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He comprado una VPO usada hace 18 meses, se trata de un primer piso. El bajo situado debajo de mi vivienda no estaba utilizado simplemente estaba tabicado y tenia una puerta pequeña de acceso de peatones. Ayer unos obreros estaban abriendo un boquete enorme en el tabique de la fachada para instalar un portón que sirve como puerta pero que también se alza permitiendo el paso de vehículos,  tampoco tiene vado. Este porton ha quedado instalado y la elevacion del mismo provoca ruidos cada vez que lo suben y lo bajan. Me gustaria saber si esto es legal, entiendo que el propietario pueda dar uso a su bajera, pero puede hacer esto? que tipo de permisos debiera de tener? Tiene derecho a producir estos ruidos a cualquier hora?. Agradeciéndoles de antemano este servicio gratuito, espero su contestacion

El local situado en la planta baja de su edificio está integrado dentro de su Comunidad de Propietarios y sujeto a sus normas. Así pues, lo primero que debe Vd. consultar son sus Estatutos, y comprobar que el uso que su vecino está dando al local está autorizado o que no está expresamente prohibido (por ejemplo el uso de cochera). Una vez comprobado esto, el enfoque apropiado es considerar molesto el uso que su vecino está dando a su local, por causar un ruido que Vd. no tiene por qué soportar, y seguir el procedimiento previsto en el art. 7º.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual transcribimos a continuación:

"7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

 Con independencia de lo anterior también es conveniente que averigue si en su localidad existe Ordenanza Municipal de Ruidos, pues generalmente se contempla el supuesto de puertas de garaje. Habría que realizar una medición y comprobar si se cumple el límite. En caso negativo, denunciarlo en el Ayuntamiento para que lo sancione y ordene su adecuación a la ordenanza.

Por otro lado no deje de considerar la posibilidad de que el nivel de ruido del portón sea razonable y que en realidad lo que suceda es que su vivienda adolezca de un defecto de insonorización. Le recomendamos la lectura de nuestro artículo "Responsabilidad por Defectos Constructivos".

 

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Miguel Gastalver Trujillo. Abogado especialista en Vivienda.

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