Hola! Me llamo Juanlu y tengo un pequeño problema con la venta de mi casa. Hace 13 meses me compre una casa en Fuerteventura (donde trabajo); esta casa la compré sobre plano; la promotora nos pedia una entrada la cual estaba desglosada en 24 pagares mensuales; en fin, que firmamos el contrato con la promotora y hasta el dia de hoy se han atendido todos en su momento. El problema es que la entrega esta prevista para dentro de un año aproximadamente y yo tengo que volver a casa por problemas familiares de diversa índole. Mi mujer y yo pensamos en que debemos vender esta vivienda y empezamos a dar los pasos para venderla; nos ponemos en contacto con la promotora y le explicamos el problema. Despues de marearnos unos dias diciendo que si que no hay problema para vender dado el caso, ya sea haciendo un contrato de cesion a un particular (el cual ya existe) o incluso que la inmobiliaria que nos vendio la casa pues se la quedase (siempre lo que se busca es que nos devuelvan lo que se les ha entregado a traves de los pagares), nos dicen que no se puede vender hasta despues de escriturar lo cual nos deja perplejos ya que nos habiamos hecho a la idea de que no habia ningun tipo de problema. No contento con la explicacion que me da la promotora me acerco a la inmobiliaria que me vendio la vivienda para explicarles el caso y saber si ellos nos podian ayudar, pero cual es mi sorpresa que cuando paso por la cristalera de la inmobiliaria y veo un piso de las mismas caracteristicas que el mio y justo una planta mas arriba en el mismo edificio que yo he comprado. ¿Pueden ellos vender antes de escriturar y yo no? Me he releido el contrato una y otra vez y en el no dice que no se pueda hacer un contrato de cesion y por supuesto que la inmobiliaria no tiene la exclusividad en la venta de esta promocion. Tambien quiero que no se me malinterprete puesto que en ningun caso pretendo especular con el precio de la vivienda. Gracias de antemano por su ayuda
Lo que vd. desea hacer es una 'cesión de contrato', formula no prevista expresamente en la legislación española, aunque aceptada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y desde luego consagrada por la práctica durante estos últimos años del boom inmobiliario como forma sencilla, eficaz y fiscalmente económica de transmitir inmuebles adquiridos sobre plano antes de su entrega.
La 'cesión de contrato' requiere el consentimiento de la promotora para ser válido. Si la promotora no autoriza expresamente la cesión, esta es nula.
El Tribunal Supremo, Sala 1ª, dice en su Sentencia de 9 de diciembre de 1997:
"Falta de regulación positiva en nuestro Derecho, la cesión del contrato ha sido admitida por la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 12 de Julio de 1.927, 1 de Julio de 1.949, 26 de Febrero y 26 de Noviembre de 1.982, 23 de Octubre de 1.984, 4 de Febrero de 1.993y 5 de Marzo de 1.994) según la cual la figura jurídica de la cesión del contrato supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario, de un contrato de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de crédito o asunción de deuda, necesitando en todo caso el concurso del consentimiento por parte del contratante cedido, de tal manera que se exige una necesaria conjunción de tres voluntades contractuales, que se produce por la cesión en la titularidad de la relación convencional, conservando siempre el cedido su posición originaria, lo que determina que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual."
La Promotora es libre de autorizar la cesión a quien le venga en gana. O de no autorizarsela a nadie. No hay norma alguna que le obligue a hacerlo.
Ello es así en tanto en cuanto se ceda un contrato en el que el comprador tenga obligaciones pendientes de pago, como es habitual en la práctica. En nuestro derecho no se puede sustituir la persona del deudor sin el consentimiento del acreedor. Tenga presente que si parte del precio sigue pendiente de pago, a la promotora no le resulta indiferente tener como deudor a una persona muy solvente que a otra persona sin oficio ni beneficio conocido.
La única posibilidad de evitar la doble escrituración y el coste fiscal que conlleva sería comunicar fehacientemente a la promotora que el día del otorgamiento de la escritura Vd. va a pagar todo el precio pendiente de pago, y que desea que la escritura se otorgue a nombre de otra persona. De esta forma al no haber deuda no es necesario el consentimiento del acreedor, es decir, de la promotora. Pero claro, en la práctica es muy dificil hacerlo pues tiene que convencer al tercero que finalmente se va a quedar la vivienda de que le entregue por adelantado todo el precio pendiente de pago pero sin poder hipotecar el piso pues todavía no es suyo. Aunque hay hipotecas puente es dificil poner a todos de acuerdo.
En general, la respuesta a su consulta es que para ceder el contrato es necesario el consentimiento del vendedor.
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