TEMA:

Hola!

Me han dado una oferta vinculante en BBVA para una hipoteca, y os agradecería mucho si me resolviéseis unas dudas que tengo, ya que no entiendo nada del tema y buscando por internet no me he aclarado. Os pongo primero las condiciones que indica la oferta, y después mis dudas:

- Capital del préstamo 155.000 a 480 meses

INTERESES ORDINARIOS: VARIABLE - Tipo inicial: 2.320% nominal anual. Coste efectivo (TAE): 2,228%
- Duración periodo fijo inicial: 12 meses
- Periodicidad de la revisión: semestral
- Índice de referencia: Euribor hipotecario BOE
- Diferencial: 0.85, pero sería 0.65 con Nómina+Seguro Hogar, y si además cojo seguro de vida y tarjeta de crédito, quedaría en 0.60.
- Suelo: 1.5% y techo 15% (no me gusta tener suelo, pero tampoco me parece demasiado alto)

AMORTIZACIÓN
- Compensación por desistimiento:
+ Parcial: 0% - Exención parcial: 25%
+ Total (5 primeros años): 0,5%; Total (resto): 0,25%

INSTRUMENTOS DE COBERTURA DEL RIESGO DE INCREMENTO DEL TIPO DE INTERÉS:
- El valor del índice de referencia no superará durante el periodo de vigencia de la cobertura y para el capital pendiente de amortización (excluidas ampliaciones de capital), un TIPO CAP o tipo máximo que se convenga, al que se le añadirá el margen sobre el índice de referencia indicado anteriormente...

COMISIONES
- Apertura: 0,25% sobre capital del préstamo
- Subrogación: 2% sobre capital pendiente en el momento de la subrogación (mínimo 601,01 €)

COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS: 5%

Agradecería si alguien pudiera resolverme estas dudas:

1) Si mi hipoteca es variable, como yo había pedido, ¿por qué me pone 12 meses de interés fijo a 2,32%? ¿Es esto habitual, o tendré que pelearme con el banco para que me lo cambien?

2) El "Euribor hipotecario BOE" es el Euribor normal que se publica cada mes, ¿verdad? ¿o es otro?

3) En la amortización parcial, ¿qué es eso de "exención parcial" del 25%?

4) Lo que comenta del CAP, se supone que es algo opcional, ya que no me pone ninguna condición concreta ni precio. ¿O puede que me obliguen a contratar uno el día de la firma?

5) He leído en internet que la compensación por riesgo de tipo de interés (me ponen un 5%, una barbaridad) sólo se aplica a hipotecas de interés fijo o mixto, y la mía es variable. Pero como me obligan a tener 12 meses a tipo fijo, tengo miedo que se considere entonces que mi hipoteca es mixta y me quieran cobrar ese 5% si un día cancelo la hipoteca.

edelin escribió:

1) Si mi hipoteca es variable, como yo había pedido, ¿por qué me pone 12 meses de interés fijo a 2,32%? ¿Es esto habitual, o tendré que pelearme con el banco para que me lo cambien?

Hay que entender que el préstamo se divide en dos periodos de tiempo, uno inicial de un año con un tipo fijo, y el siguiente, con tipo variable en las condiciones pactadas. Es frecuente.

2) El "Euribor hipotecario BOE" es el Euribor normal que se publica cada mes, ¿verdad? ¿o es otro?

Sólo existe un Euribor, y puede ser diario, semanal, mensual...Cambia cada día. La referencia al BOE significa que se utilizará el Euribor MENSUAL que se publica en el BOE una vez al mes..

3) En la amortización parcial, ¿qué es eso de "exención parcial" del 25%?

Pida que se lo expliquen.

4) Lo que comenta del CAP, se supone que es algo opcional, ya que no me pone ninguna condición concreta ni precio. ¿O puede que me obliguen a contratar uno el día de la firma?

El tipo CAP no es para contratarlo. Es la referencia a utilizar para determinar el TIPO MÁXIMO que asumiría Vd., al que habría que añadirle el diferencia pactado. En este caso el índice de referencia es el Euribor. Suscriba el seguro con referencia a ese mismo índice.

5) He leído en internet que la compensación por riesgo de tipo de interés (me ponen un 5%, una barbaridad) sólo se aplica a hipotecas de interés fijo o mixto, y la mía es variable. Pero como me obligan a tener 12 meses a tipo fijo, tengo miedo que se considere entonces que mi hipoteca es mixta y me quieran cobrar ese 5% si un día cancelo la hipoteca.

Lo instrumentos de cobertura del riesgo de incremento del interés, como sus propios nombres indican, son seguros que le protegen ante el riesgo de que los tipos de interés superen un cierto nivel. Si se produce ese hecho, el seguro se hace cargo del pago de los intereses que excedan del limite pactado. A cambio, paga vd. una prima equivalente al 5% del préstamo. Piénselo muy bien. Tenga en cuenta la duración del préstamo y los vaivenes que puede sufrir el tipo de interés, y lo que le puede suponer. Es una decisión difícil.

Por último, haga el cálculo de lo que le supone la contratación de los productos que le ofrecen para reducir el diferencial. (Domiciliar nómina, Seguro Hogar, Seguro Vida, Tarjeta de Crédito, etc.). A veces el coste es muy elevado y no compensa la bajada del diferencial. Los bancos no suelen regalar nada.

Muchas gracias por su respuesta. Las primeras dudas me han quedado muy claras, pero todavía me queda alguna con lo último.

En lo que respecta al CAP, me pone textualmente la oferta vinculante:

"INSTRUMENTOS DE COBERTURA DEL RIESGO DE INCREMENTO DEL TIPO DE INTERÉS:
De conformidad con el Art.19 del RDL 2/2003 de 25 de abril, BBVA ofrece al prestatario un instrumento de cobertura del riesgo de incremento del tipo de interés con las siguientes características:

El valor del índice de referencia no superará durante el periodo de vigencia de la COBERTURA y para el capital pendiente de amortización (excluidas ampliaciones de capital), un TIPO CAP o tipo máximo que se convenga, al que se le añadirá el margen sobre el índice de referencia indicado anteriormente. La cobertura afecta exclusivamente a los intereses ordinarios, y tendrá la duración que a tal efecto las partes convengan... El precio de la citada cobertura dependerá de las condiciones de mercado existentes en el momento de la formalización del préstamo hipotecario, y se cobrará al tiempo de la suscripción del instrumento de cobertura, no siendo recuperable por el prestatario en todos los suspuestos... "

Me dice que me lo "ofrecen" y habla de un precio, es decir, algo adicional a pagar a lo que ya tendré que pagar. ¿Me pueden obligar a pagar algo más, si no me lo dijeron cuando fui a informarme?

Y sobre la compensación por riesgo de tipo de interés, parece que se refiere sólo a si se cancela la hipoteca, no si el tipo de interés sube. Pone:

"COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS: en el caso en que como consecuencia de la CANCELACIÓN subrogatoria o no subrogatoria de un Préstamo Hipotecario, la entidad genere una pérdida de capital según lo indicado en la Ley 41/2007 por la que se modifica la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria: COMPENSACIÓN POR RIESGO DEL TIPO DE INTERÉS DEL 5% sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación. En todo caso, la compensación no podrá exceder del importe de la pérdida generada."

Según entiendo por lo que pone, si cancelo la hipoteca tengo que pagar un 5% del capital pendiente, lo cual me parece una barbaridad, ya que además me han indicado primero que tendré un 0,5% (ó 0,25%) por desistimiento total. Me parece abusivo, y según he leido por internet, ese tipo de cosas sólo se aplican a hipotecas fijas, no variables como la mía, así que no entiendo por qué está en la oferta vinculante. Me mosquea bastante, y no lo entiendo.

De entre los temas que no tienes claro, me permito comentarte lo siguiente:

- con respecto a la comisión por amortización parcial deduzco que es CERO si anualmente no amortizas capital por encima del 25% del capital. O sea, que si tu préstamo es de 155.000 € entre lo que amortizas mensualmente en concepto de capital y el importe que podrias dedicar a reducir capital adicionalmente, no puedes superar la cifra de 155.000 x 0,25= 38750 € y así sucesivamente. Si a pesar de ello lo hicieras porque tengas una entrada extraordinaria de dinero y te interesara, debes tener en cuenta que si excedes del 25% del capital pendiente cada año, durante los cinco primeros años te van a cobrar un 0,5% de la amortización que realices y un 0,25% a partir del sexto año.

- Con respecto a las dudas que tienes sobre la oferta que te realizan, CAP, sobre cobertura del riesgo de interés, entiendo que es algo que puedes o no aceptar. Teniendo presente que el préstamo es a 40 años, los tipos de interés pueden oscilar tanto que te ofrecen asegurarte un tipo de interés para el supuesto de que el tipo supere el máximo que podrias pagar. O sea, que te haces un seguro para el supuesto de que los tipos se disparen y por ejemplo se sitúen en el 8% o en el 15% por ejemplo. Lógicamente ese seguro tiene un coste que mayor será cuanto más alto sea el tipo de interés que asegures. Como en el banco te pueden hacer simulaciones de coste en funcion del tipo máximo que con tus medios podráis pagar, pregúntales el coste, por ejemplo para si el tipo de interés se vuelve a situar nuevamente en el 5%.

- la comisión del 5% hace referencia a ese seguro. Si lo aseguras y después decides cancelar, si los tipos de interés están muy bajos, por ejemplo al 0% podria ocurrir que el banco perdiera dinero como consecuencia de haber cancelado el préstamo antes de tiempo y esa penalizacion es la que se establece.

- Como cuarenta años es un tiempo excesivo para hacer un seguro, aunque desde el punto de vista de tipo de interés es un momento inmejorable porque los tipos de interés están nuevamente muy bajos, también le puedes decir al banco que te hagan la simulación por ejemplo sólo para los primeros cinco o diez años.

Como los tipos de interés están muy bajos y aún pueden bajar más, es un buen momento para contratar el seguro. Lógicamente si los tipos estuvieran al 5% el coste sería mayor. Para que lo entiendas es una forma de tener un tipo de interés fijo asumible por tí para el supuesto de que los tipos se pongan por encima del 5% siguiendo el ejemplo que te he puesto.

En cuanto al suelo, el 1,50%, te indica que el banco no te va cobrar menos del 1,50% aunque te correspondiera el 0,85% en el supuesto de que los tipos se situaran en el 0%. No es un mal suelo, aunque en función de la calidad de tu nómina, o sea, si eres un trabajador fijo con una nómina neta superior a los 2.500 € tal vez podrías presionar para conseguir que se sitúe en el 1%. También va a depender de que efectivamente te vincules con la entidad, o sea, domicilies la nomina, tus recibos básicos, tarjeta, seguros de hogar y vida, CAP por cinco o diez años, y plan de pensiones.

Si tienes alguna otra duda, quedo a tu disposición, pero lo que debes exigir es que te expliquen y te den simulaciones por escrito para que las puedas analizar bien.

Saludos