TEMA:

Buenos días, a ver si por favor algún entendido puede darme de algo de luz en lo que me ha ocurrido, os cuento;

Vi un piso a través de una agencia inmobiliaria, el piso y el precio me gustó, en todo momento dejé claro a la agencia que el piso me interesaba porque por su precio podía acogerme al itp y al iajd reducidos, además comenté el problema que podría surgir si el valor catastral del piso fuera mayor al límite para acogerme a la reducción, así que les pedí el recibo del IBI, en la agencia me confirmaron que no había ningún problema ya que esos pisos por ser nuevos no tenían valor catastral asignado y que no había todavía recibo de IBI. Muy bien, solucionado este tema que era el que más me preocupaba, para seguir adelante tenía que dar 1.000€ en concepto de reserva de la vivienda, como todo parecía estar correctamente accedí... El problema me lo encuentro cuando a la semana me llama el gestor del banco que me estaba estudiando la hipoteca y me dice que la hipoteca está preconcedida pero que hay un problema con el valor catastral del piso, que supera en muy mucho el precio de venta, a lo que me expongo a perder la reducción del itp y el iajd y a recibir una cuantiosa complementaria de hacienda. Inmediatamente me pongo en contacto con la agencia inmobiliaria a lo que me responden que son los primeros sorprendidos y que no sabían que los pisos tenían ya valor catastral. Ante esta situación decido que ya no quiero el piso porque paso de unos gastos de unos 6.000€ a más de 25.000€.

El problema es que la agencia no me quiere devolver los 1.000€... El contrato de reserva que firmé con ellos viene a decir resumiendo;

"He recibido la cantidad de 1.000€ en concepto de señal para la reserva de la vivienda ....

El precio pactado es ... más 3.000€ en concepto de honorarios de la agencia los cuales se devengan a la firma de este documento...

Los gastos serán todos del comprador menos plusvalias. Las escrituras de compra-venta se efectuarán en un plazo de diez días...

No obstante, lo expresado anteriormente, tendrá efecto el presente contrato de señal siempre que sea aceptada la oferta por la parte vendedora, caso contrario será devuelta íntegramente la señal."

¿Puedo reclamar algo? ¿Puede la agencia reclamarme a mí algo? El contrato se firmó en agosto y a día de hoy a mi nadie me ha comunicado nada de nada, ¿como puedo salir lo mejor parado posible?

Muchísimas gracias!!!

Si nos atenemos a lo que firmó, técnicamente pienso que se trata de unas arras confirmatorias sometidas a condición. Esto quiere decir que Vd. se obligó a comprar el piso si cumplía la condición de que el propietario aceptase la oferta. No aparece como condición que el valor catastral no supere un límite. La única condición es que el propietario acepte la oferta, tal y como parece que sucedió. Posteriormente Vd. incumple su obligación de comprar por razón del valor catastral, pero su incumplimiento no está justificado pues no se pactó nada al respecto. El vendedor -no la inmobiliaria, en realidad- tiene derecho a que le indemnice los daños y perjuicios que le ha causado. Pero debe acreditarlos, cosa que no ha hecho. Mientras no lo haga no tiene derecho a apropiarse de la señal. Debe devolverla. Y Vd. tiene la obligación de indemnizarle los daños y perjuicios que le acredite y que hayan sido consecuencia de su incumplimiento.

Dicho lo cual, siendo realistas, hay que reconocer que es muy improbable que la inmobiliaria vaya a aceptar voluntariamente este planteamiento. Pruebe a pedir una hoja de reclamaciones, y alegue que la señal fue a cuenta del precio, por lo que sólo el propietario puede disponer de ella. Y aunque Vd. haya incumplido el compromiso de comprar la vivienda, alegue que no se pactó que tuviera derecho a retener la señal como indemnización. Que no puede apropiarse de ella. Exija que se la devuelva, y ofrezca indemnizar los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento que le acrediten suficientemente.

Si la hoja de reclamaciones no diera resultado, el único recurso que le queda es una demanda judicial.

Muchas gracias Miguel por su respuesta, aquí el quid de la cuestión creo que está en lo de que "el propietario acepte la oferta" ya que a mí a día de hoy nadie me ha acreditado ni notificado fehacientemente la aceptación de la oferta por la parte vendedora. Por lo que quiero entender que el contrato aún no está perfeccionado.

Intentaré lo de la hoja de reclamaciones basándome en ello y si no da resultados lo intentaré por la vía judicial respaldándome en ésta jurisprudencia http://elconsumo.blogspot.com.es/2010/01/arras-entregadas-en-contrato-de-reserva.html

Nuevamente agradecerle su contestación y enviarle un cordial saludo.

Como verá, el artículo y la jurisprudencia que cita viene a coincidir con mi punto de vista ya que califico las arras como confirmatorias, no como penitenciales. La consecuencia es que no hay derecho a retener dicho anticipo si el contrato se incumple. Ahora bien, sí existe la obligación de indemnizar los daños que se acrediten.

Muy buena respuesta Gastalver. Gracias por compartirlo.

Un saludo

Muy buena respuesta.
He venido aqui a tratar de buscar algo de ayuda, ya que me ha pasado una cosa similar con unas arras al tratar de vender una vivienda . Espero que se solucione tu probelama Alvaro.

Muchas gracias a Gestalver por su respuesta, me ha dado ya una idea de como negociar