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TEMA: Dudas sobre cargas en el registro de la propiedad

Dudas sobre cargas en el registro de la propiedad 7 años 2 meses antes #8627

La semana que viene firmo un contrato de compraventa con pago aplazado en el que anticipo 6000€, hoy he pedido el registro de la propiedad de ese piso y cito textualmnte las cargas que éste recoge:

Hipoteca a Favor de Caixa d´stalvis para responder de: 64996€ de principal, 2433€ de intereses, 13149€ de intereses de demora y 9624€ de costas y gastos.

Formalizada mediante escritura otorgada en León el 11/08/04 ante el notario ..., número 2572 de protocolo, modificada y ampliada mediante escrituras entregadas en León los días 22/09/06 y 9/06/09 respectivamente.Distribuida mediante documento privado de fecha 9/6/2009, segun la inscripcion segunda de esta finca de fecha 7/08/09.

MODIFICADA: La hipoteca de la inscripción 2ª, por la inscripción 3ª, el día 30/09/09 mediante la escritura otorgada en León el día 28/08/09 ante el notario .. numero 1952 de protocolo


Una vez citado textualmente las cargas del inmueble me surgen varias dudas:

- Que es eso de 13mil euros de intereses de demora??, que el constructor no ha pagado??, si es así supongo que no es muy normal no??
- Practicamente lo mismo para los 9624€ de costas y gastos
- La venta total del inmueble la hemos pactado en 82000€+IVA, 6000 anticipados, 36 cuotas mensuales de 450€ y luego el resto que quede, si sumo su hipoteca como creo que es, me salen 90202€, si el banco tiene privilegio sobre mi opcion de compra que pasa con esos 4000€ de diferencia entre lo que yo pago y lo que debe al banco, los pago yo??
- Que es eso de que la hipoteca se modifica dos veces en las inscripciones 2ª y 3ª, la hipoteca válida es la que cito, o tengo que solicitar otro documento en el registro??
- Lo que cita el registro es la hipoteca solicitada o la actual con los pagos realizados por el dueño a día de hoy??
- En el contrato que vamos a firmar no pone expresamente que el constructor usará los pagos que yo le hago de manera integra para pagar la hipóteca, aún no estando, tiene que hacerlo obligatoriamente??.
- En caso de que no esté obligado a usar el dinero que le doy en amortizar la hipoteca, que sucede si durante el proceso de pago aplazado o al finalizar el mismo, la hipoteca que le queda a él es mayor lo que yo le tengo que dar??<br /><br />Envio editado por: SIEMPRE_CHAVA, el: 2009/11/27 19:06
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Re:Dudas sobre cargas en el registro de la propiedad 7 años 2 meses antes #8635

SIEMPRE_CHAVA escribió:
- Que es eso de 13mil euros de intereses de demora??, que el constructor no ha pagado??, si es así supongo que no es muy normal no??
- Practicamente lo mismo para los 9624€ de costas y gastos

La hipoteca es un instrumento de garantía cuya finalidad es ofrecer al acreedor un bien inmueble para que en caso de impago del deudor, lo subaste y con el dinero obtenido cobre. Ahora bien, la legislación hipotecaria obliga a fijar el LÍMITE hasta donde alcanza la garantía, o dicho en otras palabras, cuánto dinero y por qué concepto se puede quedar COMO MÁXIMO el acreedor si se ejecuta la garantía, es decir, si se subasta la vivienda porque el deudor no haya pagado. Lo que quiere decir la inscripción no es que el deudor no esté al corriente de pago, sino que, SI NO PAGA, el banco podría subastar la vivienda y quedarse, como máximo, esas cantidades.

Para saber si el vendedor está al corriente de pago o no hay que pedirle un certificado del Banco donde éste informe si está al corriente o no.
- La venta total del inmueble la hemos pactado en 82000€+IVA, 6000 anticipados, 36 cuotas mensuales de 450€ y luego el resto que quede, si sumo su hipoteca como creo que es, me salen 90202€, si el banco tiene privilegio sobre mi opcion de compra que pasa con esos 4000€ de diferencia entre lo que yo pago y lo que debe al banco, los pago yo??

La forma de pago de un precio se puede establecer en dinero o por otros medios. Por ejemplo, asumiendo la deuda de otra persona. Es lo que sucede en este caso. Vds. han fijado un precio, en parte en metálico y en parte mediante asunción por el comprador de la deuda pendiente del préstamo hipotecario del promotor. Lo importante en este caso es conocer con exactitud cuál es el capital pendiente de amortizar del préstamo, pues dicho importe, sumado a las entregas en efectivo, ha de sumar el precio exacto. No debe contar los intereses del préstamo pues es el coste de que el Banco preste el dinero, al promotor o a Vd. Para conocer dicho importe, de nuevo, el vendedor le ha de entregar un certificado del Banco. Es la única manera de conocer el importe pendiente. Además, sea Vd. consciente que una vez subrogado en la hipoteca del promotor, se somete a las mismas condiciones que tenía pactadas el promotor respecto a intereses de demora, etc.
- Que es eso de que la hipoteca se modifica dos veces en las inscripciones 2ª y 3ª, la hipoteca válida es la que cito, o tengo que solicitar otro documento en el registro??
- Lo que cita el registro es la hipoteca solicitada o la actual con los pagos realizados por el dueño a día de hoy??

El registro informa de la hipoteca &quot;solicitada&quot; como Vd. dice
- En el contrato que vamos a firmar no pone expresamente que el constructor usará los pagos que yo le hago de manera integra para pagar la hipóteca, aún no estando, tiene que hacerlo obligatoriamente??.

El promotor se obliga a entregarle la vivienda, y Vd. a subrogarse en el préstamo por cierto importe. Es problema del promotor que cuando Vd. se subrogue la hipoteca sólo tenga una carga equivalente a dicho importe, no más.
- En caso de que no esté obligado a usar el dinero que le doy en amortizar la hipoteca, que sucede si durante el proceso de pago aplazado o al finalizar el mismo, la hipoteca que le queda a él es mayor lo que yo le tengo que dar??

Insisto en lo anterior. Bajo ningún concepto debe Vd. subrogarse en un préstamo hipotecario por un importe superior al que acordó. De lo contrario, a todos los efectos, estaría VD. respondiendo de deudas del promotor que no le corresponden.
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