Tengo contrato sobre vivienda en costa con una promotora en la cual se indica de forma indirecta como fecha de entrega el 15 de mayo de 2.007 (literalmente dice el contrato "esta previsto ponerlo a disposicion de los compradores en el plazo de 30 meses a partir de la firma del contrato de obras, suscrito con fecha de 15 de noviembre de 2.004).
Aunque en ninguna estipulacion se habla de la posibilidad de resolucion del contrato por la parte compradora, sólo lo contempla para la vendedora puediendo esta hacerse con el 20% de lo entregado en concepto de daños y perjuicios o exigir el cumplimiento del contrato; he decidido dado el retraso acumulado resolver unilateralmente el contrato en virtud del art.1124 codigo Civil al no haber cumplido la vendedora el plazo de entrega de la cosa objeto del contrato.
Mi decision se la he comunicado a la promotora via burofax. El Burofax dice literalmente:
"Por la presente solicito la resolución del contrato de compraventa .... en virtud del artículo 1124 del Codigo Civil, ya que por parte de la vendedora no se ha cumplido el plazo de entrega de la cosa objeto del contrato, por lo que venimos a exigir la devolución de las cantidades entregadas hasta el momento, aumentada con los intereses legales correspondientes, no entendiéndose con ello la resolución establecida en la estipulacion QUINTA del contrato, ni la renuncia establecida en la estipulacion SEXTA".
¿He obrado correctamente? ¿Pueden exigirme ellos ahora el cumplimiento si obtuvieran la cedula de habitabilidad y los boletines de suministros basicos? Entiendo que se ha producido ya un retraso considerable para que no quede duda del incumplimiento de la vendedora en cuanto al plazo, pero les ruego me confirmen mi creencia al respecto. Saludos y muchas gracias. (Adjunto se remite el contrato. )
Hemos leído su contrato y nuestra opinión respecto a si cabe resolverlo o no es afirmativa, con las siguientes matizaciones:
a) En su Burofax, debió Vd. ofrecer a la promotora la posibilidad de justificarle el retraso para descartar la existencia de caso fortuito o fuerza mayor. De darse dichas circunstancias -y algunas veces se dan- la resolución no puede prosperar pues no cabe imputar incumplimiento a la otra parte. Sería aconsejable subsanar dicho error, para prevenir sorpresas en caso de juicio.
b) El fundamento legal de la resolución no es el genérico art.1.124 CC, aunque también es aplicable subsidiariamente. El fundamento legal se encuentra en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, la cual en su art.3 dice literalmente lo siguiente:
Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.
La vigencia de dicha norma es indudable, pero por si hubiera alguna duda al respecto, la propia Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece en su Disposición Adicional Primera, relativa a la Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, lo siguiente:
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del art. 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
Aparte, desde el punto de vista contractual y a la luz de la vigente legislación protectora de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias), dado que la promotora se ha reservado expresamente en la cláusula QUINTA la facultad de resolver el contrato por falta de pago, en concreto de dos mensualidades, la buena fe y el justo equilibrio de las contraprestaciones exige reconocerle a Vd. una facultad similar para el caso de incumplimiento por la promotora de sus obligaciones. El hecho de que no se le reconozca expresamente este derecho en el contrato es una conducta abusiva merecedora de amparo judicial.
En definitiva, nuestra opinión es que cabe la resolución, máxime cuando el contrato no prevé la prórroga automática del plazo de entrega en caso de retraso.
El siguiente paso que debería dar es comunicar a la promotora, fehacientemente, que si en el plazo que Vd. le quiera dar no le justifica el retraso solicitará la declaración judicial de la resolución del contrato. Y hacerlo sin más dilación.
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