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TEMA: ¿Qué se entiende por "servicios"?

¿Qué se entiende por "servicios"? 2 años 3 meses antes #10665

Hola,

tengo contratado un piso de renta antigua.

En 1.995 procedí a su actualización, haciéndo saber a la inquilina que, de acuerdo a la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994, le correspondía pagar el coste de servicios y suministros, lo cual ella aceptó. El abogado que me preparó el asunto de la actualización me dijo que eso se refería al recibo de la Comunidad, así que se lo empecé a cobrar junto con la renta. Me refiero al recibo ordinario, sin incluir derramas extraordinarias por obras, etc. Ella (que estaba asesorada por un ilustre bufete de abogados). me lo abonó sin rechistar.

Pero hace poco me comunicó, a través de su nueva abogada, que no me iba a pagar todo el recibo de la Comunidad, sino sólo los servicios, que había calculado a partir de la tabla de gastos que nos da el administrador cada año con la contabilidad de la Comunidad. Así que ahora no me está pagando todo el recibo de la Comunidad.

Aparte de que no me ha mostrado sus cálculos, y que están basados en los gastos del año anterior, el caso es que yo considero que los "servicios" se corresponden por entero con el recibo ordinario de la Comunidad. Son servicios la calefacción, por ejemplo, pero para tener servicios se requiere un administrador que se encargue de velar por el buen funcionamiento de los mismos, y al administrador hay que pagarlo. Mi inquilina se beneficia de la luz de la escalera, y si hay que cambiar el fluorescente, el coste de éste es parte del servicio, aunque sea indirectamente.

En definitiva, que el presupuesto ordinario de la Comunidad se gasta por entero en servicios de los que se beneficia la inquilina, bien sea de manera directa o indirecta, y por lo tanto debo también cobrarle el recibo de Comunidad en su totalidad.

Ésa es mi suposición, pero quizá no esté en lo correcto... Me pregunto si habrá jurisprudencia al respecto.

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¿Qué se entiende por "servicios"? 2 años 3 meses antes #10666

Efectivamente no todos los conceptos que incluye la cuota de comunidad ordinaria se pueden repercutir. Sólo los que beneficien directamente al arrendatario.

Así, por ejemplo, lo señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 25.ª, 540/2010, de 2 de noviembre.

"... En este sentido, ha de tenerse en cuenta, con carácter previo, que los gastos susceptibles de repercusión son únicamente los relativos a aquellos servicios y suministros que realmente benefician de forma directa al arrendatario -como los de calefacción, ascensor, portería, etc., además, naturalmente, de los suministros directos o indirectos de agua, energía, etc.-, pero nunca el resto de los gastos -como podrían ser partidas como "pólizas de seguro", "gastos de administración", etc.-.
Desde esta perspectiva, resulta indudable, por un lado, el carácter repercutible de los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes, ya que, evidentemente, se trata de gastos de los que el arrendatario se beneficia de forma directa; y, por otro lado, la inclusión entre aquellos gastos de los derivados de las reparaciones ordinarias de los elementos comunes, esto es de aquellas que exigen los deterioros o desperfectos de tales elementos que procedan de su uso natural y resultan indispensables para su conservación.
Sentado lo anterior, ha de señalarse que el derecho reconocido al arrendador por el reseñado precepto -a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley- le autoriza a repetir contra su inquilino el coste de todos los servicios y suministros habidos desde el día 1 de enero de 1995 -fecha de entrada en vigor de la nueva Ley Arrendaticia conforme a su Disposición Final segunda - siempre que su acción para reclamarlos no haya prescrito según las normas generales del Código Civil. Prescripción que, en el supuesto enjuiciado, no se justifica hubiere sido excepcionada, en modo y momento alguno, por el arrendatario.
En la medida de todo ello, la inviabilidad de la petición al efecto deducida en la demanda rectora del proceso deviene, igualmente, indiscutible. ..."


Habría que ver uno por uno los conceptos incluidos en el recibo para comprobar si son repercutibles o no, pero ello excede de la finalidad de este foro.

De todas maneras, si desde el año 1995 ha venido pagando la totalidad de la cuota ordinaria, en mi opinión cabría afirmar que la arrendataria ha aceptado la repercusión de dicha cuota, íntegra, de manera tácita, por lo que ahora no podría negarse a pagar algunas partidas de la misma. Sería contraria a la doctrina de los "actos propios".

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
Bufete en Sevilla · Desde 1976
Tlf.954275121 / Fax 954275131
Gastalver Abogados

¿Qué se entiende por "servicios"? 2 años 3 meses antes #10667

Muchas gracias por la respuesta.

Si realmente la ley no obliga a pagar la cuota entera, sino sólo los servicios de los que se beneficia el inquilino directamente, se presenta el problema de saber cuál es el coste de éstos, ya que realmente sólo se conocerán a posteriori. Suypongo que habría que acordar un pago mensual basado en los gastos previsibles, y hacer un ajuste a final de año. Y confiar en que consigamos ponernos de acuerdo...

La inquilina no me ha reclamado devolución alguna por los pagos de comunidad que hasta ahora me efectuó, simplemente dice que a partir de ahora no pagará la cuota entera.

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¿Qué se entiende por "servicios"? 2 años 3 meses antes #10668

Tiene razón, es problemático. De todas formas yo pienso que en su caso, al llevar veinte años pagando la cuota ordinaria íntegra, cabe entender que la arrendataria ha aceptado dicha repercusión sin matices. Y ahora no "vale" decir que sólo paga una parte.

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Miguel Gastalver Trujillo
Abogado especialista en Vivienda
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Gastalver Abogados

¿Qué se entiende por "servicios"? 2 años 3 meses antes #10673

Bueno, voy a intentarlo, y a ver qué resulta.

Muchas gracias por toda la ayuda.

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