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TEMA: piso con problemas de calefaccion/ABUSO

piso con problemas de calefaccion/ABUSO 6 años 11 meses antes #9522

Buenos días:
Trataré de exponer mi caso a la espera de cualquier opcion de ayuda por parte de FORO VIVIENDA.

Tipo de contrato: Alquiler por 5 años, prorrogable.
Clausulas: Me han obligado a hacer un contrato con una aseguradora para cualquier desperfecto que pueda ocasionar al piso (anual).(MAFRE)
Inicio del alquilier: 26 Abril 2010.
Puesta en marcha por primera vez de la calefacción:Noviembre 2010.
Tamaño del inmueble: aproximadamente 120mts2
El contrato/ trato se ha realizado a través de una administradora de fincas.

Gracias a la revisión anual de la caldera que tiene contratada la propietaria del piso, descubrimos que:
1. la caldera tenían un sistema de anti-hielo activado, cuando no debía estarlo (la caldera está ubicada en una galería cerrada, por tanto no es necesario), pero esto provocaba que la caldera funcionaria 24hrs y por lo tanto un gasto excesivo e innecesario. (NOSOTROS NO TENÍAMOS CONOCIMIENTO DE ELLO.
2. El técnico nos comentó que había un desperfecto de obra, pues sólo había 2 circuitos en toda la casa y se necesitan tres.
3. Que la propietaria ya conocía ese desperfecto y por eso no calientan todos los radiadores correctamente y que aparte de no tener el correcto funcionamiento de la caldera la facturación sería de más del doble durante todo el invierno.
Como alterativas de solución, el técnico nos dijo:
1)Colocar un tercer circuito para toda la casa.
2)Colocar unas llaves "by pass" a los radiadores para re-dirigir el calor a todos los radiadores de la casa, pero que esto sólo nos permitirían tener más calor en la casa PERO NO ARREGLARÍA EL PROBLEMA DE LA FACTURACIÓN.

Hemos recibido una factura de 580€ bimestral con el consumo de 600pasos!
(con una temperatura máxima de 20ºpor el día y mínima de 17ºpor la noche por el termostato)

Después de que los técnicos informaran a la inmobiliaria, aún estoy esperando que alguien me diga algo y yo sigo pagando y pasando frio.

Mis preguntan son:
1)Para esta factura, ¿Puedo hacer responsable a la propietaria por no avisarme de que el piso tenía estos gastos y que se haga cargo de la mitad del importe por factura?
2) ¿Puedo obligar a que la propietaria solucione este desperfecto?
3) Considero que soy una víctima de estafa porque dejé muy claro en la inmboliaria que no quería tener ningún problema con la vivienda y menos con los suministros, y el problema de caldera no ha sido el único que he tenido en este inmueble. Ellos como es lógico están haciendo silencio administrativo. ¿Puedo tomar acciones legales contra ellos por estafa?

Sinceramente, a mi me costaría mucho dinero, tiempo y esfuerzo vovler a hacer una mudanza.
4).¿Puedo pedir daños y prejuicios al no haber pasado ni siquiera 12 meses de contrato?

4) Hasta que punto puedo negociar con la inmobiliaria o propietaria haciendo una contra-propuesta como esta:
(aunque sé que la obigación de estos despefectos debe correr a cargo de la propietaria)
Hacerme cargo de la mitad o tres cuartas partes del presupuesto de la instalación de un tercer circuito, solicitando la bajada del alquiler a 500€ por el resto de tiempo de que yo esté en este piso (aprox. 5-8 años?

5) ¿Debería hacer esta propuesta, u obligar a que la propietaria repare esta anomalía?

Quedo a a le espera de su pronta respuesta.
De antemano, muchas gracias.


Envio editado por: aleval, el: 2010/12/18 11:48<br /><br />Envio editado por: aleval, el: 2010/12/18 22:52

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Re:piso con problemas de calefaccion/ABUSO 6 años 11 meses antes #9525

aleval escribió:

1)Para esta factura, ¿Puedo hacer responsable a la propietaria por no avisarme de que el piso tenía estos gastos y que se haga cargo de la mitad del importe por factura?


Sí. En casos similares los tribunales entienden que el arrendador ha de indemnizar al inquilino el sobrecoste necesario para que la vivienda disponga del sistema de calefacción esperado. La cuantificación de dicha indemnización requeriría la colaboración de la empresa técnica. Habría que pedirle que informara por escrito cuál sería el consumo de potencia de una caldera como esa, en una casa como esa, con una temperatura media exterior determinada, para mantener la temperatura interior en 24º, por ejemplo. Es un cálculo técnico. A partir de ahí establecer el consumo eléctrico o de gas correspondiente a la potencia estimada. Todo lo que supere dicho importe es un daño -económico- que Vd. está padeciendo como consecuencia de un elemento de la vivienda mal hecho, responsabilidad de la arrendadora. Vd. puede exigirle la indemnización de ese daño. Es decir, que le reembolse la parte de factura devengada por encima del consumo esperado conforme a dicho cálculo.

2) ¿Puedo obligar a que la propietaria solucione este desperfecto?

Sí. Desde el punto de vista jurídico es una "reparación". Debiendo interpretarse las normas según el sentido propio de sus palabras, de acuerdo con el artículo 3,1 del Código Civil, según el Diccionario de la Lengua Española se entiende por "reparación", la acción y efecto de reparar cosas materiales mal hechas o estropeadas; y se entiende por "conservar" mantener una cosa o cuidar de su permanencia, de modo que la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido

La norma de aplicación es el art. 21 LAU:

Artículo 21. Conservación de la vivienda


1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el art. 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.



3) Considero que soy una víctima de estafa porque dejé muy claro en la inmboliaria que no quería tener ningún problema con la vivienda y menos con los suministros, y el problema de caldera no ha sido el único que he tenido en este inmueble. Ellos como es lógico están haciendo silencio administrativo. ¿Puedo tomar acciones legales contra ellos por estafa?


La conducta descrita no constituye delito. Es un incumplimiento civil. Tampoco es materia administrativa, ya que la inmobiliaria no es Administración Pública, por lo tanto no cabe hablar de silencio administrativo. Además Vd. debe dirigirse contra el arrendador, no contra la inmobiliaria.

Lo que puede hacer es presentar una demanda civil contra el arrendador, para que un juez le condena a hacer la obra de reparación de la caldera, y a devolverle el "sobrecoste" del suministro causado por el mayor consumo necesario para proveer a la vivienda del calor medio.

Sinceramente, a mi me costaría mucho dinero, tiempo y esfuerzo vovler a hacer una mudanza.
4).¿Puedo pedir daños y prejuicios al no haber pasado ni siquiera 12 meses de contrato?


Sí. Ya lo he afirmado en la primera respuesta. Tiene derecho a EXIGIR esa indemnización. Pero la cuantificación debe hacerse de manera objetiva para tener garantías de éxito judicial si fuera necesario. Al sobrecoste del suministro habría que añadir una disminución de la renta en proporción a la superficie de la que se vea privado durante la obra de reparación.


4) Hasta que punto puedo negociar con la inmobiliaria o propietaria haciendo una contra-propuesta como esta:
(aunque sé que la obigación de estos despefectos debe correr a cargo de la propietaria)
Hacerme cargo de la mitad o tres cuartas partes del presupuesto de la instalación de un tercer circuito, solicitando la bajada del alquiler a 500€ por el resto de tiempo de que yo esté en este piso (aprox. 5-8 años?


El principio de autonomía de la voluntad y la libertad de pacto en que se basa nuestro derecho civil autoriza cualquier tipo de acuerdo siempre que no sea contrario a la ley, a la moral o al orden público. El acuerdo que propone es lícito. Lo único que requiere es el consentimiento de ambas partes.

5) ¿Debería hacer esta propuesta, u obligar a que la propietaria repare esta anomalía?


Debería establecer su posición jurídica preconstituyendo prueba de la necesidad de reparación y de la existencia del daño: Envié un burofax certificado y con acuse de recibo al arrendador exigiéndole la instalación del tercer circuito, informándole del importe de las facturas, y reclamándole el sobrecoste. Antes, trate de hacer el cálculo con la colaboración de la empresa especialista.

Una vez establecida de esta manera su posición , proponga la negociación. Si sale bien, formalice el acuerdo por escrito. Si sale mal, podrá seguir avanzando desde la posición jurídica establecida, presentando una demanda judicial, que ganará. Lo que bajo ningún concepto debe hacer es, por omisión, crear la apariencia de que está conforme con todo lo que está sucediendo. Si no preconstituye prueba fehaciente ahora, posteriormente podrán decirle que a Vd. no le importaba, que no dijo nada, que el invierno anterior calló, luego consintió.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

Re:piso con problemas de calefaccion/ABUSO 6 años 11 meses antes #9528

Buenas tardes:

Muchísimas gracias por su ayuda. Procederé como me indica.

Mantendré informado a vuestra comunidad para que no sean víctimas de este tipo de abusos. Realmente me han quitado un peso de encima.

Un cordial saludo.
Aleval

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