TEMA:

Buenas tardes,

Se trata de una cuestión relacionada con los muros de la parte trasera de una promoción de casas adosadas los cuales lindan con un paso comunitario exclusivo de la comunidad por el que los coches acceden a los garajes de las casas. Es decir, un coche entra en el paso comunitario, se dirige hasta su vivienda y accede a su garage cruzando primero la puerta que está en el muro que linda con el paso comunitario, lo que le da acceso al patio de su casa (al mismo nivel que el paso comunitario) y a continuación del mismo, al garaje de su casa. Es una comunidad de 8 propietarios, como digo, de casas unifamiliares adosadas. Esos muros que lindan con el paso comunitario (en los cuales se encuentran las puertas de entrada a los patios / garajes de cada propietario) tienen un rebozado de mortero y están pintados de color blanco, pero por problemas de humedad están muy deteriorados y aunque en juntas anteriores se acordó que cada vecino mantendría el suyo en buenas condiciones, repasando y pintando cuando fuese necesario, el paso del tiempo nos lleva a a pensar a la mayoría de vecinos que lo mejor es picar esos muros, aplicar un tratamiento auntihumedad y embaldosarlos con un buen revestimiento, que además sea estético. Hay un vecino que se niega a que se haga actuación alguna en su muro, y no solo eso, sino que dice que tampoco se puede hacer en los muros de los otros vecinos, debido a que supondrían un cambio en la estética de las casas (y que por lo tanto no se podría hacer según su criterio) ni contravenir ahora acuerdos que se tomaron en el pasado (los comentados anteriormente en relación al mantenimiento por parte de los vecinos de su parte). Nos dice que él se ha asesorado y que por efecto de la humedad embaldosar no es la mejor opción y sí la que él ha empleado consistente en unos materiales especiales que le permiten mantener la estética actual. Añade que estos muros son elementos individualizables y no comunes. En el pasado ya hay precedentes en la comunidad de actuaciones de pintura en las fachadas posteriores de las casas y de pintado de los muros en cuestión, que han sido llevado a cabo por la comunidad. Indicar que al final del paso comunitario hay un muro que cierra el acceso del paso a la altura de la última casa, y que por lo tanto no es de ninguna casa, y linda con la última.

Querría saber si este propietario puede bloquear con esos argumentos la voluntad mayoritaria de los vecinos de emplear baldosas, (estos vecinos estarían dispuestos a dejar su parte como está si él no quiere embaldosar). Añadir que en otras promociones de la zona que son similares, y que tienen también un paso comunitario exclusivo, hemos visto casos en que algunos vecinos lo han hecho y otros no. Decir también que este paso comunitario se encuentra en la parte posterior de las casas, y linda con un parque municipal, del que se encuentra separado por una valla metálica con setos. No se trata en ningún caso de la fachada principal de estas casas. El propietario que no está conforme con las obras de embaldosado de estos muros amenaza en emprender acciones legales contra la empresa que realice las obras, contra la comunidad y contra las personas que las autoricen (supongo que se refiere e mí, que soy el presidente) si el resto de propietarios inicia las obras comentadas con independencia de que no se haga nada en su parte.

Quería saber si estos muros se consideran como elementos comunes (él dice que se trata de elementos individualizables y yo no tengo nada claro que sea así). Alega, además, que se trataría de un cambio estético en el conjunto de viviendas y que ello no está permitido por la normativa municipal. A este respecto indicar que me he reunido con el arquitecto del ayuntamiento de la localidad, le he mostrado un video de las casas, del paso comunitario y de los muros y me ha asegurado que no hay problema en conceder el permiso de obras si se acuerda en junta con la mayoría necesaria y se solicita según el procedimiento pertinente (acta + presupuestos + descripción + fianzas...), siempre y cuando la estética que resulte no sea algo que verdaderamente se salga de los materiales y colores que predominan en la zona (vaya, que no pongamos baldosas de color rojo vivo, por ejemplo...).

En resumen, que la mayoría de los vecinos (todos, menos él) queremos hacer la obra, pero queremos estar seguros (sobre todo yo, que soy el presidente) de que podemos hacerlo sin riesgo a enfrentarnos a problemas legales.

Agradeceré comentarios al respecto. Me toca presidencia este año y he convocado junta extraordinaria para dentro de unas semanas con la idea de tratar este asunto. Adjunto una foto del paso comunitario y de los muros en cuestión.



Gracias de antemano y saludos cordiales.

Para conocer si un elemento es privativo o comunitario hay que consultar el título constitutivo de la propiedad horizontal (ver diccionario legal) , en el que se califican expresamente como tales unos y otros. Aparte, hay elementos que por definición son comunes. El art. 396 del Código Civil hace una enumeración de ellos:

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

El paso es un elemento común, y en mi opinión, las fachadas de las casas que dan al corredor también. No obstante, antes de afirmarlo, debe revisar el título constitutivo de la propiedad horizontal, a ver si contiene alguna previsión al respecto.
Para la conservación de los elementos comunes no hace falta ni siquiera acuerdo. Es una obligación. Para cambiar su configuración bastaría un acuerdo de la mayoría.

Como comenta Gastalver, creo que todo dependerá de lo que indice la Ley de Propiedad Horizontal.
Revisela para conocer el estado de su problema actual.