TEMA:

Buenas tardes.
He firmado (y pagado) un contrato de arras por un inmueble.
El inmueble en cuestión tiene una obra no declarada ni en catastro, ni en Ayuntamiento (está prescrita por antigüedad, y es demostrable), ni en Registro. Mi intención era comprar y posteriormente regularizar la situación, y así se dice implícitamente en el contrato de arras.
El problema surge porque el banco solo me tasa los metros registrados y, al tratarse de un cerramiento de terraza de bastantes metros, no me llega para comprar. La única opción sería convencer al vendedor de que regularice él la situación y retrasemos la escrituración el tiempo necesario para ello.
MI PREGUNTA ES: Si el vendedor se negara a ayudarme, ¿podría yo recuperar las arras al considerar que la compraventa no se realiza por causas ajenas a mi voluntad, o se entendería que la culpa es mía? Es cierto que yo no obtengo la financiación, pero también lo es que la causa de ello es que la obra es ilegal y, por tanto, "no tasable". Creo que es algo que escapa al conocimiento medio del comprador, y solo quienes tengan conocimientos urbanísticos, de tasación o hipotecarios, podría saberlo de antemano.
No pretendo obtener una indemnización, únicamente no perder mi dinero.

¿Existe algún artículo de alguna norma, o alguna sentencia, que me sea favorable?


Gracias,

En general, si no se especifica otra cosa en el acuerdo que Vd. califica como "arras", el comprador está obligado a pagar el precio. De dónde obtenga la financiación para ello no es problema del vendedor. ¿Se ha establecido algo?
Por otra parte, también hablando en general, si lo que se vende es una vivienda, se presume que se trata de una vivienda dentro de la ordenación urbanística, y debidamente inscrita en el registro de la propiedad. Si no es así, debe advertirse expresamente de ello al comprador. ¿Se dice en el documento que parte de la edificación no está declarada ni fiscal ni registralmente?
Por último, hay distintos tipos de arras, cada una con un régimen legal distinto. Es muy importante determinar qué tipo de arras ha firmado Vd.
En definitiva, sin conocer qué dice literalmente ese acuerdo de "Arras" es imposible contestar a su pregunta.

Gracias por la respuesta, Gastalver.
En el contrato (que considero de arras, o al menos así lo denominamos, y en el que el incumplimiento por cualquiera de las partes supone el pago a la otra de la cantidad establecida) se señala que conozco el estado del inmueble (lógico, ya que lo visité en dos ocasiones antes de comprarlo) y "las obras" en él realizadas que "pueden modificar" la descripción registral.
No se dice que no esté legalizado ni que no exista licencia de obras, ni que se trate de un cerramiento de terraza (y por tanto, ilegal), ni que no conste en catastro.

En mi opinión, y doy así respuesta a la pregunta inicial (¿podría yo recuperar las arras al considerar que la compraventa no se realiza por causas ajenas a mi voluntad, o se entendería que la culpa es mía?), en caso de incumplimiento perdería las arras. La responsabilidad por el impago es suya.

Gracias otra vez Gastalver. Y perdón por la insistencia, pero ¿perdería las arras aun cuando un porcentaje elevadísimo de la superficie de la vivienda (un 40%) es un cerramiento de terraza ilegal que no consta en el registro, y que no puede ser registrado porque la licencia del edificio no permite más metros edificados que los ya edificados? Es cierto que cómo obtener el dinero es responsabilidad mía, pero yo firmé las arras de una casa de 95-100 metros, no de una casa de 55 con un cerramiento ilegal de 40-45 metros.

Gracias.

Yo pienso que la mención en el contrato al hecho de que el comprador ha visitado la casa y conoce la existencia de obras que pueden modificar la descripción registral no permite sostener de buena fe la existencia de error al otorgar el consentimiento o reprochar a la otra parte incumplimiento esencial del contrato por habernos entregado cosa distinta a la esperada, que serían los argumentos a utilizar para lograr el reembolso. Todo parece indicar que Vd. sabía perfectamente lo que compraba.

Demostrar lo contrario, con esa mención en el contrato, es difícil.