato.

¿Y tiene que pagar indemnización al arrendador?

Sólo deberá pagar una indemnización al arrendador si así se ha pactado expresamente en el contrato. Si no se ha pactado expresamente no debe pagar ninguna indemnización. Basta el preaviso.

El importe de la indemnización que se pacte no puede ser superior a un mes de renta por cada año que quedara de duración del contrato.  Puede pactarse un importe inferior, pero no uno superior.

Contratos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013 de duración inicial inferior a 5 años.

En cuanto al desistimiento del arrendatario antes de tiempo en los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013 cuya duración inicial era inferior a cinco años, cabe decir con carácter general que el inquilino no tiene reconocida legalmente la facultad de desistimiento y que por lo tanto si decide hacerlo unilateralmente vendrá obligado a pagar al arrendador una indemnización equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Nos referimos a los siguientes contratos todos firmados con posterioridad al 1 de enero de 1995:

•    Aquellos cuya duración pactada es inferior o igual a cinco años.

•    Aquellos cuya duración pactada es superior a cinco años pero no llevan al menos cinco años de vigencia.

Sólo hay una excepción a esta regla, y es que en el contrato se haya reconocido expresamente al arrendatario la facultad de desistimiento. En la misma estipulación se puede regular si corresponde alguna indemnización al arrendador o no, y en caso afirmativo por qué importe, que no podrá ser superior al equivalente a las rentas correspondientes a todos los meses restantes hasta la finalización del plazo de duración pactado.

Pero si en el contrato no se ha pactado nada, la regla general es la expuesta y el inquilino deberá indemnizar al arrendador. O dicho en otros términos, el arrendador tiene derecho a exigir dicha indemnización.  Y ello con independencia de que el inquilino le entregue las llaves o no.

En contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013

Los contratos más recientes, sometidos a la regulación actual de la LAU, la cuestión viene resuelta en el art. 11 que establece lo siguiente:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Esto significa que la obligación de pago de la indemnización sólo surge cuando se ha pactado expresamente, es decir, que si no se ha pactado no se puede exigir. 

Y significa también que las partes podrán pactar la indemnización que consideren conveniente, pero que nunca puede superar el máximo previsto en este art.11. Si se superara, dicha estipulación sería considerada nula y tenida por no puesta (no en el exceso sino en su totalidad) en virtud de lo dispuesto en el art. 6 de la LAU:

Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Algunas consideraciones comunes a todos los casos.

Distinción entre desistimiento y no prorrogar el contrato.

Cuestión distinta, que no hay que confundir con el desistimiento, es la facultad del inquilino en contratos de duración igual a UN AÑO, de no prorrogar el contrato aun cuando no se hayan cumplido los CINCO AÑOS de la prórroga legal obligatoria. En este caso, al final de cada anualidad el inquilino tiene derecho a dar por terminado el contrato y que no se prorrogue otro año más.  Pero es un derecho que sólo puede ejercer con ocasión del cumplimiento de cada anualidad, y debe comunicárselo al arrendador con un plazo de antelación mínimo de 30 días al cumplimiento de la anualidad, tal y como hemos explicado con detalle en nuestro artículo “Duración de Alquileres posteriores al 1 de enero de 1995”.

La resolución de mutuo acuerdo 

Otra forma de dar por terminado el contrato anticipadamente es la resolución de mutuo acuerdo. En este caso no es una decisión unilateral sino que ambas partes están de acuerdo. Es muy conveniente formalizarla en un documento privado que sirva para demostrar cuando y donde haga falta precisamente ese aspecto, es decir, que ambas partes estaban de acuerdo, pues de lo contrario, como se ha dicho el arrendador tiene derecho a exigir la indemnización. En dicho acuerdo bilateral de resolución anticipada se puede pactar lo que las partes tengan por conveniente. Desde la renuncia absoluta del arrendador a cualquier tipo de indemnización hasta una moderación razonable de la misma.

La moderación de la indemnización por los tribunales.

En todo caso, tanto en contratos anteriores como posteriores al 1 de enero de 1995, los Tribunales suelen moderar la indemnización por desistimiento anticipado del arrendatario cuando se da la circunstancia de que el arrendador ha vuelto a arrendar la vivienda antes de que venciera el plazo inicialmente pactado con el arrendatario que desistió. Los Tribunales justifican esta decisión en que de lo contrario el arrendador se enriquecería injustamente pues cobraría dos veces por lo mismo.

Así pues si Vd. ha pagado una indemnización por desistimiento anticipado y antes de que venza el plazo que Vd. ha indemnizado el arrendador vuelve a alquilar la vivienda, sepa que puede reclamar con absoluta garantía de éxito el importe correspondiente a las rentas que el arrendador pretende cobrar por duplicado.

Consecuencias de no cumplir el plazo de preaviso previsto en cada caso.

Si el arrendatario no comunica al arrendador su voluntad de desistir con la antelación establecida por la ley para cada tipo de contrato, el desistimiento sigue siendo eficaz pero el arrendatario deberá abonar -además de la indemnización- el importe de renta correspondiente a dicho periodo.

 

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