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Situacion: Vivienda propia antiguedad contruccion 5 años. Problema diagnosticado mala insonorizacion viviendas mediante informe realizado por estudio ingenieria acustica. Acutalmente propuesta grupo vecinos reclamacion vicios constructivos contra promotor,jefe obra, arquitecto,etc. presumiblemente ganado por otros patios de los mismos bloques. Grupo vecinos aceptaria indemnizacion economica como alternativa reparacion completa. La pregunta es esta:

1er CASO. NO ADVERTIR VICIOS OCULTO EN FUTURAS TRANSMISIONES ¿Por haber iniciado un estudio queda reflejado que soy cosciente y responsable de los vicios o lo es el constructor?

Si renuncio a la reclamacion y a la compensacion economica, soy responsable de los vicios ocultos o lo es el constructor?

Si reclamo junto al grupo y obtengo una compensacion economica forzada debo subsanar si no se advierte en posteriores transmisiones?

Si reclamo por mi cuenta y obtengo sentencia favorable reparacion puedo diferir la reparacion en sentencia contra lo obtenido por la peritacion reparacion sobre el futuro comprador al que se le reconoceria lo obtenido o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido e INCLUSO LA DEVOLUCION DEL DINERO?

2º CASO: ADVERTIR VICIOS OCULTO EN FUTURAS TRANSMISIONES

Si reclamo junto al grupo y obtengo una compensacion economica forzada debo subsanar la totalidad de la reparacion o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido?

Si reclamo por mi cuenta y obtengo sentencia favorable reparacion puedo diferir la reparacion en sentencia contra lo obtenido por la peritacion reparacion sobre el futuro comprador al que se le reconoceria lo obtenido o el futuro comprador puede reclamarme por mas valor de lo obtenido?

En primer lugar al tratarse de un problema referido a las condiciones de habitabilidad de la vivienda (aislamiento acústico) el plazo de garantía establecido en la LOE es de tres años desde la fecha del Certificado Final de Obras. Dentro de dicho plazo deben haber comunicado fehacientemente a los agentes intervinientes en la edificación la 'aparición' del defecto constructivo. Desde la fecha de dicha comunicación fehaciente tienen un plazo de dos años para la reclamación judicial. Asegúrense de que no ha prescrito su derecho a reclamar.

En todo caso, si todavía pueden reclamar judicialmente, lo que le ley les concede es el derecho a que les reparen el defecto, no a una indemnización en metálico. Cuestión distinta es que extrajudicialmente lleguen a un acuerdo con el promotor y demás agentes y renuncien a ese derecho a cambio de un precio.

En segundo lugar, el régimen legal de los vicios ocultos se aplica entre comprador y vendedor con independencia de si es la primera, segunda o enésima vez que se transmite la vivienda. Es distinto del régimen legal de la responsabilidad por defectos constructivos que incumbe al promotor y demás agentes intervinientes en la edificación inicial de la vivienda y del que hemos tratado en primer lugar.

Al respecto, decirle que la vivienda tiene que cumplir la norma de aislamiento acústico, sea porque la cumple desde el primer día sea porque es reparada, por Vd. por el promotor. En caso de compraventa de la vivienda la falta de aislamiento acústico puede ser considerada un vicio oculto. Depende de la gravedad. Tendríamos que ver el informe para ver en qué medida se aleja del umbral de aislamiento exigido por el Código de la Edificación o las antiguas NBC-NBE.

La actuación más correcta, es decir, la que exige la buena fe, es mencionar expresamente en el contrato que el comprador conoce su existencia, que por dicha razón se ha hecho una rebaja en el precio y que el vendedor queda exento de toda responsabilidad al respecto. De lo contrario el vendedor se expone a que el comprador le exija la devolución del precio o una rebaja del mismo.

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