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TEMA: Comprar Finca sin registrar

Comprar Finca sin registrar 8 meses 3 semanas antes #11524

Hola buenas tardes,

Queremos comprar una Finca de 1000m2 con una casa en la provincia de Tarragona, la casa tiene alrededor de 40 años.
Los propietarios son varios hermanos que heredaron de su padre que murió en el 2005.
Los hijos han intentado registrar la propiedad pero el registro se lo ha denegado por tener dudas en la identidad de la finca, a los efectos del art. 298 RtoH y RDGRN 4 Abril de 2013, motivadas por el historial registral de las fincas matrices y su base gráfica, la descripción, superficie y lindes de la finca a inmatricular y sus colidantes, con algún medio admitido en derecho que indique la finca concreto de la que se segregó, evitando una situación patológica de doble inmatriculación de todo o parte de finca.

El registrador propone dos alternativas:
A.-Si se puede identifica la finca matriz: Segregación y ulterior transmisión.
Esta solución por lo que he podido entender de la abogada de los vendedores, no existe contratos de compraventa de la finca y la gestora que gestiono la compra en una riada perdieron todos los registros que tenian.

B.-Si no es posible identificar la finca matriz: doble título público.
Esta solución es por la que optan los vendedores para vendernosla.
Un apunte que hace el registrador en el expediente es el siguiente: El expediente de dominio in matriculador ante Notario o la demanda de usucapión ante la autoridad judicial, que se pudieran iniciar, difícilmente podrían emplearse ya que el primero no goza de las garantías anteriormente señaladas y en el segundo no hay contradicción posible.


Si pudierais darme vuestro consejo con la compra, la finca nos interesa bastante, pero el tema del DOBLE TÍTULO PÚBLICO y que conlleva la suspensión de dos años de la fe pública. Nos da algo de miedo de arriesgarme a comprar y ha invertir en la reforma de la casa para luego tener problemas.

Agradezco vuestras aportaciones.

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Comprar Finca sin registrar 8 meses 2 semanas antes #11525

Desaconsejo la operación porque los problemas que presenta son los más graves que puede encontrar uno. Problemas de titulación y de linderos, y además una falta absoluta de concordancia registral.
Los vendedores no pueden acreditar que son los dueños. Y tampoco pueden acreditar cuáles son exactamente los linderos del inmueble que venden. Y en el registro no tiene su propia hoja registral. Aparece como parte de otra finca mayor.
Realmente la salida más directa es un procedimiento judicial ejerciendo la acción declarativa de dominio y luego la inscripción de la segregación. Pero el resultado es incierto porque lo que está diciendo el Registrador es que no ve que haya pruebas suficientes para acreditar ni el título ni los linderos.
Es muy problemático.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Móvil/Whatsapp 609181541
Gastalver Abogados
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