Hola a todos, mi consulta es la siguiente:
Firmé hace un año aproximadamente un contrato de compra-venta de una vivienda con la promotora Martinsa-Fadesa. La entrega de las viviendas está estipulada en 36 meses desde la concesión de la licencia de obras, plazo que terminará a mediados de 2010.
Hoy mismo se ha conocido la noticia de que dicha promotora ha convocado concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos) debido a que no puede afrontar la deuda de más de 5.000 millones de euros que tiene con los bancos. Me gustaría saber si tras este hecho podría ejecutar el aval bancario que tengo con ellos y que me asegura la devolución de las cantidades que llevo entregadas. En dicho aval y también en el contrato de compra-venta pone expresamente que la ejecución del aval bancario sólo podrá realizarse si la obra no llegara a buen fin en los plazos estipulados.
Me gustaría saber si la declaración de suspensión de pagos de una promotora es razón suficiente como para rescindir el contrato y hacer uso del aval bancario.
Muchas gracias y un saludo.
La declaración de concurso de acreedores, voluntario o necesario, por sí misma no autoriza a resolver el contrato, que sigue vigente. Así pues, habrá de esperar al vencimiento del plazo de entrega previsto para valorar el posible incumplimiento de Martinsa-Fadesa. De momento no ha incumplido.
Una vez vencido el plazo sin que hayan sido entregadas las viviendas por Martinsa-Fadesa la particularidad de la resolución de la compraventa bajo concurso de acreedores es que la demanda será conocida por el mismo Juez que tramita el concurso, quien puede decidir no estimar la resolución, aun estando justificada, en interés del buen fin del concurso.
Por ser bastante claros al respecto, publicamos los arts. 61 y 62 de la Ley 22/2003 de 9 de julio, Concursal:
Artículo 61. Vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas
1. En los contratos celebrados por el deudor, cuando al momento de la declaración del concurso una de las partes hubiera cumplido íntegramente sus obligaciones y la otra tuviese pendiente el cumplimiento total o parcial de las recíprocas a su cargo, el crédito o la deuda que corresponda al deudor se incluirá, según proceda, en la masa activa o en la pasiva del concurso.
2. La declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte. Las prestaciones a que esté obligado el concursado se realizarán con cargo a la masa.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, la administración concursal, en caso de suspensión, o el concursado, en caso de intervención, podrán solicitar la resolución del contrato si lo estimaran conveniente al interés del concurso. El juez citará a comparecencia al concursado, a la administración concursal y a la otra parte en el contrato y, de existir acuerdo en cuanto a la resolución y sus efectos, dictará auto declarando resuelto el contrato de conformidad con lo acordado. En otro caso, las diferencias se sustanciarán por los trámites del incidente concursal y el juez decidirá acerca de la resolución, acordando, en su caso, las restituciones que procedan y la indemnización que haya de satisfacerse con cargo a la masa.
3. Se tendrán por no puestas las cláusulas que establezcan la facultad de resolución o la extinción del contrato por la sola causa de la declaración de concurso de cualquiera de las partes.
Artículo 62. Resolución por incumplimiento
1. La declaración de concurso no afectará a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiera sido anterior a la declaración de concurso.
2. La acción resolutoria se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal.
3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.
4. Acordada la resolución del contrato, quedarán extinguidas las obligaciones pendientes de vencimiento. En cuanto a las vencidas, se incluirá en el concurso el crédito que corresponda al acreedor que hubiera cumplido sus obligaciones contractuales, si el incumplimiento del concursado fuera anterior a la declaración de concurso; si fuera posterior, el crédito de la parte cumplidora se satisfará con cargo a la masa. En todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda.
Probablemente Martinsa-Fadesa trate de llegar a un acuerdo con los compradores para retrasar la fecha de entrega, pues la mera declaración de concurso va a implicar un retraso seguro. Ningún comprador está obligado a aceptar las modificaciones que se le propongan.
El mejor consejo que podemos darle es que se preocupe periódicamente de comprobar que la Póliza de Seguros de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, o en su caso el correspondiente aval, siguen vigentes mientras no sean entregadas las viviendas.
Vencido el plazo de entrega sin haber recibido la vivienda, requiera a Martinsa-Fadesa que le devuelva las cantidades entregadas a cuenta, si no lo hace, levante acta notarial fotográfica del estado en el que se encuentra la edificación y requiera fehacientemente a la Compañía aseguradora la devolución del dinero. Si no lo hace, tendrá que presentar la demanda en el juzgado de lo mercantil donde se tramita el concurso de acreedores de Martinsa-Fadesa.
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