Desahucio

  • Vivienda en ventaRecibo con frecuencia esta pregunta y me parece lógico ya que la noticia de que nuestro casero va a vender la vivienda que habitamos produce lógicamente mucha inquietud.

    Pues bien, la respuesta a esta pregunta dependerá absolutamente de la fecha en la que hayamos firmado nuestro contrato, pues como veremos a continuación desde la reforma operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas el régimen de los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 es distinto al régimen de los contratos firmados con posterioridad.

  • Los arrendamientos son sensibles a la situación económica general. En tiempos de bonanza los casos de impago de renta son menos frecuentes. Pero si la economía va mal muchos inquilinos empiezan a tener dificultades y empiezan los retrasos e impagos de renta de alquiler. Así pues, piense que como Vd., muchos otros arrendadores padecen la misma situación.

    Nuestro primer consejo, basado en la experiencia, es preguntar directamente al inquilino cuál es el problema y evaluar si el impago va quedar en un simple retraso o si la causa es más grave y hace pensar que el problema se va a repetir o incluso ir a peor. Hable con su inquilino. Es importante tratar de conocer la causa del impago/retraso y realizar dicha reflexión pues la manera de afrontar la situación es diversa, como veremos a lo largo de este artículo.

  • El desahucio desde el punto de vista legal es la condena que dicta un juez por medio de una sentencia en la que obliga a abandonar la vivienda que se ocupa y a devolversela a su propietario. Nótese que el desahucio lo tiene que declarar un juez, por lo que mientras no haya una sentencia firme que lo ordene nadie está obligado a abandonar la vivienda que ocupa. Esto supone en la práctica una tramitación judicial larga, lo que es aprovechado por muchos inquilinos para permanecer en la vivienda sin pagar la renta abusando de la situación.

    Si una vez dictada la sentencia, lo cual puede demorarse varios meses desde que se presenta la demanda, la persona que ocupa la vivienda no la desaloja voluntariamente, entonces el juez ordenará que se desaloje por la fuerza. A dicho acto se le denominada técnicamente 'Lanzamiento'. En la práctica consiste en una actuación judicial en la que interviene personal del juzgado, un cerrajero y si fuera necesario, hasta la policía. Es el caso extremo.

    Para que un juez dicte una condena de desahucio tiene que darse alguno de los supuestos previstos por la Ley. Los más frecuentes son los siguientes:
    • Falta de pago de la renta.
    • Terminación del plazo acordado en el contrato sin que proceda prórroga del mismo.
    • No tener contrato alguno que legitime para ocupar la vivienda (es el caso de los denominados 'okupas')

    Por último, decir que en los casos de desahucio por falta de pago de la renta, el inquilino tiene la posibilidad de terminar el procedimiento y continuar con el arrendamiento por medio de la Enervación del Desahucio o pago de las cantidades adeudadas. Sólo se puede hacer una vez y siempre y cuando no haya sido requerido de pago por el arrendador con dos meses de antelación a la presentación de la demanda.


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