TEMA:

Estimados Sres:

Somos propietarios de un único local situado en una comunidad de propietarios. La comunidad hace años decidió instalar un ascensor a lo cuál nos negamos dado que como local no sólo nos veíamos perjudicados en tener que pagar un 17% de la instalación sino que tampoco nos beneficiaba en absoluto al no dar ningún valor al mencionado local sino solamente a los pisos. Por mayoría se votó que sí y nos quedó más remedio que pagar la friolera de 24000€. Cabe señalar que el ascensor se colocó en un patio comunitario que tiene acceso desde el portal y desde nuestro local. El ascensor se instaló bloqueando la salida del portal al patio haciendo obligadamente que nuestro local sea el paso de servidumbre para atascos y otros problemas. Supuestamente el ascensor iba a contar con 2 puertas, una de ellas de salida al patio cosa que no existe. Hace un año la comunidad tuvo problemas con el instalador y tuvieron que paralizar la instalación y buscar a otra empresa y nos pidieron otros 3600€ de derrama para finalizar la obra a lo cuál nos negamos con lo que oficialmente somos morosos. En el mes de mayo de éste año hubo una junta ordinaria en que se decidió por unanimidad renunciar a la subvención que da la comunidad de Madrid por instalación de ascensores. En la orden del día no aparecía nada de que se iba a tratar éste punto cosa que considero sumamente importante y que me hubiera llevado a consignar la deuda en el juzgado y votar en contra. Tan sólo aparece como una frase dentro de "Otros Asuntos de Interés", camuflado entre un tema de limpieza y desinfección que se decide renunciar a la subvención sin ningún tipo de explicación. Hace unos días pregunté al administrador ya que nosotros nunca recibimos el acta ( sólo recibimos la convocatoria) y me comentó lo que ya he explicado, sin ningún tipo de explicación junto con una copia del acta con un 56% de coeficiente de vecinos asistentes en que se renuncia a la subvención. Nosotros no tenemos ninguna relación con la junta rectora ya que siempre han actuado junto con el administrador de manera opaca y en ocasiones me atrevo a decir que hasta fraudulenta, cosa en la que en este momento no quiero entrar ya que el tema daría para mucho más. Asimismo sabemos que tan sólo vino un técnico aparejador por parte de la empresa de instalación del ascensor y que se cortó una viga transversal sumamente importante para la sujeción del edificio sin tener ningún técnico por parte de la comunidad. A fecha de hoy tenemos la certeza de que el edificio está cediendo ya no conseguimos abrir la puerta del patio dado que la parte superior ha cedido y hace presión sobre ella. Quizá me pregunte si hemos hecho algo al respecto y le digo de antemano que no, ya que como le digo funcionan engañando al resto de los vecinos entre el presidente, vicepresidente y administrador siendo ellos los más beneficiados con la instalación dado que viven en un tercer y cuarto piso. No queremos hablar más con ellos ya que siempre han contestado con mentiras, han ignorado nuestras cartas y quejas jamás haciéndolas constar en ningún acta. Somos ya 3 propietarios de 9 que hay en el edificio que queremos demandarles, es por lo que le ruego me indiquen que pasos debemos seguir, si consideran que tenemos algo que hacer y que tipo de responsabilidad tiene la junta rectora sobre todo esto. Gracias de antemano.

Son varias las cuestiones que plantea su caso.

En primer lugar, la validez de un acuerdo adoptado sin estar previsto en el orden del día. Me refiero a la renuncia a la subvención. Si es válido y obligatorio o no.

En segundo lugar, incluso si hubiera estado debidamente incluido en el orden del día, si se adoptó con la mayoría necesaria y las posibilidades de impugnarlo.

En tercer lugar los daños causados al edificio por la empresa instaladora del ascensor.

Validez del acuerdo
El acuerdo es válido y eficaz mientras ningún vecino lo impugne. Si alguno lo impugna por no estar incluido en el orden del día, será anulado. Pero si no, es obligatorio para todos los vecinos.

Impugnación del acuerdo
El acuerdo se adoptó con la mayoría necesaria conforme a la actual redacción del art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece lo siguiente:

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No obstante, puede ser impugnado, ya que fue adoptado sin estar previamente incluido en el orden del día.

El régimen de impugnación de acuerdos viene previsto en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo dieciocho.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

Al tratarse de un acuerdo que incumple la Ley de Propiedad Horizontal, ya que no se incluyó en el orden del día, el plazo para impugnar es de un año.

Antes de impugnar el acuerdo deberá ponerse al corriente de pago de las cuotas.

Daños causados por la empresa instaladora al edificio
Esta última cuestión es la más importante, ya que por lo que cuenta está en peligro la seguridad de las personas. La responsable es la empresa instaladora, sin lugar a dudas, al haber realizado una intervención sobre el edificio que ha comprometido su estabilidad. Obviamente no han adoptado las precauciones exigidas por la ley (Proyecto, dirección de obra por profesionales cualificados, etc.), y han causado un daño.

Al haber sido afectada la estructura, es decir, un elemento común, quien debería reclamar la responsabilidad a la empresa instaladora debería ser la Junta Rectora. Pídanselo por escrito, al estar en peligro su seguridad. Si la Junta no hace nada, pueden actuar los vecinos directamente, en beneficio de la comunidad. Pueden requerir por burofax a la empresa instaladora para que repare el daño, previa peritación, y si no responde, demandarla judicialmente.

También pueden denunciar la existencia de daños estructurales a su Ayuntamiento. El departamento de urbanismo puede obligar a la comunidad a llevar a cabo la reparación de la estructura por la vía de urgencia. Pero esto al fin y al cabo supondría un coste para todos.