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TEMA: Mal recuento y posible Impugnacion de actas

Mal recuento y posible Impugnacion de actas 5 años 7 meses antes #9767

Aunque es una historia mas larga de lo que a continuación cuento, intentaré ser breve.
En una reunión ordinaria reciente, se decidió prescindir del administrador anterior y yo ademas, como uno de los promotores de dicho cese, me presente voluntariamente a presidente de la comunidad con objeto de buscar un nuevo administrador y salir del lio en el que nos habiamos metido. Es decir, por responsabilidad.
En la reunión extraordinaria siguiente, donde el unico punto en el orden del día era el nombramiento del nuevo administrador, se realizó una votación final entre las dos empresas de administración "finalistas".
El resultado fue de 12 votos a 10 a favor de la ganadora, según contamos allí sobre la marcha. En aquel momento, por desconocimiento de la ley, no cogí quienes de los presentes votaron a favor de una y quienes a favor de otra, simplemente el 12 a 10.
Después al repasarlo en casa e intentar recordar quienes habían votado a favor y en contra, me dí cuenta que habían sido 12 contra 11 ya que había una persona que tenía 2 viviendas y que lo contamos como uno.
Con ello, fuí a la empresa ganadora, que fue quien me redactó el acta de esta última reunión, donde aprecie que al poner a los asistentes no incluyo sus cuotas de participación y al poner el resultado de la votación solo indica que por mayoría salió elegida dicha empresa. Al preguntarle sobre porque ponerlo así, me dijo que como se había realizado la votación sin recoger con exactitud quien había votado a favor y quien en contra, era mejor. No obstante, yo le había dicho quien había votado a favor y quien en contra tras el recordatorio que había hecho en casa.
A pesar de todo, firme el acta y le dí orden de enviarla a los vecinos.

El caso es aún peor, pues hoy me he puesto a hacer el recuento de las cuotas de participación y observo que las cuotas de participación de los 11 perdedores,
suman un poquito más que la de los 12 ganadores (16,83% frente a 15,80%). Es decir, que si nos atenemos a las cuotas de participación hubiese ganado la otra empresa administradora.

En la reunión donde se decidio que la empresa ganadora era la de 12 votos, ni yo, ni ningun vecino "salvamos" nuestro voto, lo cual, según he leido en otras partes de este foro es necesario para poder impugnar el acuerdo.
No obstante, aún sin el "salvado" del voto, ¿se podría impugnar por parte de algún vecino ó por yo mismo si al recibir el acta se da cuenta de que los coeficientes dan la victoria a la otra empresa administradora?
En caso de respuesta afirmativa, ¿esa impugnación puede hacerla tanto un vecino que asistió a aquella reunión como uno que no asistió?

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Re:Mal recuento y posible Impugnacion de actas 5 años 7 meses antes #9771

El acuerdo debió adoptarse por DOBLE MAYORIA, es decir, de propietarios y de cuotas.

El primer error no es tal, ya que cada propietario tiene un solo voto, con independencia de que sea dueño de varios pisos pertenecientes a la Comunidad.

Pero el segundo error si es grave, ya que impide tener por alcanzada la mayoría de cuotas y por lo tanto el acuerdo no ha sido válidamente adoptado.

Se trata de un acuerdo ANULABLE. Esto significa que si transcurre el plazo para impugnarlo sin que nadie lo haga, quedará convalidado.

¿Quién puede impugnar el acuerdo? Sólo los propietarios disidentes que hicieron constar su oposición.

Como dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 442/2005, de 23 de septiembre:

"... La legitimación para la impugnación de acuerdos como el impugnado, que conforme a la redacción anterior de la Ley de Propiedad Horizontal (ex art. 16.4), -precedente inmediato del actual art. 18 que hace depender la legitimación impugnatoria del hecho de haber salvado el voto en la junta-, sólo la tienen los «propietarios disidentes», entendiendo por éstos a aquellos que habiéndose opuesto al acuerdo impugnado hayan solicitado que su oposición se incluya en el acta. Pues bien, examinada el acta de la junta de propietarios a que se refieren estas actuaciones, y no habiéndose probado por los recurrentes su carácter disidente, pese a pesar sobre los mismos la carga de la prueba de su voto contrario y de su petición de que conste en acta, no puede estimarse cumplida la exigencia antes dicha. ..."


En el mismo sentido, la de Madrid, Sec. 9.ª, 468/2005, de 29 de septiembre:

"... aceptó que se propusiese un nuevo presupuesto, votando a favor del mismo, por lo que no puede, actuando contra sus propios actos, impugnar lo acordado bajo la excusa de no constar en el orden del día o, según entiende, modificar un acuerdo anterior, o no haberse hecho entrega del presupuesto previamente, pues aceptó el sometimiento del nuevo presupuesto a la Junta como lo revela que votó favorablemente el mismo. Por otra parte, el que se opusiera a la instalación de zócalo de gres, votando en contra, no enerva lo ya considerado pues, como se ha expuesto, aceptó que se sometiese a la Junta el nuevo presupuesto presentado, y si bien se opuso a la ejecución de una partida de las obras, ello no implica que no mostrase dicha aceptación, siendo el tratamiento de diversas obras específicas en la Junta consecuencia de la aceptación, por unanimidad, de un nuevo presupuesto. Es decir, no cabe considerar la manifestada "clara intención de no aceptar el acuerdo" pues aceptó el nuevo presupuesto votando a su favor, aceptación que no quedó condicionada por el posterior rechazo a una partida concreta que fue aprobada por mayoría. ..."


Así pues, sólo los que se opusieron podrían impugnar.

La nueva empresa administradora de la finca incumple la Ley de Propiedad Horizontal al redactar el acta como Vd. expone.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
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