TEMA:

Expongo mi caso:
- Tras ver varios pisos de segunda mano me intereso por uno y lanzo una oferta a la inmobiliaria bajando considerablemente el precio. Me comentan que los propietarios están de acuerdo y que ponga la cantidad de reserva (6000) cuanto antes porque hay otros interesados. Ese día firmo un documento donde dice que si desisto de la compra lo pierdo y si firmo arras el dinero imputa a cuenta de las mismas. Me ponen una fecha límite para ese segundo trámite. Además me dicen que lo haga cuanto antes porque una vez firmado el contrato de arras, el dueño me tendría que devolver el doble si se retracta, lo cual me beneficia.
- Antes del fin del plazo me pongo en contacto con ellos para firmar arras, ya que dispongo del dinero que me piden. Después de habernos citado me avisan de que falta la autorización de uno de los propietarios que está ausente y que no lleve el dinero, que esperamos unos días.
- Próximo a terminar el plazo que ellos me pusieron y que yo cumplo (si no entrego es porque a ellos les falta la firma del propietario), me llaman para que firme nuevo documento de reserva con nueva fecha límite para que no pierda mi dinero (faltaría más...)
- Yo me siento algo molesta con el asunto y les digo que a ver qué pasa con el propietario, lo único que me dicen es que está de viaje y no se sabe cuándo volverá....entre tanto a esperar y tengo el dinero preparado.
¿Qué opináis? si llega la nueva fecha y el propietario no ha aparecido podría reclamar el dinero de la reserva? no puedo esperar eternamente.....además me siento engañada, ya que ellos me presionaron para que yo diera los pasos lo más rápido posible y una vez que cumplí mi parte me cuentan que ellos no tienen la autorización completa para vender....si me lo hubieran dicho antes no hubiera puesto ni un euro.

Si efectivamente se trata de arras penitenciales, lo que debes hacer ANTES DE QUE VENZA EL PLAZO es requerirles por medio de conducto notarial (coste unos 200 euros) para que otorguen el contrato de compraventa. ESTO ES ESENCIAL. De ese modo queda constancia de que tú has querido cumplir el contrato y si no has podido ha sido por culpa del vendedor. De lo contrario ellos podrían afirmar lo contrario, es decir, que has sido tú la que has incumplido, y pretender quedarse las arras sin más trámite. A tí te incumbe la carga de la prueba de que has querido cumplir.

La ventaja del requerimiento notarial frente al burofax certificado y con acuse de recibo es que el notario da un plazo de tres días al requerido para que haga constar lo que quiera, y él lo recoge en el acta que levanta. Y si no contestan nada, también lo refleja en el acta.

En cuanto haya vencido el plazo, debes reclamar tus 6.000 euros y otros 6.000 como indemnización. El caso está ganado.

Gracias por responder, Gustalver. No sé si me he explicado bien, a mí lo que me han contado es que he firmado una reserva simplemente, ¿son arras penitenciales? estoy confusa.lo que he firmado viene a decir esto:
"He recibido de Doña....la cantidad de....en concepto de reserva para la adquisión del inmueble sito en......cuyo precio de venta asciende a......."
"Si con posterioridad se suscriben arras, el importe entregado se imputará a cuenta de las arras"
"La presente se halla condicionada a....(está vacío, no pone nada"
"En caso de que Dña.......desistiese de la adquisición del inmueble mencionado, al precio pactado, no tendrá derecho a reclamar la cantidad entregada en concepto de reserva, la cual quedará en poder de la agencia en concepto de indemnización por daños y perjuicios."
"Caduca el......"
Fecha y firma de las dos partes.
En realidad lo que estoy esperando firmar precisamente son las arras....pero no las hemos firmado todavía.
Por otra parte, el asunto ha tomado un giro, en su día me dijeron que sobre el piso no había cargas pero no ha sido hasta hace unos días que alguien me ha aconsejado pedir nota simple en el registro. Aparecen dos hipotecas sobre el mismo. Esto cómo me afecta a mí? qué pasos debo seguir ahora? en este momento lo único que quiero es que me devuelvan mi dinero porque me siento engañada y furiosa, pero si desisto de la compra pierdo 6000 €, como si fuera fácil ahorrarlos....está claro que me precipité al realizar la reserva, le dí tantas vueltas a la cabeza que no ví lo más evidente....

La clave radica en dilucidar la naturaleza jurídica del documento que ha firmado. Puede ser calificada como una opción de compra, como un precontrato, como unas arras, una promesa de venta... y según la calificación el régimen jurídico es uno u otro.

Sin ver toda la documentación del caso, completa, no se puede ir más allá.

¿Quién firma ese documento?¿El propietario o la agencia inmobiliaria? Y de ser este último caso, ¿lo hace en nombre propio o en nombre del propietario?

En general cabe decir que si está determinado el precio y el objeto (vivienda) puede existir promesa de compraventa, que a todos los efectos es como si fuera una compraventa, exigible por ambas partes. La estipulación de "En caso de que Doña... desistiese..." sería una cláusula penal, no unas arras penitenciales, es decir, la previsión anticipada de cuál sería la indemnización a abonar en caso de incumplimiento por el comprador, sin que ello implique necesariamente resolución del contrato.

Insisto en que sin ver toda la documentación del caso, completa, no se puede ir más allá.