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Vivo en un piso de un edificio de 9 viviendas en el que el solar destinado a garajes es de la promotora (según note simple), pero yo compré una plaza de garaje con derecho de uso y disfrute de por vida (creo, ya que no pone fecha límite ni nada al respecto); mi pregunta es si se puede hacer una escritura, con su respectivo registro de la propiedad, cambiando el uso y disfrute por anexo a la vivienda. Todos los propietarios están en la misma situación y la promotora estaría deacuerdo en hacerlo. Muchas gracias. [Envía escritura de compraventa y nota simple]

Una vez examinada la documentación podemos decirle lo siguiente.

El garaje no es propiedad de la promotora. La particularidad de su caso es que no ha sido dividido jurídicamente en fincas registrales distintas, sino que permanece proindiviso y formalmente es una única finca registral. Es decir, la totalidad del garaje es propiedad de diez personas, entre las cuales se encuentra Vd, y a cada uno de ustedes corresponde una décima parte.

Al efecto de facilitar la convivencia, se ha pactado que cada uno use en exclusiva una zona en concreto (su plaza de aparcamiento). Pero eso no desvirtúa lo anterior. La totalidad del garaje es propiedad de diez personas, entre ellas Vd. Se trata, jurídicamente, de una comunidad de bienes, o copropiedad o propiedad proindiviso. Los tres nombres son sinónimos a estos efectos.

Para tomar decisiones respecto al garaje, rige la regla de la mayoría. Deben ponerse en contacto todos Vds. y adoptar los acuerdos que les parezcan bien.

Aparte el garaje al completo forma parte de la Comunidad de Propietarios del Edificio, y participa en los gastos generales con un porcentaje. 

En el título constitutivo de la propiedad horizontal correspondiente a su conjunto inmobilario se decidió que el garaje al completo fuera una finca independiente y privativa. Es como si, a todos los efectos, el garaje al completo fuera un piso más, que tiene que pagar también unos gastos de comunidad. La particularidad es que dicho 'piso' más es de diez personas, no de una sola.

¿Y por qué se ha hecho así? La principal ventaja que aporta esta solución es que cada propietario de vivienda paga gastos de comunidad sólo por su vivienda. Si además participa en el garaje, pagará también gastos de comunidad del garaje (la décima parte de la cuota correspondiente al garaje). Si vende la plaza de garaje pero se queda con el piso sólo pagaría gastos de comunidad por el piso. Digamos que este planteamiento es una de las formas de independizar las cuotas de garaje de las de las vivienda. Aunque hay otras maneras de hacerlo, como por ejemplo, convirtiendo las plazas de garaje en fincas independientes y asignandole a cada plaza de garaje una cuota debidamente valorada, en función de los servicios de los que realmente se beneficia la plaza.

Llevar a cabo, a toro pasado,  lo que Vd. propone requeriría varias actuaciones, a llevar a cabo por los diez propietarios del garaje, por un lado, y los nueve propietarios de vivienda, por otro (si es que no son los mismos), al efecto de:

-Dividir definitivamente el garaje, asignando a cada propietario su plaza,  inscribir en el registro de la propiedad cada plaza singular, y convertir los elementos comunes del garaje (los viales, etc, que no se corresponden con ninguna plaza) en elementos comunes del conjunto inmobiliario.

-Modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, al efecto de calificar como elemento común las partes comunes del garaje, como elemento privativo cada una de las plazas y revisar las cuotas de participación de cada finca (sea vivienda o sea plaza de garaje) en los gastos comunes. 

Es un poco laborioso, requiera aunar muchas voluntades puesto que la modificación del título requiere unanimidad, pero es factible hacerlo. 

 


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