Las tramas urbanas de las ciudades y pueblos de España son cada vez más densas y ello implica que en infinidad de ocasiones se compartan muros medianeros con edificios muy antiguos o viejos que de repente se ven inmersos en un proceso de derribo y reconstrucción o rehablitación.
En este breve artículo le damos varios consejos para que su Comunidad de Propietarios pueda prevenir posibles problemas a causa de la obra colindante por medio de sencillas actuaciones.
Acta Notarial del estado de la edificación con anterioridad al inicio de la obra.
Dependiendo de la envergadura de la obra colindante será conveniente o no el levantamiento de un acta notarial fotográfica sobre el estado de nuestra edificación con anterioridad al inicio de las obras colindantes. El coste de dicha acta notarial es compensado con creces por el inapelable valor probatorio que nos aportan del hecho de que antes de la obra los daños no existían lo que puede propiciar una solución 'amistosa' del problema. De lo contrario la prueba se puede ver dificultada, aunque no es imposible.
Desde luego si se va a excavar y dejar al descubierto al descubierto nuestros cimientos es conveniente. Son relativamente frecuentes los casos en los que el descubrimiento de nuestros cimientos provoca corrimientos de tierra que a la postre se traducen en fisuras o incluso grietas. Sobre todo si por cualquier razón el foso excavado para los cimientos de la obra contigua queda abierto a la intemperie durante más tiempo del inicialmente previsto, lo cual puede suceder por ejemplo por el hallazgo de yacimientos arqueológicos (sobre todo en zonas céntricas) o por la paralización de la obra por razones económicas del promotor, al que ya no le resulta rentable ejecutar el proyecto en las condiciones de mercado actuales. En estos casos la exposición de los cimientos causa el desecado y ello corrimientos de tierra que causan fisuras y grietas. Son sólo ejemplos con los que ya nos hemos enfrentado.
Si la obra contigua no va a tocar nuestros cimientos, no es imprescinbible. Aunque siempre es aconsejable.
Supervisión de los posibles efectos negativos de la obra.
La siguiente cuestión a tener en cuenta son los propios daños que la obra contigua pueda causar. Esto parece una perogrullada o una obviedad, pero conviene recordarlo. Hay que supervisar periódicamente nuestra edificación para detectarlos a tiempo. Y cuando decimos a tiempo nos referimos principalmente a tiempo de prevenir un derrumbe o catástrofe similar, aunque también a tiempo de reclamar por los daños pues como veremos el plazo de reclamación es relativamente breve. Hay que estar atentos para evitar la Prescripción.
Reclamación de los daños dentro del plazo de un año desde su producción
Los daños que nos cause una obra contigua no están amparados por la Ley de Ordenación de la Edificación y sus garantías, se trata de un daño que nos causa alguien con quien no tenemos ninguna relación contractual por ello se dice que se trata de una responsabilidad extracontractual. Ello implica que el plazo para reclamar una indemnización de los daños y perjuicios causados es de un año desde que pudieron conocerse los daños.
Lo primero que hay que hacer es enviar un Burofax Certificado y con Acuse de Recibo, al efecto de interrumpir el plazo de prescripción.
¿A quién dirigimos el Burofax? Es conveniente enviarselo a todos los que intervienen en la obra: tanto al Promotor como al Constructor, al Arquitecto Director de la Obra y al Director de Ejecución de la Obra. Si no hay carteles informando de quiénes son los agentes de la edificación, puede averiguar su identidad en su Ayuntamiento, tal y como explicamos en nuestro artículo "Identificación de los agentes intervinientes en la edificación".
Técnicamente, sólo será responsable de los daños aquella de las personas físicas o jurídicas intervinientes en el proceso de la edificación a la que quepa imputar una acción u omisión negligente o culposa en el desempeño de su profesión u oficio la cual sea la causa directa de la producción del daño (Véase por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Noviembre de 2007 ED 2007/213139), pero como esto a veces no es posible discernirlo a priori, es conveniente enviar el Burofax a todos. Más adelante habrá tiempo de individualizar la responsabilidad.
Dicho Burofax debe ser reiterado tantas veces como sea necesario para que nunca transcurra más de un año sin que hayamos requerido al causante para que repare.
Posteriomente, como hemos anticipado, habrá que tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el causante de los daños. En este punto podemos valernos simplemente del Acta Notarial que levantamos previamente, o, si no lo hicimos o si creemos que no será suficiente para propiciar el acuerdo amistoso, encargar un Dictamen pericial en el que un técnico, preferiblemente un arquitecto antes que un aparejador, informe qué daños han aparecido, cuál es su causa, cómo hay que repararlos y un presupuesto estimado del coste de reparación, que sérá lo que hay que pedir.
Si el responsable de los daños no acepta asumir voluntariamente su responsabilidad a pesar de exhibirle el acta notarial fotográfica que acredita que nuestra edificación no presentaba los daños antes del inicio de la obra o el Dictamen Pericial, la única respuesta posible es la reclamación judicial.
La reclamación judicial deberá ser interpuesta como hemos dicho y no nos cansaremos de repetir, antes de un año desde que los defectos pudieron ser conocidos.
Recuerde que las comunicaciones ha de realizarlas el Presidente o un representante de la Comunidad.
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